武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司、湖北鸿洋达置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司，住所地鄂城区武昌大道215号。
法定代表人：王素琳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：曾新甫、周湘玲，该公司工作人员（代理权限为特别授权）。
被上诉人(原审被告）：湖北鸿洋达置业有限公司，住所地武汉市武昌区东湖路137号。
法定代表人：徐国洋，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱超群，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为特别授权）。
原审第三人：武汉钢铁集团资产经营有限责任公司，住所地武汉市友谊大道999号。
法定代表人：朱永红，该公司经理。

上诉人武汉钢铁集团鄂城钢铁有限责任公司（以下简称鄂钢公司）因与被上诉人湖北鸿洋达置业有限公司（以下简称鸿洋达公司）及原审第三人武汉钢铁集团资产经营有限责任公司（以下简称武钢公司）合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鄂钢公司委托诉讼代理人曾新甫、周湘玲，被上诉人鸿洋达公司委托诉讼代理人朱超群到庭参加诉讼。原审第三人武钢公司经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
鄂钢公司上诉请求：撤销一审判决，改判鸿洋达公司解除合同通知无效。事实与理由：一、一审判决认定事实有多处错误。1.鄂钢公司提供的证据二（市委市政府的3份会议纪要及1份处理意见）与本案有关联性。一审判决认定证据二发生在《商铺包销合同》签订前，与本案无关。该文件内容反映市委市政府对鄂钢千套工程房屋办证的意见，同时明确了鄂钢千套工程二期建设由鄂钢公司委托开发商等事项，此证据与《商铺包销合同》中的办证及推荐鸿洋达公司为二期工程建设主体等内容密切相关。2.鄂钢公司提供的证据四（鄂钢公司推荐函及市政府和市直有关部门回复意见）同样与本案具关联性。该证据能证明鄂钢公司履行《商铺包销合同》特别约定的义务，与本案密切相关。3.鸿洋达公司提供的证据十三至十六拟证明事项与客观事实不符，一审法院一律采信错误。确有11户商户与鄂钢公司及鸿洋达公司签订了认购单，并交纳了认筹金，这些认筹的门面均在南区（占总包销面积的10%）。北区无人认筹。二、一审判决认定鄂钢公司违约没有事实依据，尚未办妥房屋产权证不构成违约。1.一审法院将鄂钢公司的复函作为认定鄂钢公司违约的依据错误。2015年8月24日，鄂钢公司向鸿洋达公司复函称将力争在土地挂牌后60个工作日办理好相关手续及《商品房销售许可证》，以达到门面房销售条件。该函并非鄂钢公司承诺一定在某一具体时间点办妥相关手续，进而成为鄂钢公司的义务。2.《商铺包销合同》并未约定办妥房屋所有权证的时间。该合同之所以未约定办证时间，一是千套工程一期房屋办证系住户多年上访要求解决历史遗留问题，虽然鄂钢公司及市政府高度重视，但办证资料不完善，程序复杂，办证周期较长，加上市领导变动频繁，故办证时间难以确定。二是鄂钢公司推荐鸿洋达公司作为千套工程二期项目建设市场主体明确写入了《商铺包销合同》，并作为鄂钢公司的义务，鸿洋达公司在此种情况下同意不约定办证时间。3.推荐鸿洋达公司作为千套工程二期项目建设市场主体与鸿洋达公司包销门面房互为因果关系。在鄂钢公司已推荐和政府及相关部门已同意鸿洋达公司作为二期项目建设主体，且包销合同约定的包销期未届满的情况下，一审法院却硬性判决鸿洋达公司解除包销合同。4.鄂钢公司未办妥房产证，不会导致鸿洋达公司包销门面的目的不能实现。5.鸿洋达公司也存在违约行为。三、一审判决适用法律错误。1.鸿洋达公司不具有合同法第九十四条第（四）项（当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目）规定的合同解除条件。2.城市房地产管理法第三十八条第六项规定是管理性规范，而非效力性规范。
鸿洋达公司答辩称：一、答辩人全面履行了包销合同义务，由于鄂钢公司未履行包销合同中取得房屋销售资格的义务，导致双方无法继续履行合同，提出解除合同有事实和法律依据。二、鄂钢公司上诉理由均不能成立。证据二、证据四与解除合同没有关联。包销合同中约定的房屋销售是代理销售，房产证不仅是合同义务也是法定义务。没有办理房产证不能合法销售是关键问题。三、一审判决适用法律正确。一审判决正确，请求维持原判。
原审第三人武钢公司未提交书面答辩状。
鄂钢公司向一审法院提起诉讼请求：确认鸿洋达公司解除合同通知无效。
一审法院认定事实：2014年12月24日，鄂钢公司与鸿洋达公司及第三人武钢公司签订《商铺包销合同》一份，约定由鸿洋达公司包销鄂钢公司千套工程（一期）项目滨江景苑南、北区门面房及滨江景苑南区储藏间。门面房总建筑面积约10,374.42㎡，储物间面积约1,026.95㎡，包销价为人民币9,336万元整，包销期为36个月，包销履约保证金为人民币500万元整。鸿洋达公司于本合同签订后分三期向鄂钢公司支付门面房及储藏间销售预付款，第一期预付款在土地出让招拍挂准备公告前10天支付3,300万元用于办理一期项目权证，以达到门面房销售条件。双方还就包销商铺基本情况、包销服务费及支付、包销管理、资金管理、三方权利及义务、协议的终止、变更和解除、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，鸿洋达公司于2015年1月23日向鄂钢公司交纳门面房包销履约保证金500万元。同年6月17日鸿洋达公司向鄂钢公司及武钢公司发出函告，说明了因鄂钢公司未履行相关义务，影响了鸿洋达公司对合同相关条款的执行，要求鄂钢公司尽快办理好商铺包销所具备的各项相关手续，为鸿洋达公司销售提供有利条件。同年8月3日，鸿洋达公司再次向鄂钢公司去函商讨。同年8月24日，经协商，鄂钢公司同意鸿洋达公司支付第一期预付款中的2,800万元至共管账户，以达到土地挂牌竞买条件；鄂钢公司力争在土地挂牌后60个工作日内办理好各项相关权证及商品房销售许可证，以达到门面房销售条件。同年9月24日，鸿洋达公司向鄂钢公司交纳包销预付款2,000万元整、同年11月5日交纳包销预付款800万元。因鸿洋达公司逾期未足额支付同年8月24日双方协商确定的2,800万元，鄂钢公司于同年11月5日收取鸿洋达公司违约金32,000元。此后，鸿洋达公司接手涉案商铺，并进行策划、营销工作，且于2016年1月期间与多名客户签订滨江景苑商铺认筹单，收取客户认筹金。由于鄂钢公司未办理商品房销售许可证，鸿洋达公司再次于同年6月24日、7月15日向鄂钢公司及武钢公司发出函告，说明了门面房前期销售情况及客户流失的原因。同年8月12日鸿洋达公司以鄂钢公司不能达到《商铺包销合同》约定的包销商品房条件为由向其送达解除合同通知。鄂钢公司认为，鸿洋达公司至今未销售门面房的原因系房地产市场不景气及潜在的购买方资金紧张，而非门面房相关权证未办妥所致。鸿洋达公司称鄂钢公司违反了合同约定致使其合同目的不能实现，引起本案讼争。
一审法院认为，当事人于2014年12月24日签订的《商铺包销合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《商铺包销合同》是否应当继续履行的问题，根据查明的事实，鄂钢公司在合同订立后，应在鸿洋达公司第一期预付款到位后，负责办理千套工程（一期）项目的相关权证：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、房屋所有权证，为一期项目门面房销售创造条件。2015年8月24日，鄂钢公司向鸿洋达公司复函称将力争在土地挂牌后60个工作日办理好各项相关手续及《商品房销售许可证》，已达到门面房销售条件。鄂钢千套工程（一期）于同年9月30日进行了土地使用权挂牌出让公告，但鄂钢公司至今未按合同约定办理房屋所有权证，构成违约，鄂钢公司的违约行为致使鸿洋达公司不能实现合同目的，鸿洋达公司依法享有解除权，故鄂钢公司的诉讼请求于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回鄂钢公司的诉讼请求。本案案件受理费1,000元，由鄂钢公司负担。
本院二审期间，鄂钢公司提交下列证据：鄂钢公司关于千套工程不动产初始登记办理请示、三份市政府关于鄂钢请示的公文处理单、市国土资源局等部门就鄂钢公司请示给市政府的三份回复。本院组织当事人进行了质证。鸿洋达公司对上述证据有异议。本院认为，上述一组证据系鄂钢公司就本案所涉房屋办证事宜向市政府请示、市政府及相关职能部门做出的批示或回复意见，表明本案所涉房屋具备办证条件，但本案只审查解除合同的效力，该组证据与本案无关，故本院不予采信。
本院经审理查明：当事人未就鄂钢公司办理相关权证时限做出约定。其他事实同一审法院认定事实。

本院认为，关于鄂钢公司没有办理相关权证是否违约的问题，当事人签订的《商铺包销合同》没有明确约定鄂钢公司办理相关权证的时间。其后，鸿洋达公司多次就办理权证事宜函告鄂钢公司要求尽快办理商铺包销所具备的各项相关手续，鄂钢公司回复称将力争在土地挂牌后60个工作日内办理好各项相关权证及商品房销售许可证，以达到门面房销售条件。鄂钢公司上述回复意见并不表明其对办证时限做出承诺。因鸿洋达公司没有证据证明双方约定了办证时限，故其主张鄂钢公司违约没有事实依据。
关于鸿洋达公司能否解除合同的问题，鸿洋达公司依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，解除《商铺包销合同》。鸿洋达公司没有提供证据证明鄂钢公司存在违约，且从《商铺包销合同》及其他证据看，鸿洋达公司签订该合同还有成为鄂钢千套工程二期建设开发主体的目的，因此，鸿洋达公司解除《商铺包销合同》没有法律依据。
综上所述，鄂钢公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初2927号民事判决；
二、确认湖北鸿洋达置业有限公司解除《商铺包销合同》通知无效。
一审案件受理费1,000元、二审案件受理费1,000元，均由湖北鸿洋达置业有限公司负担。
本判决为终审判决。

审判长　周汉生审判员李志伸审判员缪冬琴

书记员：郭 玥 彤