武汉谓垦房地产投资顾某有限公司与潜江市俊豪物资贸易有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

武汉谓垦房地产投资顾某有限公司
方略
曾峻峰（湖北万泽律师事务所）
潜江市俊豪物资贸易有限公司
邹友军（湖北章华律师事务所）

原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司。住所地:武汉市东西湖区东西湖大道5647号（23栋5号）。
法定代表人杨竞争，该公司董事长。
委托代理人方略，该公司项目顾某。
委托代理人曾峻峰，湖北万泽律师事务所律师。
被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司。住所地:潜江市广华办事处广华寺1号3区38号。
法定代表人张千俊，该公司董事长。
委托代理人邹友军，湖北章华律师事务所律师。
原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司（以下简称武汉谓垦公司）诉被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司（以下简称潜江俊豪公司）委托合同纠纷一案，本院于2013年7月19日立案受理后，依法组成由审判员姚文联担任审判长，人民陪审员胡忠荣、陈恢臣参加的合议庭进行审理。在诉讼过程中，被告（反诉原告）潜江俊豪公司向本院提起反诉。本院审查立案后，将本诉与反诉予以合并，于2013年9月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉谓垦公司的委托代理人方略、曾峻峰，被告（反诉原告）潜江俊豪公司的法定代表人张千俊及其委托代理人邹友军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告武汉谓垦公司与被告潜江俊豪公司签订的物业委托销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。原告按约完成部分委托事务后，被告应当依约及时支付原告的委托代理费用。被告未按时足额支付原告的费用，依法应承担相应的民事责任。原告主张被告支付招商佣金19860元和销售代理佣金182006元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。原告主张被告支付销售溢价佣金279073元的诉讼请求，与原告于2013年5月30日向被告发出的函件中载明的“贵公司在开盘前前拒不与我司签署所销售物业的销售底价”等内容相互矛盾。在双方未就销售底价进行确认的前提下，原告主张被告向其支付溢价销售佣金因缺乏事实依据，本院依法不予支持。原告主张被告赔偿其项目管理费120000元，因原告在合同履行过程中并未按照双方约定的开盘条件进行操作（原告在被告未取得房屋所有权证的情况下，于2013年1月27日开始为被告销售商铺；被告对此亦不持异议），双方以自己的行为对合同约定的销售代理条件（开盘条件为项目进度达到预售要求、被告就所委托的物业取得房屋所有权证、项目具备合法销售的条件）进行了变更，即将现房销售变更为房屋预售。销售代理条件变更后，依附于该条件的被告的办证责任（被告应在原告进场后8个月内取得所委托的物业的房屋所有权证。如超过上述约定时间，被告每月应向原告赔偿30000元项目管理费）也就对被告不再具有约束力；加之原告未向本院提交被告未按约办理房屋所有权证影响其对房屋销售的证据，故对原告主张被告赔偿其项目管理费120000元的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。被告辩称原告要求其支付销售溢价佣金并赔偿项目管理费的请求缺乏事实和法律依据的辩解理由成立，本院依法予以采纳；被告辩称应付原告的招商佣金应以减免优惠后的招商物业总面积实际平均租金的2个月租金计算被告佣金的辩解理由，与双方在合同中约定的“以招商物业总面积签约平均租金的2个月租金进行计算”不符，本院依法不予采纳；被告辩称应付原告的销售代理佣金应以实际到账金额计算的辩解理由，因造成合同金额与实际到账金额不符是因被告的物业公司扣除了返租费用后形成的差额，与原告无关，故对被告的该项辩解理由，本院依法不予采纳。被告反诉要求解除其与原告签订的物业委托销售代理合同，要求原告转交其带走的商品房销售合同273本（91×3），并支付其违约金200000元的请求，因双方对合同约定的计算佣金的方式理解不一致，导致双方对应支付的佣金的数额发生争议。原告未与被告协商达成一致意见，将销售人员全部撤走，并带走商品房销售合同273本（91×3），致使被告的房屋销售工作至今无法正常进行。原告的上述行为，符合双方约定的单方终止合同的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。结合原告的上述违约行为系因被告拖欠招商佣金和销售代理佣金而起，属于事出有因，可适当减轻其违约责任，以承担2／5的违约责任为宜。故被告反诉要求解除其与原告签订的物业委托销售代理合同，要求原告转交其带走的商品房销售合同273本（91×3），并支付其违约金80000元（200000元×2／5）的请求，本院依法予以支持；被告反诉要求原告返还超支的招商佣金175265元的请求，与本院庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  [[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:94Article-1List|第㈡项]]、第九十七条  、第九十八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  、第四百零四条  、第四百零五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:
一、解除原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司与被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司于2011年12月9日签订的物业委托销售代理合同。
被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司向原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司支付招商佣金人民币19860元和销售代理佣金人民币182006元，两项共计人民币201866元。
原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司向被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司转交美宜居商铺商品房买卖合同273本（91×3），并向被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司支付违约金人民币80000元。
驳回原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司和被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司的其他诉讼请求。
以上具有给付内容的款项，应于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9800元，反诉费人民币3500元，两项共计人民币13300元，由原告武汉谓垦房地产投资顾某有限公司负担人民币5300元，被告潜江市俊豪物资贸易有限公司负担人民币8000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  [[11453d2b77c84ef4bb43588548dc66e6:13Article1Paragraph-1List|第㈠项]]的规定，预交上诉案件受理费，汇款至湖北省汉江中级人民法院；开户银行:农行湖北省仙桃市支行复州分理处；户名:湖北省汉江中级人民法院；帐号:17-313501040000019。
当事人签收本判决书时，即视为已收到法院缴纳上诉案件诉讼费用通知书。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉案件诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告武汉谓垦公司与被告潜江俊豪公司签订的物业委托销售代理合同系双方当事人的真实意思表示，合同的内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护。原告按约完成部分委托事务后，被告应当依约及时支付原告的委托代理费用。被告未按时足额支付原告的费用，依法应承担相应的民事责任。原告主张被告支付招商佣金19860元和销售代理佣金182006元的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。原告主张被告支付销售溢价佣金279073元的诉讼请求，与原告于2013年5月30日向被告发出的函件中载明的“贵公司在开盘前前拒不与我司签署所销售物业的销售底价”等内容相互矛盾。在双方未就销售底价进行确认的前提下，原告主张被告向其支付溢价销售佣金因缺乏事实依据，本院依法不予支持。原告主张被告赔偿其项目管理费120000元，因原告在合同履行过程中并未按照双方约定的开盘条件进行操作（原告在被告未取得房屋所有权证的情况下，于2013年1月27日开始为被告销售商铺；被告对此亦不持异议），双方以自己的行为对合同约定的销售代理条件（开盘条件为项目进度达到预售要求、被告就所委托的物业取得房屋所有权证、项目具备合法销售的条件）进行了变更，即将现房销售变更为房屋预售。销售代理条件变更后，依附于该条件的被告的办证责任（被告应在原告进场后8个月内取得所委托的物业的房屋所有权证。如超过上述约定时间，被告每月应向原告赔偿30000元项目管理费）也就对被告不再具有约束力；加之原告未向本院提交被告未按约办理房屋所有权证影响其对房屋销售的证据，故对原告主张被告赔偿其项目管理费120000元的诉讼请求，因证据不足，本院依法不予支持。被告辩称原告要求其支付销售溢价佣金并赔偿项目管理费的请求缺乏事实和法律依据的辩解理由成立，本院依法予以采纳；被告辩称应付原告的招商佣金应以减免优惠后的招商物业总面积实际平均租金的2个月租金计算被告佣金的辩解理由，与双方在合同中约定的“以招商物业总面积签约平均租金的2个月租金进行计算”不符，本院依法不予采纳；被告辩称应付原告的销售代理佣金应以实际到账金额计算的辩解理由，因造成合同金额与实际到账金额不符是因被告的物业公司扣除了返租费用后形成的差额，与原告无关，故对被告的该项辩解理由，本院依法不予采纳。被告反诉要求解除其与原告签订的物业委托销售代理合同，要求原告转交其带走的商品房销售合同273本（91×3），并支付其违约金200000元的请求，因双方对合同约定的计算佣金的方式理解不一致，导致双方对应支付的佣金的数额发生争议。原告未与被告协商达成一致意见，将销售人员全部撤走，并带走商品房销售合同273本（91×3），致使被告的房屋销售工作至今无法正常进行。原告的上述行为，符合双方约定的单方终止合同的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。结合原告的上述违约行为系因被告拖欠招商佣金和销售代理佣金而起，属于事出有因，可适当减轻其违约责任，以承担2／5的违约责任为宜。故被告反诉要求解除其与原告签订的物业委托销售代理合同，要求原告转交其带走的商品房销售合同273本（91×3），并支付其违约金80000元（200000元×2／5）的请求，本院依法予以支持；被告反诉要求原告返还超支的招商佣金175265元的请求，与本院庭审查明的事实不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条  [[cb8aa933e6b4418c9aa0220010fcb2f9:94Article-1List|第㈡项]]、第九十七条  、第九十八条  、第一百零七条  、第一百一十四条  第一款  、第四百零四条  、第四百零五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:

一、解除原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司与被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司于2011年12月9日签订的物业委托销售代理合同。
被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司向原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司支付招商佣金人民币19860元和销售代理佣金人民币182006元，两项共计人民币201866元。
原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司向被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司转交美宜居商铺商品房买卖合同273本（91×3），并向被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司支付违约金人民币80000元。
驳回原告（反诉被告）武汉谓垦房地产投资顾某有限公司和被告（反诉原告）潜江市俊豪物资贸易有限公司的其他诉讼请求。
以上具有给付内容的款项，应于本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9800元，反诉费人民币3500元，两项共计人民币13300元，由原告武汉谓垦房地产投资顾某有限公司负担人民币5300元，被告潜江市俊豪物资贸易有限公司负担人民币8000元。

审判长：姚文联
审判员：胡忠荣
审判员：陈恢臣

书记员：孙明兰