武汉联投半岛置业有限公司与刘某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉联投半岛置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15R地块佳和馨居13栋4单元301室。
法定代表人：李伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈婷婷，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：孔盼，湖北伟宸律师事务所律师。

原告武汉联投半岛置业有限公司（以下简称联投半岛公司）与被告刘某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日受理，适用普通程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。原告联投半岛公司的委托诉讼代理人陈婷婷，被告刘某的委托诉讼代理人孔盼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告联投半岛公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间于2015年7月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号经140439789）于2016年11月7日解除；2.被告刘某向原告联投半岛公司支付违约金525,800.6元；3.被告刘某协助原告联投半岛公司办理商品房合同备案注销手续；4.被告刘某承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年7月3日，原、被告签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号经140439789），约定原告联投半岛公司将其投资建造的半岛一品三期第P26幢1-3层1号房出售给被告刘某，总房价2,629,003元。同时，被告刘某以需要先卖房再买房为由向原告联投半岛公司申请分期付款，原、被告签订《分期付款承诺书》，被告刘某承诺在2015年11月30日之前以分期付款的方式向原告联投半岛公司付清全部房款，否则原、被告签署的认购书自行解除，原告联投半岛公司可自行将所售商品房另售他人无需向被告刘某承担任何责任，同时，被告刘某还应向原告联投半岛公司按商品房总价款的20%支付违约金。《武汉市商品房买卖合同》和《分期付款承诺书》签订后，被告刘某累计向原告联投半岛公司支付购房款1,729,003元，至今未向原告联投半岛公司支付剩余购房款共计900,000元，逾期长达1年。原告联投半岛公司多次催告，被告刘某均置之不理。
被告刘某答辩称：该合同可以继续履行，被告刘某要求继续履行；另外违约金过高，要求法院予以酌减。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人均无异议的证据，本院均予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院做如下认定：原告联投半岛公司提交的催告凭证、解除函及签收凭证，因邮寄单上载明的收件人为“叶斌”，邮寄信息显示为本人收，原告联投半岛公司未能证明“叶斌”即本案被告刘某，被告刘某亦不认可收到该材料，上述证据不足以证明其已向被告刘某进行了合法送达，其证明目的本院不予采信。
本院经审理查明认定事实如下：2015年7月3日，原、被告签订了编号为经140439789的《武汉市商品房买卖合同》，约定原告联投半岛公司将其开发的半岛一品三期第P26幢1-3层1号房出售给被告刘某，总价2,629,003元，付款方式为贷款。合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款。合同签订后的当日，被告刘某向原告联投半岛公司出具《分期付款承诺书》承诺本人因需卖房才有钱买房为由向原告联投半岛公司申请分期付款，具体为2015年6月28日付定金100,000元，2015年7月3日付房款729,003元，2015年8月20日付房款200,000元，2015年11月30日付房款1,600,000元。若在上述规定的时间内未能按时支付或金额不足，原、被告签署的认购书将自行解除，原告联投半岛公司可自行将所售商品房另售他人且无需向被告刘某承担任何责任。同时，被告刘某还将承担相关的违约责任，扣除商品房总价款20%作为违约金后将剩余的已支付款项返还本人。后被告刘某分别于2014年12月26日付定金100,000元、2015年7月3日付729,003元、2015年8月24日付200,000元、2016年3月15日付700,000元，合计1,729,003元。
另查明：上述《武汉市商品房买卖合同》已办理合同备案。

本院认为，原、被告2015年7月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人对该合同的效力均无异议，本院对该合同予以认可，双方均应按合同履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。被告刘某在买卖合同签订后又向原告联投半岛公司出具了书面承诺书，原告联投半岛公司认可并接受了该承诺书的付款条件，双方就此达成新的合意，当事人应按此承诺书履行义务，其余部分仍应按原合同继续履行。即双方仅对付款时间及违约责任进行了重新约定。双方在合同中明确约定有合同解除条款，但该条款仅约定了合同解除权的起始时间，未明确约定解除权的除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，被告刘某承诺的付款的最后期限为2015年11月30日，解除权起算时间应自2016年1月30日起1年内行使。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告联投半岛公司在解除权行使期限内发出了解除通知，应当认定为行使了解除权，但鉴于原告联投半岛公司邮寄单上载明的收件人有误，不足以证明其已向被告刘某进行了合法送达，不能引起法律规定的合同解除的法律后果，其要求本院确认双方合同自2016年11月7日解除的诉请本院不予支持；但原告联投半岛公司在期限内行使了解除权，其当庭亦要求解除合同，被告刘某至今未能付清全部房款，该合同应予以解除。合同解除后，原房屋需另行出售，将产生新的销售成本及风险，原告联投半岛公司主张被告刘某向原告联投半岛公司支付违约金人民币525,800.6元符合被告刘某承诺书的承诺，被告刘某主张违约金过高应予以酌减的抗辩意见本院不予支持；诉争买卖合同已办理合同备案，原告联投半岛公司主张被告刘某协助原告联投半岛公司办理商品房合同备案注销手续符合法律规定，本院亦予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告刘某于本判决生效之日起十日内协助原告武汉联投半岛置业有限公司办理编号为经140439789的《武汉市商品房买卖合同》的备案注销手续；
二、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告武汉联投半岛置业有限公司支付违约金525,800.6元；
三、驳回原告武汉联投半岛置业有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币9,058元，由被告刘某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 李纪钢
人民陪审员 章礼华
人民陪审员 谭忠元

书记员： 涂巧玲