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武汉瑞通利投资咨询管理有限公司与鄂州德福物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

2021-06-09 尘埃 评论0

武汉瑞通利投资咨询管理有限公司
谭宏铭(湖北吴都律师事务所)
鄂州德福物业管理有限公司
刘磊(湖北伸道律师事务所)

上诉人(原审被告):武汉瑞通利投资咨询管理有限公司,住所地:武汉市青山区和平大道1244号。
法定代表人:代汉华,该公司董事长。
委托代理人:谭宏铭,湖北吴都律师事务所律师(代理权限为特别授权)。
被上诉人(原审原告):鄂州德福物业管理有限公司,住所地:鄂州巿洋澜国际康城。
法定代表人:肖樱,该公司总经理。
委托代理人:刘磊,湖北伸道律师事务所律师(代理权限为特别授权)。
上诉人武汉瑞通利投资咨询管理有限公司(以下简称瑞通利公司)因与被上诉人鄂州德福物业管理有限公司(以下简称德福公司)物业服务合同纠纷一案,不服鄂州巿鄂城区人民法院(2014)鄂鄂民初字第00235号民事判决,向本院提出上诉。本院受理后,依法组成由审判员廖春花担任审判长,审判员邹围、代理审判员吴祥勇参加的合议庭,于2014年11月27日公开开庭进行了审理。上诉人瑞通利公司的委托代理人谭宏铭,被上诉人德福公司的委托代理人刘磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为,德福公司的证据一能反映康城业主委员会成立的过程,对该证据予以采信。对证据二、三的证明目的不予采信。
经审理查明:2005年1月17日,康城小区开发商捷迈特公司与凤凰公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》,委托凤凰公司从事康城小区前期物业管理服务。2005年1月20日,捷迈特公司制定《洋澜囯际康城小区业主临时公约》,约定非住宅类物业的服务费为2元/平方米/月。2009年6月2日,捷迈特公司与瑞通利公司签订《商品房买卖合同》,将位于康城小区建筑区划内的涉案商铺出卖给瑞通利公司,约定在业主委员会未正式聘任物业管理机构前,由捷迈特公司指定的物业管理公司负责物业管理,买受人同意按政府主管部门批准的物业管理费标准交纳物业管理费,并遵守业主公约和物业管理条例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房产局办理房产证取得该房产。瑞通利公司在凤凰公司为康城提供物业管理服务期间一直未交纳物业管理费。2012年12月25日,康城业主委员会成立。2012年12月31日,凤凰公司退出康城小区的物业管理工作。2013年12月13日凤凰公司与德福公司签订债权转让协议,将瑞通利公司拖欠的2011年10月至2012年12月31日的物业服务费122403.6元债权转让给德福公司。康城业主委员会与德福公司签订《物业管理服务合同》,约定自2013年1月1日起委托德福公司从事康城小区的物业管理工作,委托管理事项包括小区内建筑公用部位、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,公共设施、设备的维修、养护、运行和管理,公共绿地的养护和管理,公共环境的清洁卫生,公共秩序的维护等。同时约定小区内经营餐饮类商铺的物业服务费为2.07元/平方米/月。2011年至2014年间,商铺的使用人绿岛酒店出于经营需要,在与业主委员会或物业公司交涉无果后,自行对商铺的供电、隔热、保洁等进行改造或增加服务。绿岛酒店的送货车辆需付费进入康城小区。截至目前,瑞通利公司未向德福公司交纳物业服务费。
本院认为:瑞通利公司于2009年6月2日与出卖人捷迈特公司签订《商品房买卖合同》,并办理房产登记手续,成为涉案商铺所有权人。融信公司于2009年4月27日与捷迈特公司签订的《商品房买卖合同》并未实际履行,且瑞通利公司和融信公司没有合同权利承继关系,因此审理本案的合同依据应当是捷迈特公司与瑞通利公司而不是融信公司签订的合同,故瑞通利公司不能以融信公司与捷迈特公司之间约定为理由拒交物业服务费。康城业主委员会与德福公司签订物业服务合同系双方当事人真实意思表示,内容合法有效,对包括瑞通利公司在内的所有康城业主均具有约束力。瑞通利公司的商铺位置虽相对独立,但仍位于康城小区建筑区划内,属于合同约定的物业服务范围,德福公司为康城小区提供物业服务项目主要为公共服务,包括小区内建筑公用部位、公用设施的维修、养护和管理,公共绿地的养护和管理,公共环境的清洁卫生,公共秩序的管理维护等,瑞通利公司作为康城小区业主,应对康城小区的公共物业管理服务承担物业管理费。
同时,本案存在以下情形:1.德福公司未充分证明其严格按照物业服务合同的约定对瑞通利公司的商铺提供了物业管理服务;2.商铺的特殊位置一定程度上影响使用者充分享受物业服务;3.商铺的经营性质决定经营者需要对相关设施进行增改;4.商铺的供电、隔热、保洁等是在商铺使用者与康城业主委员会或物业公司交涉无果后自行改造或增加的;5.商铺物业使用者车辆需付费进入康城小区;6.商铺前的安保、保洁等服务主要由商铺使用者自行承担。考虑到存在以上特殊情形,本院根据本案的具体情况,依据公平原则,将瑞通利公司2013年1月1日至2013年12月31日需要支付的物业服务费认定为30000元。综上,上诉人瑞通利公司的上诉理由部分成立,对该部分予以支持。原审判决认定事实不清,适用法律错误,实体处理有违公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(三)项  的规定,判决如下:
一、撤销鄂州市鄂城区人民法院(2014)鄂鄂民初字第00235号民事判决;
二、瑞通利公司于本判决生效之日起十日内向德福公司支付物业服务费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息;
三、驳回德福公司的其他诉讼请求;
本案一审案件受理费4700元、二审案件受理费2300元共计7000元,由德福公司负担5400元,瑞通利公司负担1600元。
本判决为终审判决。

本院认为,德福公司的证据一能反映康城业主委员会成立的过程,对该证据予以采信。对证据二、三的证明目的不予采信。
经审理查明:2005年1月17日,康城小区开发商捷迈特公司与凤凰公司签订《洋澜国际康城物业管理服务合同》,委托凤凰公司从事康城小区前期物业管理服务。2005年1月20日,捷迈特公司制定《洋澜囯际康城小区业主临时公约》,约定非住宅类物业的服务费为2元/平方米/月。2009年6月2日,捷迈特公司与瑞通利公司签订《商品房买卖合同》,将位于康城小区建筑区划内的涉案商铺出卖给瑞通利公司,约定在业主委员会未正式聘任物业管理机构前,由捷迈特公司指定的物业管理公司负责物业管理,买受人同意按政府主管部门批准的物业管理费标准交纳物业管理费,并遵守业主公约和物业管理条例。瑞通利公司于2009年6月在鄂州巿房产局办理房产证取得该房产。瑞通利公司在凤凰公司为康城提供物业管理服务期间一直未交纳物业管理费。2012年12月25日,康城业主委员会成立。2012年12月31日,凤凰公司退出康城小区的物业管理工作。2013年12月13日凤凰公司与德福公司签订债权转让协议,将瑞通利公司拖欠的2011年10月至2012年12月31日的物业服务费122403.6元债权转让给德福公司。康城业主委员会与德福公司签订《物业管理服务合同》,约定自2013年1月1日起委托德福公司从事康城小区的物业管理工作,委托管理事项包括小区内建筑公用部位、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,公共设施、设备的维修、养护、运行和管理,公共绿地的养护和管理,公共环境的清洁卫生,公共秩序的维护等。同时约定小区内经营餐饮类商铺的物业服务费为2.07元/平方米/月。2011年至2014年间,商铺的使用人绿岛酒店出于经营需要,在与业主委员会或物业公司交涉无果后,自行对商铺的供电、隔热、保洁等进行改造或增加服务。绿岛酒店的送货车辆需付费进入康城小区。截至目前,瑞通利公司未向德福公司交纳物业服务费。
本院认为:瑞通利公司于2009年6月2日与出卖人捷迈特公司签订《商品房买卖合同》,并办理房产登记手续,成为涉案商铺所有权人。融信公司于2009年4月27日与捷迈特公司签订的《商品房买卖合同》并未实际履行,且瑞通利公司和融信公司没有合同权利承继关系,因此审理本案的合同依据应当是捷迈特公司与瑞通利公司而不是融信公司签订的合同,故瑞通利公司不能以融信公司与捷迈特公司之间约定为理由拒交物业服务费。康城业主委员会与德福公司签订物业服务合同系双方当事人真实意思表示,内容合法有效,对包括瑞通利公司在内的所有康城业主均具有约束力。瑞通利公司的商铺位置虽相对独立,但仍位于康城小区建筑区划内,属于合同约定的物业服务范围,德福公司为康城小区提供物业服务项目主要为公共服务,包括小区内建筑公用部位、公用设施的维修、养护和管理,公共绿地的养护和管理,公共环境的清洁卫生,公共秩序的管理维护等,瑞通利公司作为康城小区业主,应对康城小区的公共物业管理服务承担物业管理费。
同时,本案存在以下情形:1.德福公司未充分证明其严格按照物业服务合同的约定对瑞通利公司的商铺提供了物业管理服务;2.商铺的特殊位置一定程度上影响使用者充分享受物业服务;3.商铺的经营性质决定经营者需要对相关设施进行增改;4.商铺的供电、隔热、保洁等是在商铺使用者与康城业主委员会或物业公司交涉无果后自行改造或增加的;5.商铺物业使用者车辆需付费进入康城小区;6.商铺前的安保、保洁等服务主要由商铺使用者自行承担。考虑到存在以上特殊情形,本院根据本案的具体情况,依据公平原则,将瑞通利公司2013年1月1日至2013年12月31日需要支付的物业服务费认定为30000元。综上,上诉人瑞通利公司的上诉理由部分成立,对该部分予以支持。原审判决认定事实不清,适用法律错误,实体处理有违公平。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第(三)项  的规定,判决如下:

一、撤销鄂州市鄂城区人民法院(2014)鄂鄂民初字第00235号民事判决;
二、瑞通利公司于本判决生效之日起十日内向德福公司支付物业服务费30000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息;
三、驳回德福公司的其他诉讼请求;
本案一审案件受理费4700元、二审案件受理费2300元共计7000元,由德福公司负担5400元,瑞通利公司负担1600元。

审判长:廖春花
审判员:邹围
审判员:吴祥勇

书记员:胡航

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