武汉汉商人信置业有限公司与武汉市经典西厨餐饮管理有限公司合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：武汉汉商人信置业有限公司，住所地：武汉市汉阳区139号。
法定代表人：张晴，系该公司董事长。
委托代理人：马剑伟，湖北山敏讷师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）：武汉市经典西厨餐饮管理有限公司，住所地：住武汉市汉阳区汉阳大道139号人信汉商银座DE座。
法定代表人：明晖，系该公司总经理职务。
委托代理人：童春林，湖北朗勤律师事务所律师。特别授权代理。

原告（反诉被告）诉被告（反诉原告）租凭合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理后，依法由审判员王琴独任审判，于2013年6月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人马剑伟、被告（反诉原告）法定代表人明晖及委托代理人童春林到庭参加诉讼。后转为普通程序审理，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员沈纪奎、周佩芳组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）的委托代理人马剑伟、被告（反诉原告）法定代表人明晖及委托代理人童春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称：原告作为房屋所有权人将位于武汉市汉阳区汉阳大道139号人信汉商银座DE座地上第二层180平方米的区域出租给被告使用，并于2011年4月19日签订了《租凭合同》。被告在2011年5月11日起开始进场装修，2011年12月24日起开始营业。被告从开业至今从未向原告支付房屋租金，物业管理费也仅支付到2012年6月30日，截至2012年10月31日，被告在原告起诉后仍不交纳租金及物业费，至2012年12月31日止共欠付原告11个月租金、9个月物业管理费，请求判令被告向原告支付租金、物业管理费及违约金，合计331182.9元（截至2012年12月31日，租金168300元、物业费24300元、违约金138582.9元）。
原告（反诉被告）的委托代理人马剑伟为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一：诉争房屋的两证，以证明向卫星对房屋享有所有权；
证据二：侵权照片一组，以证明徐静侵占房屋的事实；
证据三：向卫星与第三方签订的房屋租赁合同、银行转款凭证，以证明向卫星与第三方就诉争房屋签订了租赁合同，第三方依约交纳了定金，向卫星应向第三方交付房屋及承担逾期交房的违约责任；
证据四：向卫星催告徐静立即搬迁的短信记录，以证明向卫星曾两次催告徐静搬离诉争房屋的事实。
被告（反诉原告）徐静辩称：2009年9月25日，梁治华代理黄亮与徐静签订房屋租赁合同，将黄亮位于武汉市汉阳区七里晴川103栋22室一层房屋租赁给徐静经营宠物店，租期一年，租金每月人民币1，600元。签约时，徐静要求将合约期约定为长期租约，梁治华口头承诺租赁关系长期有效，书面合同只能一年一签。转租时按照当地转租市场惯例，徐静为取得租赁房屋向原租户胡兰兰支付了转让费人民币50，000元。2010年9月25日，双方续约一年，租金改为人民币2，160元。2011年9月25日，再次续约，租金为每月人民币2，430元。2011年，徐静为扩大经营欲对租赁房屋进行装修，再次与梁治华协商要求签订长期租约以保证投资安全，梁治华再次向徐静承诺租赁关系长期有效，但书面合同只能一年一签，徐静在得到承诺后，投资人民币80，000元对店面进行了装修。2012年，黄亮在未通知徐静的情况下，将诉争房屋转让给向卫星，并于2012年11月办理了房屋过户手续。向卫星随即向徐静提出租金上涨为每月人民币4，400元，或者终止租赁关系。徐静认为，徐静在得到原房东长期租赁的口头承诺，方对租赁房屋大量投资进行装修，后黄亮在未通知徐静的情况下擅自转让租赁房屋，向卫星明知诉争房屋有租户，在未履行法定通知义务的情况下与黄亮达成转让房屋的协议，并大幅上涨租金，均属于恶意侵害承租人的利益，故提出反诉，要求确认徐静与黄亮的租赁合同关系合法存续；反诉费由被反诉人承担。
被告（反诉原告）徐静为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
证据一：徐静与梁治华签订的房屋租赁合同，以证明徐静租赁房屋的事实；
证据二：转让费收条、房屋装修合同、收据，以证明徐静在得到原房东黄亮的委托代理人梁治华的口头承诺可长期租赁房屋后支付了门面转让费，并投资人民币80，000元对门面进行了装修。
针对被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）向卫星辩称：反诉原告所述无事实与法律依据，租赁合同系反诉原告与原房东所签，与反诉被告无关；房屋装修款应视为反诉原告的经营投入，与本案无关，请求驳回反诉原告的反诉请求。
第三人黄亮、梁治华述称：反诉原告陈述黄亮委托梁治华口头承诺长期租赁一事与事实不符，梁治华曾提出两年一签，是反诉原告不同意；转让费和装修费与第三人无关；合同到期后，梁治华多次要求反诉原告搬迁或续签，反诉原告拒绝签约，现租赁合同已到期，双方的租赁关系自然终止。
第三人梁治华向本院提交如下证据：
证据一：2012年8月9日，梁治华向徐静发出的一份通知，以证明梁治华曾向徐静邮寄过续签房屋租赁合同的通知书；
证据二：授权委托书，以证明梁治华对外签约系原房东黄亮合法授权。
经庭审质证，被告（反诉原告）徐静对原告（反诉被告）向卫星提交的证据一的真实性无异议，但认为徐静是承租方，应享有优先购买权，对证据二有异议，向卫星未提交照片的原件，对证据三认为与本案无关，对证据四认为短信是电子数据，向卫星提交的打印件不是法定的证据形式；第三人黄亮、梁治华对原告（反诉被告）提交的证据认为与第三人无关。原告（反诉被告）向卫星对被告（反诉原告）徐静提交的证据一、二有异议，认为对其真实性无法确定；第三人黄亮、梁治华对被告（反诉原告）提交的证据一无异议，对证据二有异议，与第三人无关。原告（反诉被告）向卫星、被告（反诉原告）徐静对第三人梁治华提交的证据均无异议。
本院对原告（反诉被告）向卫星提交的证据一、二、四的真实性予以认定，对被告（反诉原告）徐静提交的证据一的真实性予以认定，对第三人梁治华提交的证据予以认定。
经审理查明：位于武汉市汉阳区七里晴川103栋1／2层22室（建筑面积108.16平方米）房屋原产权人为黄亮，2012年，向卫星从黄亮处购得该房屋，并于2012年11月21日办理武房权证市字第××号房屋所有权证，同年12月5日办理阳国用（商2012）第6943号国有土地使用证。
2009年9月25日，徐静租赁诉争房屋的第一层（建筑面积54.08平方米）经营武汉市汉阳区极地勇士宠物美容店。2011年8月28日，黄亮委托梁治华与徐静签署房屋租赁合同，同年9月23日，梁治华（甲方）与徐静（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、房屋设施状况及交接；二、租期从2011年9月25日至2012年9月25日；三、押金，合同签订之时，乙方向甲方预交相当于壹个月租金数额的押金，计人民币2，430元；每月租金为人民币2，430元，租金每半年交付一次；六、合同期间，乙方提出退租必须提前一月书面通知甲方；租赁期满或合同终止时，乙方将房屋按期按正常使用状况交付甲方；租赁期满，如本房屋继续出租，需按当时市场情况，提高租金。同等条件乙方可优先承租。且乙方须在租赁到期2个月之前书面向甲方申请，甲方同意后双方重新签订房屋租赁合同，否则甲方视乙方终止合同不再续租，将房屋自用或租给其他人。……等条款。合同签订后，徐静继续使用诉争房屋，租金交至2012年9月25日。2012年8月9日，梁治华向徐静发出通知：“就你所租赁的武汉市汉阳区七里晴川103栋22室一层房屋，将于2012年9月25日到期，特通知如下：现有租户多次与本人联系，愿意以第一年月租金4400元、第二年月租金4700元、第三年月租金5000元，租期3年，押金相当于三月租金数额，租金按季度支付，租户自负各项使用费用的基本条件，自2012年10月1日起承租本人房屋。考虑你我间长期友好合作，按上述租赁条件本人首先考虑将房屋租赁于你。如你有意按上述条件续租，请你在2012年8月15日前与本人联系（联系电话138××××6189），并于2012年8月18日前交付合同押金，与本人签订书面《房屋租赁合同》。否则，本人将与他人签署合同并将房屋租赁他人。如此，亦请你在2012年9月30日前腾退搬空房屋并将房屋交付至本人。”徐静认为租金涨得太高，无法按梁治华的意见签订租赁协议。合同到期后，徐静继续使用房屋，2012年11月21日，向卫星从黄亮处购得该房屋并办理了房屋所有权证和国有土地使用证。向卫星就房屋的租赁事宜与徐静协商未果，故起诉至法院。
案经多次调解，双方当事人未能达成一致意见。

本院认为：位于武汉市汉阳区七里晴川103栋1／2层22室（建筑面积108.16平方米）房屋原产权人为黄亮，黄亮委托梁治华与徐静签订了房屋租赁合同，黄亮将上述房屋的第一层租给徐静使用，双方签订的合同于2012年9月25日到期，合同到期后，梁治华与徐静因房屋租金的问题没有达成一致意见，双方没有续签合同，双方的租赁关系解除，但徐静继续使用该房屋，未交纳房租。
2012年11月21日向卫星从黄亮处购得诉争房屋并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，向卫星依法对该房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，现向卫星要求徐静腾退房屋并支付房屋占用费诉讼请求本院予以支持，房屋占用费从向卫星办理诉争房屋的的房屋所有权证之日的次日起（2012年11月22日）计算到徐静实际腾退之日，每月按人民币2，430元计算。向卫星要求徐静按向卫星与第三方签署的房屋租赁合同的标准支付赔偿金人民币12，960元没有法律依据，本院不予支持。黄亮委托梁治华与徐静签订的房屋租赁合同已于2012年9月25日到期，双方没有续签合同，双方的租赁关系已解除，徐静称梁治华口头承诺其可长期租赁该房屋无证据证实，现被告（反诉原告）徐静要求确认徐静与第三人黄亮的租赁合同关系合法存续没有事实和法律依据，本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定之精神，判决如下：

一、被告（反诉原告）徐静于本判决生效之日起三十日内腾退出位于武汉市汉阳区七里晴川103栋1／2层22室（建筑面积108.16平方米）房屋的第一层给原告（反诉被告）向卫星；
二、被告（反诉原告）徐静于本判决生效之日起三十日内支付给原告（反诉被告）向卫星从2012年11月22日起至腾退之日的房屋占用费，每月按人民币2，430元计算；
三、驳回原告（反诉被告）的其它诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4，614元、反诉费人民币50元，由被告（反诉原告）承担（本诉的诉讼费向卫星已预交，徐静应于本判决生效之日起三十日内将应付款项直接付给向卫星）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判长 王琴
人民陪审员 沈纪奎
人民陪审员 周佩芳

书记员： 张朝管