武汉汉业兴房地产代理有限公司与武汉宏凯房地产开发有限公司、湖北恒源实业有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

武汉汉业兴房地产代理有限公司
吴超斌男
刘永前（湖北锡爱律师事务所）
武汉宏凯房地产开发有限公司
湖北恒源实业有限公司
吴勇（湖北书院律师事务所）

原告武汉汉业兴房地产代理有限公司。住所地:湖北省武汉市硚口区中山大道259号，组织机构代码:55843901-2。
法定代表人宋长清，该公司经理。
委托代理人吴超斌。男，汉族，1973年1月14日出生。代理权限为特别授权。
委托代理人刘永前，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限为一般代理。
被告武汉宏凯房地产开发有限公司。住所地:湖北省武汉市江岸区袁家墩112号3层3号，组织机构代码:66678249-1。
法定代表人许文超，该公司经理。
被告湖北恒源实业有限公司。住所地:湖北省云梦县楚王城大道，组织机构代码:67649560-5。
法定代表人胡亮，该公司经理。
上述两
被告
委托代理人吴勇，湖北书院律师事务所律师。代理权限为特别授权代理，代为承认、放弃请求，代为答辩、反诉、辩论，接受调解、代收法律文书等。
武汉汉业兴房地产代理有限公司（以下简称汉业兴公司）诉武汉宏凯房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）、湖北恒源实业有限公司（以下简称恒源公司）委托代理合同纠纷一案，本院于2014年2月25日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月9日、2014年5月21日两次公开开庭进行了审理。原告汉业兴公司的委托代理人吴超斌、刘永前，被告宏凯、恒源两公司的共同委托代理人吴勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，恒源公司与宏凯公司虽然是两个各自独立的企业法人，但在合作开发恒源广场楼盘中，宏凯公司与恒源公司共同与汉业兴公司签订了销售代理协议；在合同履行过程中，商品房销售合同上均由宏凯公司盖章，回款也是直接打入宏凯公司账户，因此，宏凯公司在质证中认为销售代理协议与自己无关的理由不成立。宏凯公司与恒源公司均为适格被告，应当共同承担履行合同的法律义务。本案的争议焦点有以下六个:1、销售车库是否计算佣金，如何计算。2、销售住宅楼有多少套。3、住宅楼销售佣金如何计算。4、合同目前的状态。5、关于广告费的约定。6、宏凯、恒源两被告还应支付汉业兴公司多少佣金。现就原、被告双方对本案焦点问题的质证和辩论意见进行如下阐述，并分别作出本院的评判和处理意见。
1、销售车库是否计算佣金，如何计算。
原告认为，合同明确约定车库应该计算佣金，共销售车库132间，均已回款。被告辩称，按合同第五条和第六条的约定，本合同提取佣金的范围为恒源广场的多层和高层的住宅楼，而车库是不在约定提取的范围内。虽然合同第二条合作范围包括恒源建材广场住宅楼和车库的营销代理，但计算佣金的条款没有约定车库应计算佣金，另外在签订合同时，原告口头承诺车库不计佣金，故车库是不应计算佣金的。本院认为，恒源广场楼盘的车库代理销售应该计算佣金，车库佣金的计算应当适用于合同关于佣金计算的相关条款。理由如下:第一，原、被告双方之间所签订的《恒源广场楼盘销售代理合同》，是双方在协商一致的基础上的真实意思表示，合法有效。合同第二条约定了双方的合作范围，根据该条约定，汉业兴公司的代理销售对象应包含整个楼盘的住宅和车库。合同第三条约定了合作期限，第四条约定了营销费用，第五条约定了佣金基价，第六条约定了佣金计算的公式，……等。可以看出，合同相关条款的约定均没有对车库佣金的特别约定或者不予计算的意思表示，是故可以明确，车库佣金是应计算佣金的。第二，被告方以合同第五条中没有“车库”的明确字眼，因此车库佣金不应计算的说法不能成立。恒源广场楼盘的车库位于地面一楼，此条表述中的“多层”是行业惯例中所说的不带电梯的楼房，“高层”是带电梯的楼房，由于车库为地面一楼的楼房，在对车库没有特别约定的情况下，按照普通人的日常理解，这里的“多层”和“高层”楼栋应该均是包含了地上一层空间即车库的。故此，本院认为汉业兴公司代理销售的车库应该计算佣金，在合同没有特别约定的情况下，结合车库位于楼栋地上一层的实际情况，车库的佣金计算与住宅房屋的佣金计算并无他别，应适用该合同的第五条、第六条约定。另，被告关于原告口头承诺车库不计佣金的辩称，没有事实和法律依据，亦不予采信。再次，经本院查明，宏凯、恒源两公司确认，有宏凯公司盖章确认售出并回款的车库共118间，销售这些车库的佣金之和为519322元，此即汉业兴公司代理销售车库的应得佣金。（计算过程:根据《恒源广场楼盘销售代理合同》第五、六条计算方式，对这118间车库，根据每间车库的面积、成交单价，得出每间车库的提成佣金）
2、销售住宅楼有多少套。
宏凯、恒源两公司对汉业兴所述的以上22套房屋所对应的房号予以认可；对汉业兴公司所称①、②项是2号楼未卖出的12套房子的情况认可；对汉业兴公司所称的③、④项10套房子的回款项就是恒源公司提交的证据二的1384849.00元认可。但辩称，恒源公司所提交的证据二中的1384849.00元的性质不是销售款，而是认购款。汉业兴公司所称的③、④项所指向的房子均只签了认购书，没有签订售房合同，不认为是销售，但认可③项中的6套房子已缴房款情况；认为④项中的4套房子只交付了定金，没有缴付房款，不属于已卖出。
本院认为，宏凯、恒源两公司认为已代理销售502套房，汉业兴认为已代理销售512套房，双方的分歧就是汉业兴公司所称的③、④项10套房子是否属于未售房。对③项的6套房，该6套房有宏凯公司盖章的房屋认购书，经宏凯、恒源两公司确认，也收到了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，本院认为这6套房属于汉业兴已代理卖出的房子，不属于未售房。对④项的4套房子，虽然亦有宏凯公司加盖公章的认购书，但截止汉业兴公司撤离该楼盘止，宏凯、恒源两公司只收到了定金的缴纳，因汉业兴公司无法提交该4套房的定金缴纳者与甲方签订商品房买卖合同或向甲方缴纳购房款的证据，故根据定金的性质，本院认为该4套属于未售房，不能计算佣金。综上所述，本院认为汉业兴公司代理售出的楼房为508套。恒源广场全部住宅楼除16套房（特指①、②、④项的16套房屋，均属于2栋楼的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8栋楼均已全部清盘回款。
3、住宅楼销售佣金如何计算。
双方所签合同的第六条付款方式B项明确约定:“销售回款后，售出的给付70%，整个楼栋清盘回款后给付25%，剩余的5%在乙方协助甲方为各客户办理完入住手续后一次性付清”。宏凯、恒源两公司认为，该条款系附条件的付款方式，所附条件成就时，才能按成就的条件提取佣金。第一个条件是原告对售出的房屋要全部结清房款才能计提佣金，同时只能支付所计佣金的70%；第二个条件是整个楼栋清盘并全部收回房款后给付25%，对清盘的理解是各楼栋单独计算，必须全部售出并全部结清房款才算清盘。而原告代理销售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未结清，有近3000多万元的房款未收回。原告撤离售楼部，已无法满足第二个条件的成就，因此25%佣金不应支付；第三个条件是原告要协助各客户办理完入住手续后一次性支付余下的5%的佣金，而原告撤离售楼部，根本无法成就第三个付款条件，故5%佣金不应支付。
汉业兴公司辩称，房子售出后，买方付款方式分为一次性付清、银行按揭、分期付款等多种，不可能全部房款收回后才计提70%的佣金，根据合同第四条约定，“营销费用:本项目推广销售中，甲方只负责制作沙盘的费用，其他费用由乙方承担”，汉业兴公司承担着大量的人力成本和营销成本，需要对方支付佣金维持运作。且在正常合作期间，双方一直是边销售边支付佣金的。
本院认为，根据合同约定，70%佣金的支付的条件是，“销售回款后”。商品房买卖中存在着大量的分期、按揭付款方式，根据日常生活经验，这些方式下要收回全款需要漫长的年月，如若将“销售回款”理解为销售后收回全部房款，对汉业兴公司将显失公正，也不符合正常商业活动的利益预期。因此，本院认为“销售回款”，应理解为已销售并依照商品房销售合同约定的付款方式收受到相应期间的房款，即可视为70%佣金的支付条件成就。关于25%佣金的支付条件，合同约定是“整个楼栋清盘回款后给付25%”，这里的“清盘”应理解为该楼栋的住宅楼全部售出。同样，基于商品房销售付款方式的特殊性，这里的“回款”应理解为，依照商品房销售合同约定的付款方式收受到的相应期间的购房款。因此，根据1-8栋住宅楼房的销售情况，1、3、4、5、6、7、8栋楼盘均已清盘，符合25%的佣金的计算条件，本院对汉业兴公司1、3、4、5、6、7、8栋楼盘的25%的佣金请求予以支持。关于最后5%的佣金，汉业兴公司无法提供相应的证据证明其在2013年1月份撤离之前协助甲方为各客户办理完了入住手续，故对此5%佣金的诉讼请求不予支持。故此，汉业兴公司应得的佣金包括两部分:第一部分，已售出的508套房70%的佣金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8栋整栋住宅楼全部房25%的佣金。也即，2栋楼中230套房按照70%比例计算实结佣金为1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8栋共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例计算实结佣金为2623789.46元；以上508套房的实结佣金之和为3876758.61元。此即汉业兴代理销售住宅楼的佣金。（计算过程:根据《恒源广场楼盘销售代理合同》第五、六条计算方式，对这508套房，根据每套房的面积、成交单价，得出每套房的应结佣金；根据每套房所对应的佣金提成比例，计算每套房的实结佣金。）
4、合同目前的状态。
宏凯、恒源两公司认为，1、原、被告签订的楼盘销售代理合同已终止。理由一:原告于2013年12月份在事情败露后（截留1384849.00元）私自撤离售楼部，原告以自己的实际行为明确表示不再履行合同，是终止合同的表现；理由二:原告在撤离售楼部后迅速向人民法院起诉，要求被告支付佣金，更进一步说明，原告在没有履行完合同全部义务就已经单方终止合同，并对已履行的部分要求结算佣金，向人民法院起诉这一事实，更说明原、被告的销售合同已终止。
汉业兴公司辩称，合同处于中止状态，双方仍应履行。乙方于2013年12月撤离的原因，是甲方拒不支付佣金的在先违约行为，乙方无法维系需要支付的各种费用，迫不得已采取措施，是表明立场的行为，不是终止合同履行。
本院认为，该合同属于双方互负权利义务的双务合同，本案中甲方在乙方完成相应销售工作后没有及时支付佣金，乙方用交付定金的方式内定房屋的行为属于一种经营行为，并未违反相关法律规定及双方的合同约定；其留存1384849万元售房款的行为，是基于甲方未付佣金的一种临时救济行为，并非违约行为。乙方停止销售工作并撤离，是对其享有的同时履行抗辩权的行使。甲方未及时支付佣金的行为，违反了合同约定，是违约在先。故此，乙方留置房款的行为和撤离行为并非违约行为。同时，由于宏凯、恒源两公司与汉业兴公司任何一方均未向对方作出解除合同的意思表示，双方之间因合同产生的权利义务关系并未终止，属于中止状态。
5、关于广告费的约定。
宏凯、恒源两公司认为，汉业兴公司未按照合同约定在营销过程中投入不低于50万元的广告费，应将该广告费从其应得佣金中扣除。因合同第八条约定了“乙方权责:1.进行市场策划，熟悉了解客户群体，开展市场预测、市场调研，营销定位和营销推广，制定营销方案，灵活浮动楼盘售价；2．组织营销人员深入云梦9镇3乡各个自然湾，各家各户上门推销，重点是北部乡镇，广告费用投入不低于50万元，不允许有送面积的促销活动；……”。本院认为，从合同内容看，不低于50万元的广告费投入是甲方为了保证乙方积极实施销售、努力实现销售任务而定的保证措施，乙方的合同义务旨在实现销售目的，而非广告投入，广告只是其实现销售目的附加措施之一。事实上，该楼盘开盘后销售业绩很好，汉业兴公司是否投入50万元的广告费，并未影响甲方合同目的的达成。宏凯、恒源公司亦未提交证据证明未投入不低于50万元的广告费对合同实现目的产生过任何障碍或给甲方造成过任何损失，故对其观点不予采纳。
6、宏凯、恒源两公司还应支付给汉业兴公司多少佣金。
宏凯、恒源两公司认为，原、被告销售代理合同已终止，原告也没有完成整个楼栋清盘、没有为客户办理完入住手续和收回全部房款，依据合同付款方式的B项的约定，余下30%的佣金是不用支付的。且原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，原告的佣金系原告单方计算的，并且计算错误。在合同履行过程中，原告私刻公章，私自收取购房款和调房费，不按合同约定投入广告费，不按规定的时间清盘，原告在没有履行完合同全部义务后，撤离售楼部，单方终止合同，其行为构成违约，应承担违约责任。
本院基于上述几项焦点问题的认定，认为宏凯、恒源两公司关于佣金的计算理由，关于汉业兴公司违约的理由，没有事实和法律依据，不能成立，宏凯、恒源应按照合同的约定履行应付佣金的义务。经计算，车库销售佣金为519322元，住宅楼销售佣金为3876758.61元，合计4396080.61元。恒源、宏凯两公司已支付给汉业兴公司佣金121.5万元，故宏凯、恒源两公司尚欠汉业兴公司佣金为3181080.61元。
故此，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第六条  ，《中华人民共和国合同法》第六十六条  、第六十七条  、第九十一条  、第九十二条  、第九十三条  、第九十四条  、第九十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:
一、被告武汉宏凯房地产开发有限公司、湖北恒源实业有限公司向原告武汉汉业兴房地产代理有限公司共同支付下欠的销售代理佣金3181080.61元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告武汉汉业兴房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
上述给付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费39400元由武汉宏凯房地产开发有限公司和湖北恒源实业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在递交上诉状时预交上诉案件受理费人民币39400元。款汇湖北省高级人民法院，开户银行:中国农业银行武汉市东湖支行，户名:湖北省财政厅非税收入财政专户，帐号:17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，恒源公司与宏凯公司虽然是两个各自独立的企业法人，但在合作开发恒源广场楼盘中，宏凯公司与恒源公司共同与汉业兴公司签订了销售代理协议；在合同履行过程中，商品房销售合同上均由宏凯公司盖章，回款也是直接打入宏凯公司账户，因此，宏凯公司在质证中认为销售代理协议与自己无关的理由不成立。宏凯公司与恒源公司均为适格被告，应当共同承担履行合同的法律义务。本案的争议焦点有以下六个:1、销售车库是否计算佣金，如何计算。2、销售住宅楼有多少套。3、住宅楼销售佣金如何计算。4、合同目前的状态。5、关于广告费的约定。6、宏凯、恒源两被告还应支付汉业兴公司多少佣金。现就原、被告双方对本案焦点问题的质证和辩论意见进行如下阐述，并分别作出本院的评判和处理意见。
1、销售车库是否计算佣金，如何计算。
原告认为，合同明确约定车库应该计算佣金，共销售车库132间，均已回款。被告辩称，按合同第五条和第六条的约定，本合同提取佣金的范围为恒源广场的多层和高层的住宅楼，而车库是不在约定提取的范围内。虽然合同第二条合作范围包括恒源建材广场住宅楼和车库的营销代理，但计算佣金的条款没有约定车库应计算佣金，另外在签订合同时，原告口头承诺车库不计佣金，故车库是不应计算佣金的。本院认为，恒源广场楼盘的车库代理销售应该计算佣金，车库佣金的计算应当适用于合同关于佣金计算的相关条款。理由如下:第一，原、被告双方之间所签订的《恒源广场楼盘销售代理合同》，是双方在协商一致的基础上的真实意思表示，合法有效。合同第二条约定了双方的合作范围，根据该条约定，汉业兴公司的代理销售对象应包含整个楼盘的住宅和车库。合同第三条约定了合作期限，第四条约定了营销费用，第五条约定了佣金基价，第六条约定了佣金计算的公式，……等。可以看出，合同相关条款的约定均没有对车库佣金的特别约定或者不予计算的意思表示，是故可以明确，车库佣金是应计算佣金的。第二，被告方以合同第五条中没有“车库”的明确字眼，因此车库佣金不应计算的说法不能成立。恒源广场楼盘的车库位于地面一楼，此条表述中的“多层”是行业惯例中所说的不带电梯的楼房，“高层”是带电梯的楼房，由于车库为地面一楼的楼房，在对车库没有特别约定的情况下，按照普通人的日常理解，这里的“多层”和“高层”楼栋应该均是包含了地上一层空间即车库的。故此，本院认为汉业兴公司代理销售的车库应该计算佣金，在合同没有特别约定的情况下，结合车库位于楼栋地上一层的实际情况，车库的佣金计算与住宅房屋的佣金计算并无他别，应适用该合同的第五条、第六条约定。另，被告关于原告口头承诺车库不计佣金的辩称，没有事实和法律依据，亦不予采信。再次，经本院查明，宏凯、恒源两公司确认，有宏凯公司盖章确认售出并回款的车库共118间，销售这些车库的佣金之和为519322元，此即汉业兴公司代理销售车库的应得佣金。（计算过程:根据《恒源广场楼盘销售代理合同》第五、六条计算方式，对这118间车库，根据每间车库的面积、成交单价，得出每间车库的提成佣金）
2、销售住宅楼有多少套。
宏凯、恒源两公司对汉业兴所述的以上22套房屋所对应的房号予以认可；对汉业兴公司所称①、②项是2号楼未卖出的12套房子的情况认可；对汉业兴公司所称的③、④项10套房子的回款项就是恒源公司提交的证据二的1384849.00元认可。但辩称，恒源公司所提交的证据二中的1384849.00元的性质不是销售款，而是认购款。汉业兴公司所称的③、④项所指向的房子均只签了认购书，没有签订售房合同，不认为是销售，但认可③项中的6套房子已缴房款情况；认为④项中的4套房子只交付了定金，没有缴付房款，不属于已卖出。
本院认为，宏凯、恒源两公司认为已代理销售502套房，汉业兴认为已代理销售512套房，双方的分歧就是汉业兴公司所称的③、④项10套房子是否属于未售房。对③项的6套房，该6套房有宏凯公司盖章的房屋认购书，经宏凯、恒源两公司确认，也收到了购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，本院认为这6套房属于汉业兴已代理卖出的房子，不属于未售房。对④项的4套房子，虽然亦有宏凯公司加盖公章的认购书，但截止汉业兴公司撤离该楼盘止，宏凯、恒源两公司只收到了定金的缴纳，因汉业兴公司无法提交该4套房的定金缴纳者与甲方签订商品房买卖合同或向甲方缴纳购房款的证据，故根据定金的性质，本院认为该4套属于未售房，不能计算佣金。综上所述，本院认为汉业兴公司代理售出的楼房为508套。恒源广场全部住宅楼除16套房（特指①、②、④项的16套房屋，均属于2栋楼的房子）外，其他均已售出，且1、3、4、5、6、7、8栋楼均已全部清盘回款。
3、住宅楼销售佣金如何计算。
双方所签合同的第六条付款方式B项明确约定:“销售回款后，售出的给付70%，整个楼栋清盘回款后给付25%，剩余的5%在乙方协助甲方为各客户办理完入住手续后一次性付清”。宏凯、恒源两公司认为，该条款系附条件的付款方式，所附条件成就时，才能按成就的条件提取佣金。第一个条件是原告对售出的房屋要全部结清房款才能计提佣金，同时只能支付所计佣金的70%；第二个条件是整个楼栋清盘并全部收回房款后给付25%，对清盘的理解是各楼栋单独计算，必须全部售出并全部结清房款才算清盘。而原告代理销售的房屋仍有22套未售出，189套的房款未结清，有近3000多万元的房款未收回。原告撤离售楼部，已无法满足第二个条件的成就，因此25%佣金不应支付；第三个条件是原告要协助各客户办理完入住手续后一次性支付余下的5%的佣金，而原告撤离售楼部，根本无法成就第三个付款条件，故5%佣金不应支付。
汉业兴公司辩称，房子售出后，买方付款方式分为一次性付清、银行按揭、分期付款等多种，不可能全部房款收回后才计提70%的佣金，根据合同第四条约定，“营销费用:本项目推广销售中，甲方只负责制作沙盘的费用，其他费用由乙方承担”，汉业兴公司承担着大量的人力成本和营销成本，需要对方支付佣金维持运作。且在正常合作期间，双方一直是边销售边支付佣金的。
本院认为，根据合同约定，70%佣金的支付的条件是，“销售回款后”。商品房买卖中存在着大量的分期、按揭付款方式，根据日常生活经验，这些方式下要收回全款需要漫长的年月，如若将“销售回款”理解为销售后收回全部房款，对汉业兴公司将显失公正，也不符合正常商业活动的利益预期。因此，本院认为“销售回款”，应理解为已销售并依照商品房销售合同约定的付款方式收受到相应期间的房款，即可视为70%佣金的支付条件成就。关于25%佣金的支付条件，合同约定是“整个楼栋清盘回款后给付25%”，这里的“清盘”应理解为该楼栋的住宅楼全部售出。同样，基于商品房销售付款方式的特殊性，这里的“回款”应理解为，依照商品房销售合同约定的付款方式收受到的相应期间的购房款。因此，根据1-8栋住宅楼房的销售情况，1、3、4、5、6、7、8栋楼盘均已清盘，符合25%的佣金的计算条件，本院对汉业兴公司1、3、4、5、6、7、8栋楼盘的25%的佣金请求予以支持。关于最后5%的佣金，汉业兴公司无法提供相应的证据证明其在2013年1月份撤离之前协助甲方为各客户办理完了入住手续，故对此5%佣金的诉讼请求不予支持。故此，汉业兴公司应得的佣金包括两部分:第一部分，已售出的508套房70%的佣金；第二部分，1、3、4、5、6、7、8栋整栋住宅楼全部房25%的佣金。也即，2栋楼中230套房按照70%比例计算实结佣金为1252969.15元；1、3、4、5、6、7、8栋共278套房按照95%（70%＋25%=95%）比例计算实结佣金为2623789.46元；以上508套房的实结佣金之和为3876758.61元。此即汉业兴代理销售住宅楼的佣金。（计算过程:根据《恒源广场楼盘销售代理合同》第五、六条计算方式，对这508套房，根据每套房的面积、成交单价，得出每套房的应结佣金；根据每套房所对应的佣金提成比例，计算每套房的实结佣金。）
4、合同目前的状态。
宏凯、恒源两公司认为，1、原、被告签订的楼盘销售代理合同已终止。理由一:原告于2013年12月份在事情败露后（截留1384849.00元）私自撤离售楼部，原告以自己的实际行为明确表示不再履行合同，是终止合同的表现；理由二:原告在撤离售楼部后迅速向人民法院起诉，要求被告支付佣金，更进一步说明，原告在没有履行完合同全部义务就已经单方终止合同，并对已履行的部分要求结算佣金，向人民法院起诉这一事实，更说明原、被告的销售合同已终止。
汉业兴公司辩称，合同处于中止状态，双方仍应履行。乙方于2013年12月撤离的原因，是甲方拒不支付佣金的在先违约行为，乙方无法维系需要支付的各种费用，迫不得已采取措施，是表明立场的行为，不是终止合同履行。
本院认为，该合同属于双方互负权利义务的双务合同，本案中甲方在乙方完成相应销售工作后没有及时支付佣金，乙方用交付定金的方式内定房屋的行为属于一种经营行为，并未违反相关法律规定及双方的合同约定；其留存1384849万元售房款的行为，是基于甲方未付佣金的一种临时救济行为，并非违约行为。乙方停止销售工作并撤离，是对其享有的同时履行抗辩权的行使。甲方未及时支付佣金的行为，违反了合同约定，是违约在先。故此，乙方留置房款的行为和撤离行为并非违约行为。同时，由于宏凯、恒源两公司与汉业兴公司任何一方均未向对方作出解除合同的意思表示，双方之间因合同产生的权利义务关系并未终止，属于中止状态。
5、关于广告费的约定。
宏凯、恒源两公司认为，汉业兴公司未按照合同约定在营销过程中投入不低于50万元的广告费，应将该广告费从其应得佣金中扣除。因合同第八条约定了“乙方权责:1.进行市场策划，熟悉了解客户群体，开展市场预测、市场调研，营销定位和营销推广，制定营销方案，灵活浮动楼盘售价；2．组织营销人员深入云梦9镇3乡各个自然湾，各家各户上门推销，重点是北部乡镇，广告费用投入不低于50万元，不允许有送面积的促销活动；……”。本院认为，从合同内容看，不低于50万元的广告费投入是甲方为了保证乙方积极实施销售、努力实现销售任务而定的保证措施，乙方的合同义务旨在实现销售目的，而非广告投入，广告只是其实现销售目的附加措施之一。事实上，该楼盘开盘后销售业绩很好，汉业兴公司是否投入50万元的广告费，并未影响甲方合同目的的达成。宏凯、恒源公司亦未提交证据证明未投入不低于50万元的广告费对合同实现目的产生过任何障碍或给甲方造成过任何损失，故对其观点不予采纳。
6、宏凯、恒源两公司还应支付给汉业兴公司多少佣金。
宏凯、恒源两公司认为，原、被告销售代理合同已终止，原告也没有完成整个楼栋清盘、没有为客户办理完入住手续和收回全部房款，依据合同付款方式的B项的约定，余下30%的佣金是不用支付的。且原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，原告的佣金系原告单方计算的，并且计算错误。在合同履行过程中，原告私刻公章，私自收取购房款和调房费，不按合同约定投入广告费，不按规定的时间清盘，原告在没有履行完合同全部义务后，撤离售楼部，单方终止合同，其行为构成违约，应承担违约责任。
本院基于上述几项焦点问题的认定，认为宏凯、恒源两公司关于佣金的计算理由，关于汉业兴公司违约的理由，没有事实和法律依据，不能成立，宏凯、恒源应按照合同的约定履行应付佣金的义务。经计算，车库销售佣金为519322元，住宅楼销售佣金为3876758.61元，合计4396080.61元。恒源、宏凯两公司已支付给汉业兴公司佣金121.5万元，故宏凯、恒源两公司尚欠汉业兴公司佣金为3181080.61元。
故此，经合议庭评议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条  、第六条  ，《中华人民共和国合同法》第六十六条  、第六十七条  、第九十一条  、第九十二条  、第九十三条  、第九十四条  、第九十五条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  之规定，判决如下:

一、被告武汉宏凯房地产开发有限公司、湖北恒源实业有限公司向原告武汉汉业兴房地产代理有限公司共同支付下欠的销售代理佣金3181080.61元，于本判决生效后十日内付清。
二、驳回原告武汉汉业兴房地产代理有限公司的其他诉讼请求。
上述给付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费39400元由武汉宏凯房地产开发有限公司和湖北恒源实业有限公司共同负担。

审判长：石仁礼
审判员：汪书力
审判员：叶勇

书记员：彭晓娟