武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心诉武汉金某某傧管理有限公司、武汉金某某傧怡然居名淑美容有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书

武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心
陈德芳（湖北山河律师事务所）
魏东（湖北山河律师事务所）
武汉金某某傧管理有限公司
武汉金某某傧怡然居名淑美容有限公司
的共同委托代理人宋雪泓
的共同委托代理人张用江

上诉人（原审本诉原告、反诉被告）武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心。住所地:湖北省武汉市江汉区解放大道686号。
法定代表人曹延儒，该公司总经理。
委托代理人陈德芳，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人魏东，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉被告）武汉金某某傧管理有限公司。住所地:武汉市武昌区武珞路558号。
法定代表人金智，该公司董事长。
被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）武汉金某某傧怡然居名淑美容有限公司。住所地:武汉市江汉区解放大道686号世贸大厦8楼。
法定代表人金智，该公司董事长。
上述二
被上诉人的共同委托代理人宋雪泓，湖北立丰律师事务所律师。
上述二
被上诉人的共同委托代理人张用江，湖北立丰律师事务所律师。
上诉人武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心（以下简称武商购物中心）因与被上诉人武汉金某某傧管理有限公司（以下简称舍傧管理公司）、武汉金某某傧怡然居名淑美容有限公司（以下简称舍傧名淑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2009）仙民二初字第224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年11月5日受理后，依法组成合议庭，于同年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人武商购物中心的委托代理人陈德芳、魏东，被上诉人舍傧管理公司与舍傧名淑公司的共同委托代理人宋雪泓、张用江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定:2000年11月11日，武商购物中心与舍傧管理公司签订了一份关于房屋租赁经营的《合同书》（共十五条）。该合同书前言部分约定:舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，真诚合作，共同发展。合同第二条为经营位置、期限及经营范围，经营位置为武汉市解放大道686号世贸广场裙楼第8楼，实际使用面积为1200平方米，合同期限为16年，经营范围为健身、形体健美、美容美发、护肤及相关精品销售。合同第三条为营业分成及其他费用的支付方式。考虑到舍傧管理公司前期装修费用及机电设备投资较大，武商购物中心同意免去从俱乐部开业之日起直至两年内的营业收入分成（不含物业管理费及运行能耗费用），自第3年起武商购物中心按舍傧管理公司营业税前总收入的12%进行抽成以充抵租金和物业管理费，以后每年增加1%的抽成比例，至第6年达到15%后，按此抽成比例至合同期满。物业管理费及运行能耗费用每月10日之前结算。合同第四条为装修。武商购物中心提供3个月免营业抽成装修期。合同第五条为对舍傧管理公司销售额的审计及核查。为确保双方利益，从开业后的第3年起，舍傧管理公司的收银工作由双方派驻收银员进行，每周结算一次。合同第六条为转租和续约。在合同期限内，未经武商购物中心书面同意，舍傧管理公司不得将经营场地转租给第三方。合同第八条为终止合作及善后事宜。在合同终止时，舍傧管理公司置于经营场地内的可移动物品归舍傧管理公司所有，其他固定于天地柱墙上的设备、设施、器材及定作物、附着物，除转移时对经营场地现状进行改变、造成损害的外，舍傧管理公司均可拆除，其余物品按当时状况移交给武商购物中心所有。合同第九条为双方有权提前终止合同的情形。在武商购物中心逐月催交月基本抽成及水电费达3次的情况下，舍傧管理公司仍连续拖欠以上款项3个月或舍傧管理公司未经武商购物中心书面同意，擅自将经营场地转租、转让、转借他人使用或调换使用的，武商购物中心有权提前终止合同并要求舍傧管理公司赔偿6个月的抽成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）；若武商购物中心在武汉商场范围内又允许开设与舍傧俱乐部经营项目相同或者类似的经营项目，舍傧管理公司有权提前终止合同，并要求武商购物中心赔偿“初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额”。合同第十二条为武商购物中心的义务，武商购物中心应保证在武汉商场范围内不再允许开设与舍傧管理公司经营项目相同或类似的项目。合同第十三条为舍傧管理公司的义务。舍傧管理公司必须按时足额向武商购物中心交纳抽成款项、管理费、水电费、空调费等多项费用。当合同有效期满或终止合同之日起15天内，舍傧管理公司将租赁房产连同所有的锁、钥匙等一并移交给武商购物中心，并保持场内家具和设备完好。合同第十四条为违约责任。双方均须严格遵守合同条款的约定，如有违约，则违约方应赔偿守约方的全部经济损失，本合同另有约定的从其约定。本合同期满或因其他原因而提前终止时，舍傧管理公司应于本合同约定的时间将物品撤离经营场地。如逾期不撤，武商购物中心有权自行腾空或按武商购物中心认为适当的办法处理。舍傧管理公司物品若有遗失或损坏，武商购物中心概不负责，舍傧管理公司不能要求赔偿。
合同签订后，舍傧管理公司并未进场经营，而是由武汉金某某傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营。在合同履行期间，武汉金某某傧女子会所健身有限公司违反合同约定，将租赁场所的90平方米转租给第三方武汉市江汉区名流名发廊。2001年9月1日，武汉金某某傧女子会所健身有限公司与武商购物中心签订一份备忘录:武商购物中心收回武汉金某某傧女子会所健身有限公司自行出租给武汉市江汉区名流名发廊90平方米的经营场地。2004年10月，舍傧名淑公司接替武汉金某某傧女子会所健身有限公司进场经营。武商购物中心派遣出纳记录了舍傧名淑公司的经营收入并曾多次开具以舍傧名淑公司为交款方的收款收据。在武汉金某某傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司经营期间，武商购物中心均未提出过异议。从2005年3月起，舍傧名淑公司开始未按期交纳租金及管理费，武商购物中心自2005年8月起逐月以大客户结算单的方式向舍傧管理公司进行书面催款，并多次向舍傧管理公司出具催款函，但舍傧管理公司仍拖欠武商购物中心2005年8月至2006年2月期间的租金及水电费共计70299.69元。2006年1月，武商购物中心书面向舍傧管理公司出具解除合同通知并再次催款，要求舍傧管理公司于同年1月28日前支付全部欠款，但舍傧管理公司仍未履行付款义务。2005年8月至2006年2月，舍傧管理公司、舍傧名淑公司的经营收入总额为69025元。
2000年3月16日，武商购物中心与西安润和工贸有限公司签订房屋租赁合同一份，约定将位于武汉商场2楼190平方米的经营场地出租给其经营美容院，租赁期限为2年，经营范围为美容、美体。2002年1月1日，武商购物中心与西安圣梦美容护肤品有限公司（以下简称“圣梦”）签订了房屋租赁合同，约定将位于武商购物中心5楼410平方米的场地出租给其经营，租赁期限为3年，经营范围为美容美体，并在合同中载明:原2000年3月16日的租赁合同作废。2003年3月1日，武商购物中心与武汉市江汉区名流名发廊（以下简称“名流美发”）签订了房屋租赁合同一份，约定将武商购物中心8楼90平方米的场地出租给其经营，租赁期限为10个月，经营范围为美发。2004年8月1日，武商购物中心与武汉市创智商贸有限责任公司（以下简称“法丹莉”）签订了房屋租赁合同一份，约定将武商购物中心2楼230平方米的场地出租给其从事化妆品销售及售后服务，经营期限为3年，但“法丹莉”实际上系在从事美容美体的相关业务。在武商购物中心引进“圣梦”、“名流美发”、“法丹莉”经营期间，舍傧管理公司及舍傧名淑公司均未提出过异议。
本院认为:武商购物中心与舍傧管理公司所签订的《合同书》体现了双方当事人的真实意思，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应遵照执行，任何一方违约，均应按合同约定承担违约责任。
关于舍傧名淑公司是否享有反诉权的问题。本案房屋租赁合同系舍傧管理公司与武商购物中心所签订，合同主体和承租方为舍傧管理公司。房屋租赁合同虽约定了舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，以此方式经营，但从事经营的主体应为舍傧管理公司本身或者其投资的分支机构等下属单位。舍傧管理公司未经武商购物中心书面同意，将房屋租赁合同权利、义务概括转让给另一独立法人舍傧名淑公司，违反了合同第六条的约定，是一种违约行为。武商购物中心上诉所称武汉金某某傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营，均冠以“金某某傧”的名称，足以让其误以为系舍傧管理公司的分支机构或下属单位在经营的理由成立。舍傧名淑公司以自己的名义向武商购物中心交纳过几次租金，亦不表明武商购物中心认可了其合同主体地位。但武商购物中心在起诉前通过查询有关工商登记资料得知舍傧名淑公司并非舍傧管理公司的分支机构或下属单位，乃另一独立法人后，仍以舍傧名淑公司为共同被告提起诉讼并要求其承担连带给付责任，鉴于舍傧名淑公司为上述房屋租赁合同权利、义务的实际履行者，即实际承租人，根据诉的对抗原则，舍傧名淑公司认为其作为实际承租人的民事权益受到侵害，可以本诉原告武商购物中心为被告提起反诉。舍傧名淑公司虽未与武商购物中心另行签订房屋租赁合同，但其在实际履行上述房屋租赁合同的权利、义务，在武商购物中心要求其承担连带给付责任的情况下，舍傧名淑公司以上述房屋租赁合同为依据行使反诉权，符合我国民法和合同法所规定的公平原则。且舍傧管理公司未提出反诉是因为舍傧名淑公司已提出反诉，其再提出反诉已无必要。舍傧名淑公司的反诉得到了舍傧管理公司的认可，亦未由此加重武商购物中心的合同责任。至于舍傧管理公司违约转租，则应依合同约定承担相应违约责任，但舍傧管理公司和舍傧名淑公司分别作为合同约定的承租人和实际承租人正当的民事权利和诉讼权利并不因此而丧失。故武商购物中心关于舍傧名淑公司在本案中不享有反诉权的上诉理由不能成立。
关于原审判令武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用1899537元及设备剩余价值743980.2元的证据是否充足的问题。首先，湖北虹桥证券咨询评估公司评估第一次装修的第1期工程款为490237元，该评估公司是经国家财政部核准颁发0021105号资格证书的专业资产评估机构，所作出的评估报告可作为证据使用；其次，确定第一次装修第2期工程款99万元的装修合同及付款凭证的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，该工程款足以认定；再次，空调系统的制作与安装工程、桑拿蒸汽房工程、锅炉工程、防水工程都是从事美容、健身经营业务必需设备，相关设备合同、收款收据的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，设备合同、收款收据与证人证言相互印证，这部分装修工程款419300元足以认定；最后，关于设备折旧后剩余价值的认定问题，原审以武汉市江汉区法院的扣押清单为辅，仓库内实际扣押物为主，委托有关机构对所扣押物品的剩余价值进行鉴定。两次鉴定双方争议的焦点主要为价值44590元的多功能电波拉皮纤体机1台、价值为237650元的光子嫩肤仪1套及价值为101850元的BELEX八爪鱼美容仪3台是否存在于扣押物中。从仙价鉴字（2009）第221号鉴定情况来看，双方当事人均参与现场清点，清点情况由仙桃市物价局统一进行汇总，仙桃市物价局价格认证中心也见过实物，但保管责任在武商购物中心。另外，通风排气设备虽然在第二次鉴定中未作鉴定，但已在第一次装修费用中予以考虑。综合来看，应在鄂价认复（2010）8号鉴定复检结论的基础上，再加上未见实物的多功能电波拉皮纤体机1台、光子嫩肤仪1套及BELEX八爪鱼美容仪3台的价值，所扣押物品的剩余价值共为743980.2元。原审所作的上述处理并无不当。原审认定舍傧名淑公司第一次装修费用为1899537元及设备剩余价值为743980.2元的证据是充足的。
关于武商购物中心履行房屋租赁合同期间是否存在违约的问题。武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为原审认定为违约，并分别评述为:第一，武商购物中心与西安润和工贸有限公司于2000年3月16日签订了在武汉商场2楼开设美容院的合同，所约定的经营期限为2年。后武商购物中心于2002年1月1日与“圣梦”签订了在武商购物中心5楼设置美容项目的合同，所约定的经营期限为3年。这两份合同中承租方的名称、住所地、租赁场所均不一致，故2002年签订的合同为一份新的合同，而不是对2000年合同的续签。第二，虽然武商购物中心于2004年与“法丹莉”所签合同中注明“法丹莉”的经营范围为化妆品销售及售后服务，但“法丹莉”实际上提供的却是美容美体相关服务。第三，“名流美发”虽系舍傧管理公司未经同意违约引进，但根据舍傧管理公司与武商购物中心签订的合同，武商购物中心应将“名流美发”清退出场，而不是与其签订新的合同让其经营。本院认为，原审对上述问题的评价并无不当，武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为违反了房屋租赁合同第九条的相关约定，构成违约，应承担违约责任。
综上，舍傧管理公司将本案房屋租赁合同的权利、义务概括转让给舍傧名淑公司，未得到武商购物中心的书面同意，属违约转租；舍傧管理公司、舍傧名淑公司欠交2005年8月至2006年2月期间的租金及水电费，武商购物中心依照合同进行催款但舍傧管理公司及舍傧名淑公司仍不交纳。舍傧管理公司、舍傧名淑公司的上述行为违反了房屋租赁合同第三条、第六条、第九条的有关约定。武商购物中心引进与舍傧管理公司经营项目类似的“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商，其行为违反了房屋租赁合同第九条、第十二条的有关约定。双方均存在违约行为，均有权提出解除房屋租赁合同，并应依房屋租赁合同的约定各自承担相应的违约责任。舍傧管理公司、舍傧名淑公司应赔偿武商购物中心6个月的提成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）10353.77元，同时还应支付所欠租金及水电费共70299.69元。武商购物中心应赔偿舍傧名淑公司初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额，共计2712542.2元。武商购物中心的主要上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28480元由武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心负担。
本判决为终审判决。

本院认为:武商购物中心与舍傧管理公司所签订的《合同书》体现了双方当事人的真实意思，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应遵照执行，任何一方违约，均应按合同约定承担违约责任。
关于舍傧名淑公司是否享有反诉权的问题。本案房屋租赁合同系舍傧管理公司与武商购物中心所签订，合同主体和承租方为舍傧管理公司。房屋租赁合同虽约定了舍傧管理公司在武商购物中心内设置俱乐部，以此方式经营，但从事经营的主体应为舍傧管理公司本身或者其投资的分支机构等下属单位。舍傧管理公司未经武商购物中心书面同意，将房屋租赁合同权利、义务概括转让给另一独立法人舍傧名淑公司，违反了合同第六条的约定，是一种违约行为。武商购物中心上诉所称武汉金某某傧女子会所健身有限公司和舍傧名淑公司先后进场经营，均冠以“金某某傧”的名称，足以让其误以为系舍傧管理公司的分支机构或下属单位在经营的理由成立。舍傧名淑公司以自己的名义向武商购物中心交纳过几次租金，亦不表明武商购物中心认可了其合同主体地位。但武商购物中心在起诉前通过查询有关工商登记资料得知舍傧名淑公司并非舍傧管理公司的分支机构或下属单位，乃另一独立法人后，仍以舍傧名淑公司为共同被告提起诉讼并要求其承担连带给付责任，鉴于舍傧名淑公司为上述房屋租赁合同权利、义务的实际履行者，即实际承租人，根据诉的对抗原则，舍傧名淑公司认为其作为实际承租人的民事权益受到侵害，可以本诉原告武商购物中心为被告提起反诉。舍傧名淑公司虽未与武商购物中心另行签订房屋租赁合同，但其在实际履行上述房屋租赁合同的权利、义务，在武商购物中心要求其承担连带给付责任的情况下，舍傧名淑公司以上述房屋租赁合同为依据行使反诉权，符合我国民法和合同法所规定的公平原则。且舍傧管理公司未提出反诉是因为舍傧名淑公司已提出反诉，其再提出反诉已无必要。舍傧名淑公司的反诉得到了舍傧管理公司的认可，亦未由此加重武商购物中心的合同责任。至于舍傧管理公司违约转租，则应依合同约定承担相应违约责任，但舍傧管理公司和舍傧名淑公司分别作为合同约定的承租人和实际承租人正当的民事权利和诉讼权利并不因此而丧失。故武商购物中心关于舍傧名淑公司在本案中不享有反诉权的上诉理由不能成立。
关于原审判令武商购物中心赔偿舍傧名淑公司装修费用1899537元及设备剩余价值743980.2元的证据是否充足的问题。首先，湖北虹桥证券咨询评估公司评估第一次装修的第1期工程款为490237元，该评估公司是经国家财政部核准颁发0021105号资格证书的专业资产评估机构，所作出的评估报告可作为证据使用；其次，确定第一次装修第2期工程款99万元的装修合同及付款凭证的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，该工程款足以认定；再次，空调系统的制作与安装工程、桑拿蒸汽房工程、锅炉工程、防水工程都是从事美容、健身经营业务必需设备，相关设备合同、收款收据的复印件已经二审庭审核实，与原件无异，设备合同、收款收据与证人证言相互印证，这部分装修工程款419300元足以认定；最后，关于设备折旧后剩余价值的认定问题，原审以武汉市江汉区法院的扣押清单为辅，仓库内实际扣押物为主，委托有关机构对所扣押物品的剩余价值进行鉴定。两次鉴定双方争议的焦点主要为价值44590元的多功能电波拉皮纤体机1台、价值为237650元的光子嫩肤仪1套及价值为101850元的BELEX八爪鱼美容仪3台是否存在于扣押物中。从仙价鉴字（2009）第221号鉴定情况来看，双方当事人均参与现场清点，清点情况由仙桃市物价局统一进行汇总，仙桃市物价局价格认证中心也见过实物，但保管责任在武商购物中心。另外，通风排气设备虽然在第二次鉴定中未作鉴定，但已在第一次装修费用中予以考虑。综合来看，应在鄂价认复（2010）8号鉴定复检结论的基础上，再加上未见实物的多功能电波拉皮纤体机1台、光子嫩肤仪1套及BELEX八爪鱼美容仪3台的价值，所扣押物品的剩余价值共为743980.2元。原审所作的上述处理并无不当。原审认定舍傧名淑公司第一次装修费用为1899537元及设备剩余价值为743980.2元的证据是充足的。
关于武商购物中心履行房屋租赁合同期间是否存在违约的问题。武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为原审认定为违约，并分别评述为:第一，武商购物中心与西安润和工贸有限公司于2000年3月16日签订了在武汉商场2楼开设美容院的合同，所约定的经营期限为2年。后武商购物中心于2002年1月1日与“圣梦”签订了在武商购物中心5楼设置美容项目的合同，所约定的经营期限为3年。这两份合同中承租方的名称、住所地、租赁场所均不一致，故2002年签订的合同为一份新的合同，而不是对2000年合同的续签。第二，虽然武商购物中心于2004年与“法丹莉”所签合同中注明“法丹莉”的经营范围为化妆品销售及售后服务，但“法丹莉”实际上提供的却是美容美体相关服务。第三，“名流美发”虽系舍傧管理公司未经同意违约引进，但根据舍傧管理公司与武商购物中心签订的合同，武商购物中心应将“名流美发”清退出场，而不是与其签订新的合同让其经营。本院认为，原审对上述问题的评价并无不当，武商购物中心引进“圣梦”、“法丹莉”、“名流美发”等经营商的行为违反了房屋租赁合同第九条的相关约定，构成违约，应承担违约责任。
综上，舍傧管理公司将本案房屋租赁合同的权利、义务概括转让给舍傧名淑公司，未得到武商购物中心的书面同意，属违约转租；舍傧管理公司、舍傧名淑公司欠交2005年8月至2006年2月期间的租金及水电费，武商购物中心依照合同进行催款但舍傧管理公司及舍傧名淑公司仍不交纳。舍傧管理公司、舍傧名淑公司的上述行为违反了房屋租赁合同第三条、第六条、第九条的有关约定。武商购物中心引进与舍傧管理公司经营项目类似的“名流美发”、“圣梦”、“法丹莉”等经营商，其行为违反了房屋租赁合同第九条、第十二条的有关约定。双方均存在违约行为，均有权提出解除房屋租赁合同，并应依房屋租赁合同的约定各自承担相应的违约责任。舍傧管理公司、舍傧名淑公司应赔偿武商购物中心6个月的提成总额（以俱乐部最近6个月的平均抽成测算）10353.77元，同时还应支付所欠租金及水电费共70299.69元。武商购物中心应赔偿舍傧名淑公司初次装修费用+设备折旧后的剩余价值+俱乐部6个月的经营收入总额，共计2712542.2元。武商购物中心的主要上诉理由不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条  第一款  第（一）项  的规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28480元由武汉武商集团股份有限公司世贸广场购物中心负担。

审判长：肖淑云
审判员：肖志祥
审判员：张云山

书记员：胡煜婷