武汉欧某尼雅商业运营有限公司与李某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

李某某
姜超（湖北鄂州鄂城区维权法律服务所）
武汉欧某尼雅商业运营有限公司
杨木林（湖北伸道律师事务所）
吴卫华（湖北伸道律师事务所）

上诉人（原审被告）:李某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住鄂州市鄂城区。
委托代理人:姜超，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审原告）:武汉欧某尼雅商业运营有限公司。
住所地:鄂州市明塘路15号1单元2层南户。
法定代理人:吴小莉，该公司经理。
委托代理人:杨木林、吴卫华，湖北伸道律师事务所律师（代理权限为特别授权代理）。
上诉人李某某与被上诉人武汉欧某尼雅商业运营有限公司（以下简称欧某尼雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2016）鄂0704民初10号民事判决，向本院提起上诉。
本院于2016年8月9日受理后，依法组成由审判员齐志刚担任审判长，审判员李志伸、缪冬琴参加的合议庭，于2016年8月29日公开开庭进行了审理。
上诉人李某某的委托代理人姜超、被上诉人欧某尼雅公司的委托代理人吴卫华到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
欧某尼雅公司诉至原审法院，请求:1、判令被告支付原告房屋租金53948元，承担逾期付款违约金16184元，共计70132元。
2、本案诉讼费由被告承担。
原审认定:2012年7月6日，原告欧某尼雅公司与武汉东国际家居建材博览城5008、5009商铺所有权人吴恩龙签订产权商铺租赁合同书，商铺所有权人根据合同授权原告欧某尼雅公司对外出租商铺。
2012年8月10日，原告欧某尼雅公司与被告李某某签订《商铺租赁合同》，合同约定被告租赁原告公司对外招租的上述建筑面积为198.62平方米的商铺，双方约定租赁期限自2012年9月26日至2017年9月25日，第一年免收租金，市场自（开业）之日起即2012年9月26日至2013年9月25日。
市场扶持期，自2013年9月26日至2014年9月25日，免收租金。
商铺租金按建筑面积每月每平方米人民币30元，自第四年开始即2015年9月26日起，租金每年按6%递增。
另对违约责任，双方书面约定，被告连续欠缴租金达二个月以上（含二个月）或累计欠缴租金三个月以上（含二个月），原告有权单方解除合同，无需书面催告。
被告在签订合同时须向原告交纳12个月的租金，合计71503元。
合同签订后，原告向被告交付了租赁房产。
截止2015年12月，被告支付租金36503元，原告催收后续租金未果，现诉至本院，要求被告支付其房屋租金53948元，承担逾期付款违约金16184元，共计70132元。
且本案诉讼费由被告承担。
原审认为:由于本案涉案房屋的所有权人在与原告签订的租赁合同书中明确约定了原告有权以自己的名义直接对外出租合同约定之商铺，且对于房屋二次出租行为法无明令禁止性规定，原告欧某尼雅公司作为承租人与被告李某某之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，该合同合法有效，对合同双方都具有约束力，应受法律保护。
被告认为原告非合同适格主体，合同无效的理由不能成立，不予认定。
合同的规则建立在自愿、诚信、公平的基础上，原告为招商需要已在合同中约定详细的优惠条件和优惠期限，广告作为利益宣传目前均存在渲染成分，且广告只是一种要约，没有实际的约束力。
国内人士对此环境都应有清醒判断和认识。
无论是因为看好投资前景还是优惠条件，被告作为完全民事行为能力人应对自身的承诺承担相应的责任，不能因自身的经营状况或投资期待而单方任意变更合同约定。
无论双方对市场开业时间如何争论，该合同租金免租期限约定时间是具体、清楚、明晰、没有争议的，即免租期截止日为2014年9月25日。
原告要求被告支付从2014年9月26日至2015年12月25日前的租金53948元符合法律规定，予以支持。
根据合同约定，对被告连续欠缴租金达二个月的违约损失，即违约金11917.20元，予以认定，而原告在被告出现违约行为时未及时根据合同采取措施，放任损失的扩大，对其余扩大部分的所谓违约损失不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第四条  、第五十五条  、第一百零六条  ，《中华人民共和国合同法》第四条  、第五条  、第六十条  、第一百零七条  、第一百零八条  、第一百零九条  、第二百一十二条  、第二百二十六条  之规定，判决如下:被告李某某于本判决书生效之日起十日内向原告欧某尼雅公司支付房屋租金53948元，违约金11917.20元。
合计65865.20元。
本案受理费3106元，由原告欧某尼雅公司承担1106元，被告李某某承担2000元。
上诉人李某某上诉称:（一）原审判决认定事实不清，证据不足。
首先，本案被上诉人诉讼主体不适格。
根据《中华人民共和国城市房地产管理费》第五十三条的规定，房屋租赁，指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
被上诉人提交的房屋登记信息中房产坐落与涉案房屋的坐落没有形成对应关系，且被上诉人所称房屋所有人与被上诉人签订的租赁合同未出示原件，无法证明其真实性，应认定被上诉人不是本案权利人。
被上诉人未提交武汉东·国际家居博览城运营资格的证据，而以武汉东的名义对外招商、招租的行为违反了法律规定，其行为应被认定无效。
其次，原审据以认定案件事实的租赁合同为格式合同，应作出不利于提供格式条款一方的解释。
本案中被上诉人提供的租赁合同是为重复使用而事先拟定而成，并在订立合同时未与对方协商的条款。
本案租赁内容完全一致，并重复使用，因而对于本案租期的起算时间应以市场开业时间为准。
租赁合同对于租赁房产的交付有条款约定，但条款约定的交付时间未填，说明合同签订时双方对于交付时间未明确。
交付时间应当自工程竣工验收之日起，但被上诉人在原审中并未提交证据证实其工程已经竣工验收。
原审中，上诉人已举证证明原告所称的开业时间，该市场不具备经营活动场所等必备条件，市场仍处于施工建设中，且市场内所陈列的碑文显示，市场竣工时间为2014年10月。
上诉人认为，房地产开发工程自竣工之日起，方才具备经营活动场所等必备市场开业条件。
对于租赁合同约定的租金为每月每平方米30元，12个月共7万多元，但结合该市场标准租金的合同条款，租期免收、扶持等内容可以看出上诉人付出该12个月租金实际获得的租期为36个月，租金计算按合同本意应为每月每平方米10元。
（二）原审判决认识错误，适用法律错误。
本院认为:针对上诉人李某某的上诉，（一）关于原审原告主体双方适格。
被上诉人欧某尼雅公司虽不是本案所涉租赁房屋的所有权人，但其与房屋的所有权人吴思龙已签订商铺租赁合同，且吴思龙授权被上诉人欧某尼雅公司对外签署商铺的租赁合同，故原审原告主体资格适格。
（二）关于租期的起算时间。
上诉人、被上诉人双方签订合同的时间是2012年8月10日，合同约定“市场装修期间为2012年8月1日至2012年9月25日，装修期内免收租金及管理费”，上诉人李某某于2012年9月初进场装修近一个月，同时，合同对于租赁期内“第一年免收租金”、“市场扶持期”分别约定为“2012年9月26日至2013年9月25日”、“2013年9月26日至2014年9月25日”，双方对于租金的起算约定清晰明了，上诉人李某某上诉认为免租期应当自工程竣工验收之日起算的理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于广告是否具有约束力。
本案中，武汉东·国际家居博览城作为新开盘的项目，出租方为迅速打开市场，已在租金上对承租方予以优惠，出租方在相关报纸上的宣传，属于商业广告，根据《中华人民共和国合同法》规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，上诉人在看到报导后，与被上诉人已签订商铺租赁合同，上诉人、被上诉人双方应根据合同的约定履行各自的义务，就该商业广告本身而言，对双方不具有约束力。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1553元，由上诉人李某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为:针对上诉人李某某的上诉，（一）关于原审原告主体双方适格。
被上诉人欧某尼雅公司虽不是本案所涉租赁房屋的所有权人，但其与房屋的所有权人吴思龙已签订商铺租赁合同，且吴思龙授权被上诉人欧某尼雅公司对外签署商铺的租赁合同，故原审原告主体资格适格。
（二）关于租期的起算时间。
上诉人、被上诉人双方签订合同的时间是2012年8月10日，合同约定“市场装修期间为2012年8月1日至2012年9月25日，装修期内免收租金及管理费”，上诉人李某某于2012年9月初进场装修近一个月，同时，合同对于租赁期内“第一年免收租金”、“市场扶持期”分别约定为“2012年9月26日至2013年9月25日”、“2013年9月26日至2014年9月25日”，双方对于租金的起算约定清晰明了，上诉人李某某上诉认为免租期应当自工程竣工验收之日起算的理由不能成立，本院不予支持。
（三）关于广告是否具有约束力。
本案中，武汉东·国际家居博览城作为新开盘的项目，出租方为迅速打开市场，已在租金上对承租方予以优惠，出租方在相关报纸上的宣传，属于商业广告，根据《中华人民共和国合同法》规定“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”，上诉人在看到报导后，与被上诉人已签订商铺租赁合同，上诉人、被上诉人双方应根据合同的约定履行各自的义务，就该商业广告本身而言，对双方不具有约束力。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  （一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1553元，由上诉人李某某负担。

审判长：齐志刚
审判员：李志伸
审判员：缪冬琴

书记员：郭炜