武汉欣尔物业管理有限公司与周游物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉欣尔物业管理有限公司，住所地江夏区纸坊街北华街与文化路交汇处乙区二层。
法定代表人：任金梅，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：付安河，湖北舟桥律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：张曼，湖北舟桥律师事务所律师。特别授权。
被告：周游，男，1983年3月18日出生，汉族，住武汉市江夏区，

原告武汉欣尔物业管理有限公司与被告周游物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉欣尔物业管理有限公司的委托诉讼代理人张曼及被告周游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的2012年1月1日至2016年4月30日的物业管理费6261.84元；2.判令被告支付逾期支付物业费的违约金，按每日1元的标准，自逾期之日起算至缴清物业费之日止，暂计算至2016年4月30日，共计1582元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月9日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于武汉市江夏区文化路富丽·怡馨园2号2单元1203室房产提供物业服务。被告自2012年1月1日起，未按照协议交纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告拒不缴纳。为维护自身合法权益，特诉至法院。
被告辩称：欠交物业费是事实，不交物业费的原因是物业公司未按照合同约定提供服务，服务不到位。1.恶意扣押装修保证金并强制抵扣物业费。绿化、公共区域、消防、顶楼违建、车库车辆等管理不到位；2.房屋存在质量问题，物业公司与开发商相互推诿，现要求赔偿延期交房违约金；3.原告该起诉已过诉讼时效；4.原告服务存在瑕疵，本案诉讼费应由物业公司承担；5.签订物业服务协议是收房必签的，该物业服务协议是格式合同，违约金不应承担。
本院经审理认定事实如下：被告系武汉市江夏区文化路富丽·怡馨园2号2单元1203室业主，房屋建筑面积为100.35平方米。2011年1月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，该协议约定的主要内容有：1.前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同（B）》生效时止的物业管理；2.物业管理服务的内容为：物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3.物业服务费用的标准、交纳时间及方式为：物业服务费按建筑面积每月平方米1.2元的标准收取，交纳时间为每月10-25日，交纳方式以购房合同书中约定的交房之日开始计算，交一年的物业管理费，第二年按月或季度交纳；4.业主违反协议不按协议约定的收费标准和时间交给相关费用时，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天1元交纳违约金，或千分之五交纳违约金。合同还约定了其他内容。被告从2012年1月1日开始欠交物业费。

在审理过程中，原告提供了张贴物业费催缴通知单的照片，但被告不予认可。
上述事实，有当事人的当庭陈述、双方签订的《前期物业管理服务协议》等证据，并经质证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示，该合同不违反法律强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行合同义务。根据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。原告依约提供了物业管理服务，被告应当按期支付物业服务费。关于被告辩称原告未尽到管理义务，服务不到位，不愿支付物业服务费的意见，因物业公司的职责是对小区的维护、管理，其经费来源主要来自业主所交纳的物业服务费。如因物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，小区的业主即拒绝交纳物业服务费，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而致使物业公司陷入服务质量下降的恶性循环中，不利于小区发展，同时也侵害了已交纳物业服务费业主的合法权益。物业公司在服务过程中出现瑕疵，业主可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。故对被告该辩称意见，本院不予采纳。此外，关于被告辩称房屋存在质量问题的意见，因房屋质量问题与物业管理服务协议没有关联性，被告可另行起诉维护自己的权益，不应以此为由拒绝物业费，故对该项辩称意见，本院不予支持。
关于被告辩称原告该起诉已过诉讼时效的意见，在庭审过程中，原告提交了张贴物业费催缴通知单的照片，但被告不予认可，表示未收到张贴的催缴通知单，该证据存疑，故本院不予认定。因原告未提供证据证实其存在诉讼时效中止、中断的事由，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本院仅支持原告自起诉之日起往前溯及三年的物业费，即2015年1月13日起至2016年4月30日止的物业费，共计1882.56元（100.35×1.2×15+100.35×1.2÷30×19）。
关于违约金的问题，根据庭审查明，原告的管理服务确实存在一定的疏漏，并非尽善尽美，故对原告要求被告支付逾期支付物业费违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定，判决如下：

一、周游于本判决生效之日起十日内向武汉欣尔物业管理有限公司交纳2015年1月13日起至2016年4月30日止的物业管理服务费1882.56元。
二、驳回武汉欣尔物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由武汉欣尔物业管理有限公司负担15元，周游负担10元。
本判决为终审判决。

审判员 刘晓

书记员： 王雅睿