武汉晨宏物业管理有限公司、肖某某与武汉经济技术开发区沌阳府酒店、王某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：武汉晨宏物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区江堤街新新村工业园特1号3楼（共建区）。
法定代表人：贺祖平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢正，湖北中和信律师事务所律师。
原告（反诉被告）：肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市汉阳区，
委托诉讼代理人：夏家臣，湖北中和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢正，湖北中和信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉经济技术开发区沌阳府酒店，住所地武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼。
经营者：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉经济技术开发区，
委托诉讼代理人：黄晨，湖北得伟君尚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：廖芸，湖北得伟君尚律师事务所律师。

原告武汉晨宏物业管理有限公司、原告肖某某与被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店、被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月13日作出的（2016）鄂0191民初1950号民事判决书，被武汉市中级人民法院于2016年12月13日作出的（2016）鄂01民终7299号民事裁定书撤销，并发回本院重审。本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，审理过程中，被告武汉经济技术开发区沌阳府酒店及被告王某提起反诉，本院对本诉与反诉合并分别于2017年5月22日和11月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）武汉晨宏物业管理有限公司（以下简称晨宏物业）的委托诉讼代理人谢正，原告（反诉被告）肖某某（以下简称肖某某）的委托诉讼代理人谢正、夏家臣，被告（反诉原告）武汉经济技术开发区沌阳府酒店（以下简称沌阳府酒店）及被告（反诉原告）王某（以下简称王某）的委托诉讼代理人黄晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
晨宏物业、肖某某共同向本院提出诉讼请求，并变更诉讼请求为：1.确认双方之间签订的房屋租赁合同无效，沌阳府酒店、王某立即将占用房屋腾退给晨宏物业和肖某某；2.沌阳府酒店向晨宏物业、肖某某支付房屋腾退之前房屋占用费（以每月35,200元标准自2013年11月15日暂计至2017年5月14日占用费为1,478,400元）、水费41,454元；3.沌阳府酒店、王某向晨宏物业、肖某某赔偿损失223,960元；4.王某对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费用由沌阳府酒店、王某共同承担。事实和理由：2012年11月16日，个体工商户经营者王某为设立沌阳府酒店与晨宏物业签订房屋租赁合同，承租位于武汉经济技术开发区新民路115号门面楼第1、2层合计1280平方米房屋用于经营大型餐饮。租赁合同就租期、装修期、租金及支付方式、合同解除条件、违约责任等事项进行约定。合同签订后，晨宏物业依约向沌阳府酒店、王某交付房屋，除收到王某定金50,000元及9个月租金316,800元，沌阳府酒店、王某再未向晨宏物业、肖某某支付相关费用，肖某某、晨宏物业多次催收未果。
沌阳府酒店、王某针对晨宏物业及肖某某的本诉辩称，双方签订的租赁合同属无效合同，在晨宏物业、肖某某足额赔付沌阳府酒店和王某经济损失后，同意腾退并交还房屋给晨宏物业和肖某某；房屋占用费用同意按照原合同标准计算，水费无异议，但晨宏物业与肖某某不应作为共同原告，二者的诉讼标的不同；本案合同无效的原因归责于肖某某，无效合同给沌阳府酒店、王某造成了损失；王某责任及诉讼费用由法院依法处理。
沌阳府酒店、王某向本院提出反诉，并明确反诉请求为：1.晨宏物业、肖某某赔偿沌阳府酒店、王某涉案房屋已形成附合的装饰装修物现值损失1,008,000元；2.晨宏物业、肖某某赔偿沌阳府酒店、王某各项损失1,674,113元；3.晨宏物业、肖某某返还沌阳府酒店、王某支付的保证金50,000元；4.本案全部诉讼费用由晨宏物业、肖某某承担。事实和理由：2012年双方签订房屋租赁合同，承租房屋用于经营，合同期限自2012年11月15日起至2017年11月15日止，装修期为3个月。合同签订后，晨宏物业、肖某某不能提供涉案房屋的合法证明文件，沌阳府酒店、王某提出异议，晨宏物业、肖某某向沌阳府酒店、王某出具江堤街道办事处及新新社区居民委员会的证明，出于信任，沌阳府酒店、王某开始涉案房屋装饰装修，并招聘人员作开业前的准备工作，在装修过程中，因肖某某实际控制紧邻涉案房屋的“万景酒店”同步装修，造成沌阳府酒店、王某酒店装修部分毁损，延迟7个月开业，存在大量人力成本及经营损失。就前期损失问题，沌阳府酒店、王某多次与晨宏物业、肖某某协商被拒，迫于无奈只得以拒交租金形式维护自己的权利，然肖某某指派社会闲杂人员骚扰及倾倒建筑渣土的形式，试图逼迫沌阳府酒店、王某缴纳租金及腾退，给沌阳府酒店、王某造成了巨大经济损失。在租赁期内，肖某某及“万景酒店”工作人员，长期在沌阳府酒店进行消费，经双方核对，肖某某实际欠付沌阳府酒店餐费81,861元。
晨宏物业针对沌阳府酒店、王某的反诉辩称，双方间的租赁合同租期已经届满，双方对续租未达成一致意见，对房屋内形成的附合物依法应由沌阳府酒店、王某拆除，并将房屋退给晨宏物业，其所认为的损失应当由其自行承担；双方签订租赁合同后，晨宏物业及时将房屋交付沌阳府酒店、王某，沌阳府酒店、王某主张的相关人员工资及租赁房屋费用属于其自行经营的费用与晨宏物业无关；沌阳府酒店、王某存在拖欠租金、水费等行为，晨宏物业有权暂扣保证金50,000元，并将保证金冲抵沌阳府酒店、王某欠款处理；晨宏物业不存在违反合同约定的行为，沌阳府酒店、王某陈述的肖某某闹事等情形并不存在，沌阳府酒店、王某的开支依法应由其自己承担，与晨宏物业无关。
肖某某针对沌阳府酒店、王某的反诉辩称，同意晨宏物业的答辩意见；肖某某按约将租赁物交付给沌阳府酒店、王某使用，沌阳府酒店、王某除了支付第一期租金外，其余租金至今分文未付，根据沌阳府酒店、王某的证据显示其营业收入十分可观，完全有能力及义务支付租金，却拒不支付租金，其无权就装修损失及保证金等主张权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：晨宏物业、肖某某共同提交的江堤街新新社区居民委员会证明、肖某某出具给晨宏物业的授权委托书、门店水电使用协议、关于沌阳府欠缴水费的说明、收据、武汉新盛万景酒店管理有限公司出具的说明、沌阳府水量核实明细，沌阳府酒店、王某对上述证据无异议，但认为只能证明肖某某具有原告主体资格及沌阳府酒店、王某欠晨宏物业的水费，本院对上述证据的真实性予以采信，因晨宏物业系接受肖某某的委托对涉案房屋进行租赁及收取租金，晨宏物业与王某签订的房屋租赁合同明确租赁期间的水费由王某负担，本案系因房屋租赁合同产生的纠纷，肖某某和晨宏物业均是本案适格主体；沌阳府酒店、王某提交的江堤街新新社区居民委员会证明，晨宏物业、肖某某对真实性无异议，不认可合同无效的责任在肖某某的证明目的，因王某与晨宏物业签订房屋租赁合同时自身也未审查肖某某对涉案房屋是否具有产权，合同无效双方均有责任，沌阳府酒店、王某的证明目的本院部分不予采信；沌阳府酒店、王某提交的沌阳府酒店工资发放表、租金明细表、收条、收据、转款凭证、租赁合同、出租人户口薄及家庭成员资料、酒店维修费用明细表、支出证明单、收据、空开凭条、增值税发票、利润表，晨宏物业、肖某某不予认可，因上述证据均系复印件或打印件，其中部分系单方制作，部分证据非正规收据或为白条，不符合证据形式要件，本院对上述证据的真实性均不予采信，因沌阳府酒店、王某未提供证据证实损失系晨宏物业、肖某某原因所致，本院对上述证据的证明目的也不予采信；沌阳府酒店、王某提交的挂账明细清单，晨宏物业、肖某某不予认可，因该证据系复印件，无其他辅助证据，真实性本院无法确认，证据内容显示的挂账单位为武汉新佳业建设开发有限公司非晨宏物业、肖某某，用餐挂账产生的欠款与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，且与本案争议无关，本院对该证据不予采信；沌阳府酒店、王某提交的照片，晨宏物业、肖某某不予认可，因照片显示的时间为2015年11月至2016年1月期间，该照片仅能反映部分的侵权事实存在，但不能反映侵权事实及损害结果与晨宏物业、肖某某的因果关系，本院对该证据的证明目的不予采信；沌阳府酒店、王某提交的资产评估报告，晨宏物业、肖某某仅对关联性不予认可，本院对上述证据的真实性及装修价值为1,008,000元的证明目的予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年，武汉市汉阳区江堤街新新社区居民委员会为解决办公用房问题，在湖岸××小区旁××芳草路建造办公楼一栋，高三层，建筑面积4585平方米。后因城中村改造，此办公楼离居民小区较远，社区居民委员会于2009年迁往他处办公，原社区办公楼闲置。后社区居民委员会为发展集体经济，利用此办公楼进行招商，将位于武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼（即原社区办公楼）租赁给肖某某。2012年11月10日，肖某某签署授权委托书，就武汉经济技术开发区湖岸嘉苑小区门口办公楼租赁事宜，授权晨宏物业代理肖某某全权签订租赁协议等事宜；授权晨宏物业代理肖某某全权收取租赁单位或公司的房屋租金等事宜。2012年12月15日，晨宏物业将涉案房屋交付王某用于其个体经营沌阳府酒店。2012年11月16日，晨宏物业与王某签订房屋租赁合同，合同载明：晨宏物业商铺坐落于武汉经济技术开发区新民路115号门面楼位于第1、2层部分，1层建筑面积640平方米，2层建筑面积640平方米；该商铺用途为商业；租赁期限为5年，自2012年11月15日至2017年11月15日止，装修期为3个月；该商铺租金为：1层每平方米30元，2层每平方米25元，首年租金扣除装修期为316,800元，之后年租金为422,400元；王某应于合同生效之日向晨宏物业支付定金50,000元，租金按年结算，第一年之后每年租金王某应于租金到期前一个月交付给晨宏物业，王某支付首年租金后定金转为保证金，合同终止当日退还王某；晨宏物业保证在出租该商铺没有产权纠纷，由此给王某造成经济损失的，由晨宏物业负责赔偿；房屋租赁期间，水、电、煤气、电话费由王某支付，并由王某承担延期付款的违约责任；王某拖欠租金超过三个月的，晨宏物业可终止合同并收回房屋，造成晨宏物业损失，由王某负责赔偿；租赁期间任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的5%作为违约金，王某逾期未交付租金的，每逾期一日，晨宏物业有权按月租金的5‰向王某加收滞纳金等内容。合同签订的当日，王某即向晨宏物业交纳办公楼餐饮租赁费定金50,000元。2012年12月5日，王某向晨宏物业交纳首年租金316,800元。此后，王某或沌阳府酒店均未再向晨宏物业或肖某某交纳房屋租金及水费，拖欠截止2015年10月28日的水费41,454元。晨宏物业、肖某某索款无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明：本案审理过程中，本院依据沌阳府酒店的申请，依法选定鉴定机构对沌阳府酒店装修现价值进行鉴定，武汉天马资产评估有限公司接受委托，并作出武天评报资字[2017]025号资产评估报告，确认已形成附合物的装饰装修价值1,008,000元,沌阳府酒店为此支出鉴定费18,000元。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，现各方对涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证的事实及合同无效均无异议，晨宏物业、肖某某主张确认双方之间签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求本院予以支持。沌阳府酒店、王某对拖欠晨宏物业、肖某某水费41,454元无异议，晨宏物业、肖某某主张沌阳府酒店、王某支付水费41,454元的诉讼请求本院予以确认。
本案争议的焦点有：（一）晨宏物业与肖某某是否可为共同原告；（二）王某是否承担连带责任；（三）沌阳府酒店、王某是否应向晨宏物业、肖某某支付房屋占有使用费；（四）沌阳府酒店、王某是否应当立即将占用的涉案房屋腾退给晨宏物业、肖某某；（五）各方损失如何承担；（六）保证金是否返还。

关于晨宏物业与肖某某是否可为共同原告问题，本院认为：晨宏物业接受肖某某的委托全权从事涉案房屋的租赁事宜，包括签订租赁合同、收取租金、代收代缴水费，晨宏物业作为租赁合同相对方主体适格，作为房屋租赁事务的受托方，在沌阳府酒店、王某知晓代理关系的情况下，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，但鉴于晨宏物业、肖某某作为共同原告起诉、共同主张租赁合同项下的权利并不违反法律禁止性规定，故本院认定晨宏物业、肖某某可以作为本案共同原告，沌阳府酒店、王某提出晨宏物业、肖某某不应为本案共同原告的抗辩意见。于法无据，本院不予采纳。
关于王某是否承担连带责任问题，本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该这号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者为实际经营者为共同诉讼人。”、《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”的规定，无论王某是以何种方式经营沌阳府酒店，因经营沌阳府酒店产生的债务，王某系作为经营者，应对沌阳府酒店的债务承担连带责任。
关于沌阳府酒店、王某是否应向晨宏物业、肖某某支付房屋占有使用费问题，本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及第十八条“房解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期前腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，本案所涉及的房屋租赁合同虽系无效合同，但沌阳府酒店、王某仍应按照房屋租赁合同约定的租金标准向晨宏物业、肖某某支付截止实际腾退之前的占有使用费；因双方在房屋租赁合同中约定房屋租赁期限5年，自2012年11月15日至2017年11月15日止，除首年租金为316,800元外，之后每年租金422,400元（折合租金35,200元/月），现王某仅支付晨宏物业、肖某某首年房屋占有使用费，拖欠截止2017年11月15日止的房屋占有使用费1,689,600元（422,400×4），2017年11月16日起至实际腾退前一日止的房屋占有使用费参照租金35,200元/月标准支付，故晨宏物业、肖某某主张沌阳府酒店、王某支付房屋腾退之前房屋占用费的诉讼请求本院予以支持。
关于各方损失如何承担问题，本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，肖某某将从武汉市江堤街新新社区居民委员会承租的涉案房屋委托晨宏物业转租给王某进行沌阳府酒店经营，各方对涉案房屋状况在签订合同时是知晓的，对导致合同无效各方均有过错的，应当各自承担相应的责任，晨宏物业、肖某某主张沌阳府酒店、王某赔偿其损失223,960元的诉讼请求，本院不予支持；因沌阳府酒店、王某无证据证实其延迟开业损失、社会人员打砸损失等与晨宏物业、肖某某存在因果关系，其经营损失及他人行为导致的损失要求晨宏物业、肖某某承担证据不足，沌阳府酒店、王某主张晨宏物业、肖某某赔偿其各项损失1,674,113元的诉讼请求，本院不予支持；沌阳府酒店、王某的装修附合物损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，双方对导致租赁合同无效均有过错，晨宏物业与王某签订租赁合同后，对涉案房屋进行装饰装修，晨宏物业、肖某某并未提出反对意见，视为同意，王某为了实现自己的租赁目的，在约定的租赁合同期限内对沌阳府酒店经营所用房屋进行装饰装修时，势必应当考虑装饰装修物将来的处理，既然双方在租赁合同中未事先对合同期满后的装饰装修费用承担问题与晨宏物业、肖某某进行约定，可见其已将该费用作为实现租赁合同的必要成本在合同期内分摊完毕，现装饰装修形成的附合物虽然经鉴定尚有利用价值，但晨宏物业、肖某某明确表示不同意利用，故沌阳府酒店、王某主张晨宏物业、肖某某赔偿涉案房屋已形成附合物的装饰装修现值损失1,008,000元的诉讼请求本院不予支持。
关于沌阳府酒店、王某是否应当立即将占用的涉案房屋腾退给晨宏物业、肖某某问题，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同无效取得的财产应当予以返还，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，晨宏物业、肖某某要求沌阳府酒店、王某从武汉经济技术开发区新民路115号门面楼（即武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼）第1、2层房屋内腾退的主张，于法有据，本院予以支持，沌阳府酒店、王某主张附条件腾退的抗辩意见，本院不予采纳。
关于晨宏物业、肖某某是否应当返还沌阳府酒店、王某支付的保证金50,000元问题，本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力”的规定，虽然双方在合同中约定合同终止当日退还保证金，但保证金具有履约保证目的，鉴于沌阳府酒店、王某至今拖欠晨宏物业、肖某某房屋占有使用费远超过其缴纳的保证金，晨宏物业、肖某某提出的保证金冲抵沌阳府酒店、王某欠款的答辩意见本院予以采纳，沌阳府酒店、王某主张返还保证金的反诉请求本院不予支持。
综上所述，晨宏物业、肖某某的诉讼请求，部分无法律依据，本院不予支持；沌阳府酒店、王某的反诉请求均无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条、第四百零二条、第四百零四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、第十八条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、武汉经济技术开发区沌阳府酒店、王某于本判决生效之日起10日内将武汉经济技术开发区新民路115号门面楼（即武汉经济技术开发区芳草路湖岸嘉苑小区门面楼）第1、2层房屋腾退给武汉晨宏物业管理有限公司、肖某某；
二、武汉经济技术开发区沌阳府酒店、王某于本判决生效之日起10日向肖某某支付房屋占有使用费（扣减保证金50,000元后，截止2017年11月15日欠付房屋占有使用费金额为1,639,600元，从2017年11月16日起的房屋占有使用费按每月35,200元的标准付至实际腾退前一日止）；
三、武汉经济技术开发区沌阳府酒店、王某于本判决生效之日起10日向武汉晨宏物业管理有限公司、肖某某支付水费41,454元；
四、驳回武汉晨宏物业管理有限公司、肖某某的其他诉讼请求；
五、驳回武汉经济技术开发区沌阳府酒店、王某的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20,494元，减半收取10,247元（晨宏物业、肖某某已垫付），由沌阳府酒店、王某共同负担9,239元，由晨宏物业、肖某某共同负担1,008元；反诉案件受理费28,656元，减半收取14,328元，由沌阳府酒店、王某共同负担(已交纳)；鉴定费18,000元，由沌阳府酒店负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 刘晓凌
人民陪审员 张启胜
人民陪审员 鲁全早

书记员： 沈婉莹