武汉昊康健身器材有限公司与武汉科源兴业有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：武汉昊康健身器材有限公司，住所地武汉经济技术开发区车城大道127号。
法定代表人：张培飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：耿婷，湖北敏讷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：武汉科源兴业有限公司，注册地武汉经济技术开发区车城大道129号，经营地武汉经济技术开发区创业5路200号。
法定代表人：郭庆平，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：胡俊，湖北维勒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅明，湖北维勒律师事务所实习律师。

原告（反诉被告）武汉昊康健身器材有限公司(以下简称昊康公司)与被告（反诉原告）武汉科源兴业有限公司(以下简称科源公司)租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月13日作出的（2015）鄂武经开民初第01105号民事判决书，被武汉市中级人民法院于2016年12月15日作出（2016）鄂01民终7992号民事裁定书予以撤销原判决、发回本院重审。本院于2017年6月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月22日公开开庭进行了审理。昊康公司的委托诉讼代理人耿婷，科源公司的委托诉讼代理人胡俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
昊康公司向本院提出诉讼请求：1.科源公司返还租赁押金100,000元；2.科源公司向昊康公司支付逾期还款违约金（以100,000元为基数，依中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年8月17日计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费、鉴定费由科源公司承担。事实和理由：昊康公司与科源公司于2013年8月签订《工业园厂房租赁合同》，约定科源公司将其位于武汉经济技术开发区创业五路汉强街200号，建筑面积为5,300平方米的厂房租赁给昊康公司，租赁期限自2013年8月10日至2014年8月9日。合同签订后，昊康公司依约向科源公司支付了租赁保证金100,000元。租赁期满后，科源公司收回了租赁物，但经昊康公司多次催要，科源公司均拒绝返还租赁保证金。
科源公司辩称，昊康公司承租期间造成厂房损坏，修复的价格远超过押金，请求法院驳回昊康公司的诉讼请求。
科源公司向本院提出反诉请求，并变更反诉请求为：1.昊康公司赔偿损害科源公司厂房造成的修复损失费160,055.85元，赔偿因修复停止使用厂房的租金损失100,000元；2.本案诉讼费、鉴定费由昊康公司承担。事实和理由：科源公司与昊康公司于2013年8月签订一份《工业园厂房租赁合同》，合同约定租赁期间为一年，租赁期满后昊康公司应当完整、原状退还科源公司出租的房屋。合同签订后，科源公司将房屋交付昊康公司经营使用，2014年9月10日科源公司收到昊康公司退还的房屋后，即发现昊康公司在承租使用期间，擅自改变原厂房结构，并且损害承重结构安装其它构件，科源公司即通知昊康公司，要求其在2014年9月20日前恢复原状，否则承担一切损失责任，昊康公司收到通知后至今不履行此义务，导致科源公司厂房至今不能正常使用，经鉴定确定厂房修复费用为160,055.85元，并且由科源公司垫付了案件鉴定费。
昊康公司针对科源公司的反诉辩称，昊康公司租赁科源公司厂房1-2楼，合同期满后昊康公司要求自行拆除2楼的临时搭建、恢复原状，被科源公司拒绝，1楼墙体及地面损坏并非由昊康公司造成，昊康公司向科源公司索要租赁押金，科源公司以厂房损坏为由拒付押金，根据厂房的安全鉴定结论，昊康公司在使用期间未对厂房安全构成威胁，损失鉴定时已距离昊康公司交还租赁物一年之久，在此期间科源公司已将1楼交由第三方神龙二手车公司使用，鉴定结论中的维修费用3万余元不能认定是由昊康公司造成，该鉴定意见应当不予采纳。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：昊康公司提交的工业园厂房租赁合同，科源公司仅对证明目的有异议，本院对该证据真实性予以认可，结合双方原一审认可租赁期限从2013年8月10日起至2014年8月9日止，本院认可双方租赁期限届满未续租的事实；昊康公司原一审提交的照片，科源公司对真实性无异议，不认可证明目的，本院对该证据的真实性予以采信，结合科源公司认可涉案一楼厂房供他方停放车辆使用的事实，说明昊康公司仅是造成科源公司一楼厂房地坪损害原因之一；昊康公司补充提交的照片，科源公司仅对厂房内部照片认可，厂房外部照片不予认可，科源公司否认未能提供反证，本院对上述证据的真实性均予以采信，可以证实一楼厂房地坪中小部分为环氧地坪，一楼厂房大门已由现承租方改造并利用，无需昊康公司恢复原状；昊康公司提交的一号厂房所需费用，科源公司对真实性不认可，虽然该证据系复印件，但该证据与科源公司提交的关于一号厂房修复费用的回函相印证，科源公司否认昊康公司该证据的真实性未能提供关于一号厂房修复费用的回函中所涉及的费用明细，本院对昊康公司提交的该证据真实性予以采信，证实科源公司在2014年9月16日向昊康公司告知损失范围、修复所需费用及补交水费等共28,200元；昊康公司提交的现场勘验通知书、现场勘验记录，科源公司仅对证明目的有异议，本院对该证据真实性予以认可，可以证实现场勘查日2015年8月10日距离双方退租近一年的事实；科源公司提交的工业园厂房租赁合同，昊康公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信，可以证实双方在合同中明确约定承租人不得拆除房屋内的一切固定装修物；科源公司提交的2015年1月30日工作联系函、快递单、工程量汇总、平面图、2015年1月10日工作联系函，昊康公司不予认可，上述证据均系复印件或打印件，无辅助证据，真实性和证明目的本院不予认可，但科源公司在上述工作联系函中提及一楼大部分水泥地坪砸坏、立柱和墙面被钻孔等，要求昊康公司修复、拆除，未曾提及环氧地坪受损；科源公司提交的关于2014年9月10日工作联系函、关于一号厂房修复费用的回函，昊康公司仅对真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可，可以证实昊康公司于2014年9月收到科源公司发送的工作联系函及费用明细，并针对科源公司提出评估修复及水费等费用约为28,200元提出异议；科源公司提交的QQ邮箱图片，昊康公司不予认可，虽无证据证实昊康公司收悉，但结合昊康公司认可地坪造成一定磨损、大门进行更换、二楼进行隔断的事实，可以证实昊康公司在租赁期间给科源公司厂房地坪造成一定的损害后果及立柱、墙面存在打孔钻洞等需恢复原状的事实；科源公司提交的工程造价鉴定意见书、房屋安全鉴定报告、鉴定费发票，昊康公司仅对证明目的有异议，故本院对上述证据的真实性予以认可，结合鉴定人员出庭陈述，可以证实按照车行地面的标准、按环氧地坪方案修复一楼全部地坪所需费用129,798.67元、二楼拆除钢管、板房及恢复部位工程30,257.18元，厂房的墙壁及梁、柱不需要加固，局部螺丝孔的恢复未列入鉴定项目，科源公司支出工程造价鉴定费3,000元及鉴定人员出庭费800元，支出房屋安全鉴定费9,600元。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：昊康公司与科源公司签订《工业园厂房租赁合同》，约定：科源公司将坐落在沌口经济开发区创业五路汉强街200号建筑面积为5,300平方米的厂房租赁给昊康公司用于存放货物及生产，租赁期自2013年8月10日起至2014年8月9日止，租金标准及支付方式；合同生效之日，昊康公司向科源公司交付房屋租赁保证金为100,000元，本合同正常履行完毕，双方办理完结算手续后，七个工作日由科源公司无息返还水、电使用保证金和租赁保证金给昊康公司；租赁期间，昊康公司应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，昊康公司应负责承租厂房内专用设施的维护、保养、年检，并保证在本合同终止时专用设施正常运行状态随同租赁物归还科源公司，科源公司对此有检查监督权，因昊康公司使用不当，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，昊康公司应负责维修，若科源公司代为维修，费用由昊康公司承担，昊康公司另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得科源公司的书面同意，厂房租赁期间，昊康公司可根据自己的经营特点进行装修，但必须经科源公司同意，原则上不得破坏原房结构，装修费用由昊康公司自负，科源公司不作任何补偿；租赁期满后，昊康公司不得拆除房屋内一切固定装修物，消防器材及消防设备（移动设施、办公设备除外），并保证房屋电力和水源畅通，恢复房屋原状等。合同签订后，昊康公司于2013年8月22日向科源公司交纳租赁保证金100,000元，科源公司同日向昊康公司出具收款收据。2014年8月9日，昊康公司从涉案厂房中腾退。2014年9月10日，科源公司向昊康公司发出《工作联系函》，要求昊康公司2014年9月20日前对损害的一楼大部分水泥地坪、二楼的隔板房、立柱和墙面的打孔钻洞等进行修复、恢复原状等，否则将自行修复，所修复实际费用从昊康公司保证金中扣减。2014年10月8日，昊康公司向科源公司发出《关于一号厂房修复费用的回函》，认可收到科源公司2014年9月发送的《工作联系函》及《费用明细》，针对科源公司提及的大概为28,200元的修复费用回复称，厂房利用过程中不可避免的造成地坪一定的磨损，但仍属合理使用折旧损耗范畴，昊康公司征得科源公司同意且未破坏房屋结构的前提下，对大门进行更换，对二楼进行隔断，水路存在误接，但不认可10,000元水费，不同意扣减保证金。科源公司拒不退还昊康公司保证金，昊康公司起诉至本院，请求依诉予判。科源公司在原一审期间提出反诉，请求依诉予判。在本次发回重审期间，科源公司减少了反诉请求的金额。
另查明：原一审中，科源公司于2015年7月1日申请对涉案厂房一楼恢复地坪、墙壁及承重柱所需要的费用和二楼拆除钢管及板房所需的费用进行司法鉴定，本院依法选定鉴定机构进行鉴定，湖北益信工程咨询有限公司于2015年8月24日出具鄂益信造价JD2015-006号工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：拆除及恢复部分工程30,257.18元，一层地坪工程129,798.67元，科源公司支出工程造价鉴定费3,000元。2015年9月18日，科源公司申请对厂房墙壁及梁柱受损程度以及是否需要加固进行质量鉴定，本院依法选定鉴定机构进行鉴定，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司于2016年2月19日出具仲恒鉴字[2016]SW0062号鉴定报告，鉴定结论为：墙壁及梁、柱螺栓的安装不影响房屋主体结构安全，墙壁及梁、柱不需要加固，科源公司为此支出房屋安全鉴定费9,600元。本案审理过程中，科源公司申请工程造价鉴定人员出庭接受质询，为此支出鉴定人员出庭费800元。鉴定人员接受质询时陈述工程造价鉴定系按照车行地面的标准、按环氧地坪方案修复一楼全部地坪所需费用的鉴定，局部螺丝孔的恢复未列入鉴定项目。

本院认为：科源公司将自有厂房租赁给昊康公司，双方自愿签订《工业园厂房租赁合同》，未违反法律规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。昊康公司在租赁期限内对租赁物进行装饰、装修，增设隔断房等虽无证据证实得到科源公司书面同意，但科源公司在租赁期间未提出过任何异议，通过昊康公司与科源公司签订的合同中关于租赁期满后，昊康公司不得拆除房屋内一切固定装修物、消防器材及消防设备（移动设施、办公设备除外）的条款，可以说明昊康公司征得科源公司同意进行必要改动，且科源公司关于房屋安全鉴定报告证实昊康公司增设、改动并未影响厂房安全，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，昊康公司在租赁期间对厂房地坪造成磨损事实存在，对墙壁及梁、柱存在打孔钻洞，应赔偿由此给科源公司造成的损失。关于损失金额，双方在租赁前未就涉案厂房进行现状交接，昊康公司在2014年8月9日租赁合同到期后未续租和使用涉案厂房，双方在租赁到期后未进行损失确认，科源公司将涉案厂房供第三方使用，本案原一审进行工程造价鉴定结论系距双方退租一年后进行现场勘查所做，且按车行地面的标准、按环氧地坪方案修复一楼全部地坪所得出的修复费用，与双方租赁厂房小部分为环氧地坪及昊康公司造成部分水泥地坪受损的事实不符，科源公司至今未提供对涉案厂房进行修复的证据，由此可知昊康公司对厂房造成的损害未影响科源公司对厂房的再次利用，综合以上因素，参考科源公司前期自行评估修复费用为基础，考虑科源公司未主张昊康公司拆除的事实，本院酌定昊康公司给科源公司造成厂房墙壁、梁、柱及一楼水泥地坪部分需修复的修复损失费共40,000元，该费用应从保证金中扣减，昊康公司主张科源公司返还租赁押金的诉讼请求，本院部分予以支持，科源公司主张昊康公司赔偿修复损失费的诉讼请求本院部分予以支持。
关于逾期还款违约金，本院认为：科源公司基于昊康公司对其厂房造成损害等事实扣留昊康公司保证金不予返还并无不当，科源公司致函要求昊康公司限期处理，昊康公司未予妥善处理，导致双方矛盾不可调和，以致科源公司至今未予退还昊康公司保证金，昊康公司自身存在一定的过错，昊康公司主张科源公司向其支付逾期还款违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持。
关于鉴定费用和租金损失，本院认为：科源公司和昊康公司均不能证实租赁厂房起租时的状态，虽然科源公司在租赁到期不久即指出昊康公司的问题并限期整改，但鉴于鉴定时距昊康公司退租已逾一年，鉴定时存在第三方使用涉案厂房的事实，科源公司对厂房的使用并未受到影响，至今科源公司也未因修复而停止使用厂房，故科源公司主张昊康公司赔偿因修复停止使用厂房的租金损失100,000元无事实依据，本院不予支持；科源公司基于昊康公司租赁期间造成租赁厂房地坪损害、立柱、墙面打孔钻洞等事实，对修复损害、恢复原状及房屋安全所进行鉴定及申请鉴定人员出庭所支出的费用应由双方均担为宜，即总鉴定费13,400元由双方各负担6,700元。
综上所述，科源公司从昊康公司缴纳的保证金100,000元中扣减昊康公司应承担的修复损失费40,000元后，应返还昊康公司租赁押金60,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、武汉科源兴业有限公司于本判决生效之日起10日内返还武汉昊康健身器材有限公司租赁押金60,000元；
二、驳回武汉昊康健身器材有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回武汉科源兴业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2,300元，减半收取1,150元，由昊康公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5,200元，减半收取2,600元，由科源公司负担（已交纳）；鉴定费13,400元（科源公司已垫付），由科源公司和昊康公司各负担6,700元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 刘晓凌
人民陪审员 谭忠元
人民陪审员 章礼华

书记员： 沈婉莹