武汉新世纪鸿光物业服务有限公司与蓝某（仙桃）置业发展有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

武汉新世纪鸿光物业服务有限公司
詹志刚（湖北元申律师事务所）
王志虹（湖北元申律师事务所）
蓝某（仙桃）置业发展有限公司
李齐全
黄英龙（北京高界律师事务所）

上诉人（原审原告、反诉被告）武汉新世纪鸿光物业服务有限公司。住所地:湖北省武汉市江岸区台北一路环亚大厦A栋18层1室。
法定代表人陈学新，该公司总经理。
委托代理人詹志刚，湖北元申律师事务所律师。
委托代理人王志虹，湖北元申律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）蓝某（仙桃）置业发展有限公司。住所地:湖北省仙桃市仙桃大道西端19号万钜大厦5楼。
法定代表人欧先林，该公司总经理。
委托代理人李齐全，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
委托代理人黄英龙，北京市高界律师事务所律师。
上诉人武汉新世纪鸿光物业服务有限公司（以下简称鸿光公司）因与被上诉人蓝某（仙桃）置业发展有限公司（以下简称蓝某公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人鸿光公司的法定代表人陈学新及其委托代理人詹志刚，被上诉人蓝某公司的委托代理人黄英龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，蓝某公司所举的两份证据系与本案相关联的案外人对事实的说明，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
二审查明，蓝某公司在湖北枫蓝物业服务有限公司接受御台公馆和公园世家物业服务工作后，将鸿光公司预收业主的物业费及相关费用10450元支付给湖北枫蓝物业服务有限公司。湖北迈业股份有限公司于2013年4月16日变更为湖北蓝某控股股份有限公司。湖北蓝某控股股份有限公司没有将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转让给蓝某公司。
还查明，鸿光公司在诉讼中向人民法院提交2013年1月、2月物业费用结算表，证明蓝某公司应向鸿光公司支付2013年1月、2月物业费用分别为94431元、88965元，合计183396元（含物业利润及税费）。
另查明，鸿光公司提交的2013年2月物业费用结算表记载御台公馆的人员工资为39338元，公园世家的人员工资为23974元。原审查明2013年2月4日、3月4日，鸿光公司以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司申报，蓝某公司没予受理的事实，本院不予认定。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，鸿光公司和蓝某公司对《前期物业委托服务协议》的解除没有异议。本案的争议焦点为:一、本案由湖北省仙桃市人民法院一审是否违反级别管辖；二、鸿光公司预收的物业费及相关费用10450元是否应返还给蓝某公司；三、鸿光公司的物业管理费滞纳金是否应当计算及如何计算；四、鸿光公司主张因合同解除而造成的预期利益损失是否应支持；五、蓝某公司是否应向鸿光公司支付开办费5万元及逾期支付开办费的违约金。对此，本院评判如下:
一、关于本案由湖北省仙桃市人民法院一审是否违反级别管辖的问题。
根据《湖北省高级人民法院关于第一审民商事案件级别管辖的暂行规定》第一条的规定，省直管市（区）人民法院管辖诉讼标的额在300万元以下且当事人一方住所地不在本辖区的民商事案件。仙桃市是湖北省直管市，湖北省仙桃市人民法院有权管辖诉讼标的额在300万元以下且当事人一方住所地不在本辖区的民商事案件。本案中鸿光公司请求蓝某公司支付各项费用合计2991026.94元，标的额在300万元以下，蓝某公司住所地在仙桃市辖区，鸿光公司住所地不在仙桃市辖区，故湖北省仙桃市人民法院对本案有管辖权。鸿光公司在庭审中述称其诉讼请求标的额为3054033.24元，与其在原审中的诉讼请求不符，故其认为原审法院对本案没有管辖权的主张，本院不予支持。
二、关于鸿光公司预收的物业费及相关费用10450元是否应返还给蓝某公司的问题。
蓝某公司与鸿光公司之间的《前期物业委托服务协议》解除后，鸿光公司退出物业管理，不能再为业主提供服务。湖北枫蓝物业服务有限公司接收御台公馆和公园世家物业服务工作后，替代鸿光公司向业主提供服务。蓝某公司为了保持对业主物业服务的连续性，将鸿光公司预收业主的物业费及相关费用10450元支付给湖北枫蓝物业服务有限公司后，有权向鸿光公司主张返还该费用，故原审判决将该费用从蓝某公司应支付的物业服务费中扣减是正确的，本院予以支持。鸿光公司以合同的相对性为由，认为应由业主向鸿光公司另行主张其预收业主的物业费及相关费用10450元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主虽然不是前期物业服务合同的当事人，但应受建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同约束。由此可见，物业服务合同突破了合同的相对性，且由业主向鸿光公司主张物业费及相关费用会增加讼累，也不利于矛盾的一次性解决，故鸿光公司的该上诉理由本院不予支持。
三、关于鸿光公司的物业管理费滞纳金是否应当计算及如何计算的问题。
原审判决蓝某公司按日3‰从鸿光公司出具税票后计算至鸿光公司起诉的2013年3月11日，应向鸿光公司支付2012年9月至2012年12月物业管理费的滞纳金68735元。本院认为，因鸿光公司在原审请求滞纳金计算日期至2013年7月31日终结，故原审判决滞纳金计算至鸿光公司起诉时的2013年3月11日不当，应计算至2013年7月31日。故应在原审判决仅计算至2013年3月11日的物业管理费滞纳金68735元的基础上，加上从2013年3月12日到2013年7月31日期间的滞纳金118618元，计算方式为［（97599＋89745＋91102）×3‰×142］，故蓝某公司应向鸿光公司共支付滞纳金187353元，计算方式为（68735＋118618）。鸿光公司上诉认为滞纳金应计算至实际履行之日止，与其原审诉讼请求不符，本院对超出原审诉讼请求的部分不予支持。
原审根据鸿光公司所举的证据四《费用结算表》二份，以蓝某公司虽没签字，但后期按费用结算表的标准为鸿光公司垫付了2月份的相关费用为由，认定2013年2月4日、3月4日，鸿光公司以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司申报，蓝某公司没予受理。本院认为，蓝某公司否认其收到鸿光公司2013年1月、2月物业费用结算表，鸿光公司亦未能提供足够证据证明其已向蓝某公司申报了2013年1月、2月物业费用结算表。鸿光公司提交的2013年2月的费用结算表记载御台公馆的人员工资为39338元，公园世家的人员工资为23974元，这与蓝某公司为鸿光公司垫付了御台公馆2月份的人员工资为38653元，公园世家2月份的人员工资为27709元不能对应。由此可见，蓝某公司不是依照鸿光公司提交的2013年2月的费用结算表的标准垫付了相关费用，故不能认定鸿光公司于2013年2月4日、3月4日以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司进行了申报。同时，鸿光公司因没有向蓝某公司出具足额合法的税务发票，故依约不能支持此滞纳金的诉讼请求。
四、关于鸿光公司主张因合同解除而造成的预期利益损失是否应支持的问题。
物业服务合同的标的是物业服务企业所提供的劳务，是在履行过程中持续实现的。物业服务合同重视信赖基础，双方互相信任与配合是合同顺利履行和合同目的顺畅实现的重要保障。根据本案法律关系的性质和实际情况，原审判决已计算了鸿光公司至合同约定终止时2013年12月31日的可得利益103252元，有事实依据和法律依据，本院予以认可，但可得利益损失不能无限扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  第一款  规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《前期物业委托服务协议》第三条的规定，委托时间为2011年8月18日至2013年12月31日。故蓝某公司签订合同时仅能预见到给鸿光公司造成损失是在2013年12月31日合同期满之前。鸿光公司上诉主张其与业主方所签订的《物业管理服务协议》无法实际履行而产生的交房后2年的预期利益损失。该损失计算截止时间超出了《前期物业委托服务协议》确定的合同履行期限，系湖北蓝某控股股份有限公司在签订合同时不能预见的损失，故本院不予支持。
五、蓝某公司是否应向鸿光公司支付开办费5万元及逾期支付开办费的违约金。
湖北蓝某控股股份有限公司与鸿光公司是《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的当事人，是否将该合同项下的权利义务转移给蓝某公司取决于湖北蓝某控股股份有限公司。湖北蓝某控股股份有限公司、鸿光公司和蓝某公司签订的《合同转让三方协议》，仅明确湖北蓝某控股股份有限公司作为转让方将其与鸿光公司签订的《前期物业委托服务协议》中的权利义务转移给蓝某公司，没有明确表示是否将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转移给蓝某公司。二审期间，湖北蓝某控股股份有限公司明确没有将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转让给蓝某公司。故鸿光公司向蓝某公司主张开办费5万元及逾期支付的违约金32520元，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实部分不清，实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十条  第一项  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  第（二）项  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:
一、维持湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00487号民事判决第一项、第三项、第四项，即解除武汉新世纪鸿光物业服务有限公司与蓝某（仙桃）置业发展有限公司双方间的《前期物业服务委托协议》，驳回武汉新世纪鸿光物业服务有限公司的其他诉讼请求，驳回蓝某（仙桃）置业发展有限公司的其他反诉请求；
二、撤销湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00487号民事判决第二项，即蓝某（仙桃）置业发展有限公司支付武汉新世纪鸿光物业服务有限公司物业费用382678元、滞纳金68735元，赔偿武汉新世纪鸿光物业服务有限公司违约损失103252元，三项合计554665元；
三、蓝某（仙桃）置业发展有限公司支付武汉新世纪鸿光物业服务有限公司物业费用382678元、滞纳金187353元，赔偿武汉新世纪鸿光物业服务有限公司违约损失103252元，三项合计673283元。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10590元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担7969元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担2621元；反诉受理费2300元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担767元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担1533元。二审案件受理费17406元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担13488元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担3918元。
本判决为终审判决。

本院认为，蓝某公司所举的两份证据系与本案相关联的案外人对事实的说明，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。
二审查明，蓝某公司在湖北枫蓝物业服务有限公司接受御台公馆和公园世家物业服务工作后，将鸿光公司预收业主的物业费及相关费用10450元支付给湖北枫蓝物业服务有限公司。湖北迈业股份有限公司于2013年4月16日变更为湖北蓝某控股股份有限公司。湖北蓝某控股股份有限公司没有将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转让给蓝某公司。
还查明，鸿光公司在诉讼中向人民法院提交2013年1月、2月物业费用结算表，证明蓝某公司应向鸿光公司支付2013年1月、2月物业费用分别为94431元、88965元，合计183396元（含物业利润及税费）。
另查明，鸿光公司提交的2013年2月物业费用结算表记载御台公馆的人员工资为39338元，公园世家的人员工资为23974元。原审查明2013年2月4日、3月4日，鸿光公司以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司申报，蓝某公司没予受理的事实，本院不予认定。
原审查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，鸿光公司和蓝某公司对《前期物业委托服务协议》的解除没有异议。本案的争议焦点为:一、本案由湖北省仙桃市人民法院一审是否违反级别管辖；二、鸿光公司预收的物业费及相关费用10450元是否应返还给蓝某公司；三、鸿光公司的物业管理费滞纳金是否应当计算及如何计算；四、鸿光公司主张因合同解除而造成的预期利益损失是否应支持；五、蓝某公司是否应向鸿光公司支付开办费5万元及逾期支付开办费的违约金。对此，本院评判如下:
一、关于本案由湖北省仙桃市人民法院一审是否违反级别管辖的问题。
根据《湖北省高级人民法院关于第一审民商事案件级别管辖的暂行规定》第一条的规定，省直管市（区）人民法院管辖诉讼标的额在300万元以下且当事人一方住所地不在本辖区的民商事案件。仙桃市是湖北省直管市，湖北省仙桃市人民法院有权管辖诉讼标的额在300万元以下且当事人一方住所地不在本辖区的民商事案件。本案中鸿光公司请求蓝某公司支付各项费用合计2991026.94元，标的额在300万元以下，蓝某公司住所地在仙桃市辖区，鸿光公司住所地不在仙桃市辖区，故湖北省仙桃市人民法院对本案有管辖权。鸿光公司在庭审中述称其诉讼请求标的额为3054033.24元，与其在原审中的诉讼请求不符，故其认为原审法院对本案没有管辖权的主张，本院不予支持。
二、关于鸿光公司预收的物业费及相关费用10450元是否应返还给蓝某公司的问题。
蓝某公司与鸿光公司之间的《前期物业委托服务协议》解除后，鸿光公司退出物业管理，不能再为业主提供服务。湖北枫蓝物业服务有限公司接收御台公馆和公园世家物业服务工作后，替代鸿光公司向业主提供服务。蓝某公司为了保持对业主物业服务的连续性，将鸿光公司预收业主的物业费及相关费用10450元支付给湖北枫蓝物业服务有限公司后，有权向鸿光公司主张返还该费用，故原审判决将该费用从蓝某公司应支付的物业服务费中扣减是正确的，本院予以支持。鸿光公司以合同的相对性为由，认为应由业主向鸿光公司另行主张其预收业主的物业费及相关费用10450元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主虽然不是前期物业服务合同的当事人，但应受建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同约束。由此可见，物业服务合同突破了合同的相对性，且由业主向鸿光公司主张物业费及相关费用会增加讼累，也不利于矛盾的一次性解决，故鸿光公司的该上诉理由本院不予支持。
三、关于鸿光公司的物业管理费滞纳金是否应当计算及如何计算的问题。
原审判决蓝某公司按日3‰从鸿光公司出具税票后计算至鸿光公司起诉的2013年3月11日，应向鸿光公司支付2012年9月至2012年12月物业管理费的滞纳金68735元。本院认为，因鸿光公司在原审请求滞纳金计算日期至2013年7月31日终结，故原审判决滞纳金计算至鸿光公司起诉时的2013年3月11日不当，应计算至2013年7月31日。故应在原审判决仅计算至2013年3月11日的物业管理费滞纳金68735元的基础上，加上从2013年3月12日到2013年7月31日期间的滞纳金118618元，计算方式为［（97599＋89745＋91102）×3‰×142］，故蓝某公司应向鸿光公司共支付滞纳金187353元，计算方式为（68735＋118618）。鸿光公司上诉认为滞纳金应计算至实际履行之日止，与其原审诉讼请求不符，本院对超出原审诉讼请求的部分不予支持。
原审根据鸿光公司所举的证据四《费用结算表》二份，以蓝某公司虽没签字，但后期按费用结算表的标准为鸿光公司垫付了2月份的相关费用为由，认定2013年2月4日、3月4日，鸿光公司以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司申报，蓝某公司没予受理。本院认为，蓝某公司否认其收到鸿光公司2013年1月、2月物业费用结算表，鸿光公司亦未能提供足够证据证明其已向蓝某公司申报了2013年1月、2月物业费用结算表。鸿光公司提交的2013年2月的费用结算表记载御台公馆的人员工资为39338元，公园世家的人员工资为23974元，这与蓝某公司为鸿光公司垫付了御台公馆2月份的人员工资为38653元，公园世家2月份的人员工资为27709元不能对应。由此可见，蓝某公司不是依照鸿光公司提交的2013年2月的费用结算表的标准垫付了相关费用，故不能认定鸿光公司于2013年2月4日、3月4日以工作联系函方式，将2013年1月、2月物业费用结算表向蓝某公司进行了申报。同时，鸿光公司因没有向蓝某公司出具足额合法的税务发票，故依约不能支持此滞纳金的诉讼请求。
四、关于鸿光公司主张因合同解除而造成的预期利益损失是否应支持的问题。
物业服务合同的标的是物业服务企业所提供的劳务，是在履行过程中持续实现的。物业服务合同重视信赖基础，双方互相信任与配合是合同顺利履行和合同目的顺畅实现的重要保障。根据本案法律关系的性质和实际情况，原审判决已计算了鸿光公司至合同约定终止时2013年12月31日的可得利益103252元，有事实依据和法律依据，本院予以认可，但可得利益损失不能无限扩大。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条  第一款  规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据《前期物业委托服务协议》第三条的规定，委托时间为2011年8月18日至2013年12月31日。故蓝某公司签订合同时仅能预见到给鸿光公司造成损失是在2013年12月31日合同期满之前。鸿光公司上诉主张其与业主方所签订的《物业管理服务协议》无法实际履行而产生的交房后2年的预期利益损失。该损失计算截止时间超出了《前期物业委托服务协议》确定的合同履行期限，系湖北蓝某控股股份有限公司在签订合同时不能预见的损失，故本院不予支持。
五、蓝某公司是否应向鸿光公司支付开办费5万元及逾期支付开办费的违约金。
湖北蓝某控股股份有限公司与鸿光公司是《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的当事人，是否将该合同项下的权利义务转移给蓝某公司取决于湖北蓝某控股股份有限公司。湖北蓝某控股股份有限公司、鸿光公司和蓝某公司签订的《合同转让三方协议》，仅明确湖北蓝某控股股份有限公司作为转让方将其与鸿光公司签订的《前期物业委托服务协议》中的权利义务转移给蓝某公司，没有明确表示是否将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转移给蓝某公司。二审期间，湖北蓝某控股股份有限公司明确没有将《关于“御台世家”、“公园世家”物业顾问服务开办费的补充协议》的权利义务转让给蓝某公司。故鸿光公司向蓝某公司主张开办费5万元及逾期支付的违约金32520元，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，原审认定事实部分不清，实体处理不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条  、第六十条  、第九十七条  、第一百零七条  、第一百零九条  、第一百一十条  第一项  、第一百一十三条  第一款  ，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  、第一百七十条  第一款  第（二）项  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  的规定，判决如下:

一、维持湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00487号民事判决第一项、第三项、第四项，即解除武汉新世纪鸿光物业服务有限公司与蓝某（仙桃）置业发展有限公司双方间的《前期物业服务委托协议》，驳回武汉新世纪鸿光物业服务有限公司的其他诉讼请求，驳回蓝某（仙桃）置业发展有限公司的其他反诉请求；
二、撤销湖北省仙桃市人民法院（2013）鄂仙桃民二初字第00487号民事判决第二项，即蓝某（仙桃）置业发展有限公司支付武汉新世纪鸿光物业服务有限公司物业费用382678元、滞纳金68735元，赔偿武汉新世纪鸿光物业服务有限公司违约损失103252元，三项合计554665元；
三、蓝某（仙桃）置业发展有限公司支付武汉新世纪鸿光物业服务有限公司物业费用382678元、滞纳金187353元，赔偿武汉新世纪鸿光物业服务有限公司违约损失103252元，三项合计673283元。
上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10590元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担7969元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担2621元；反诉受理费2300元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担767元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担1533元。二审案件受理费17406元，由武汉新世纪鸿光物业服务有限公司负担13488元，由蓝某（仙桃）置业发展有限公司负担3918元。

审判长：魏天红
审判员：任婕
审判员：刘汝梁

书记员：王青