武汉心港物业管理有限公司与车某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告（反诉原告）：车某。
委托代理人：李志强，湖北高驰律师事务所律师。

武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）与车某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。心港物业的委托代理人苏谨，车某及其委托代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
心港物业本诉诉称：武汉新港物业管理公司（以下简称新港物业）与车某签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业对车某所有的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期6-2-05号商品房进行前期物业管理并履行相关管理和维护义务。2006年，心港物业与新港物业合并，并于同年1月18日在湖北日报刊登合并公告，至此新港物业相关的所有债权债务均由心港物业承接。其后，心港物业依约全面履行其物业管理服务义务，多次被授予“绿色小区”以及“物业管理先进单位”等荣誉称号。车某于2006年9月24日起开始拖欠物业管理费，心港物业催交未获，故诉请法院判令：1、车某立即向心港物业支付从2006年9月24日到2014年12月31日的物业管理费人民币16，620.59元以及逾期付款违约金人民币13，102.41元（违约金按日万分之五暂计算至2014年12月31日止，最终数额应计算至全部清偿日止）；2、本案诉讼费由车某承担。
车某针对本诉辩称：2004年，车某与新港物业签订《前期物业管理服务协议》。房屋交付后，开发商无权再另行指定物业公司为业主提供物业服务。新港物业2012年注销，在2006年至2012年期间，都是由新港物业在履行协议的相关义务。车某与心港物业从未签订关于物业管理的协议，心港物业与新港物业没有发生合并的法律事实，心港物业起诉车某主体不适格。心港物业起诉的物业管理费应该在其提供物业服务之后，在法律规定的时效内主张权利，超出诉讼时效的不应支持。
车某反诉诉称：车某于2004年3月29日与新港物业签订了《前期物业管理服务协议》，协议履行期限至新港物业执照被吊销。心港物业后来进驻金色港湾三期，与车某没有签订任何关于物业管理的协议。鉴于心港物业实际入驻车某所在小区，车某因所在房屋的顶层和外墙多次漏水、渗水，造成房屋墙面石灰起皮脱落、家具和地板潮湿损坏，车某多次向心港物业反映要求予以维修和赔偿，但心港物业仅简单进行表面处理，甚至后来对车某提出的正当的维修要求置之不理，不履行相关物业管理义务。车某根据自身实际居住需要，无奈请第三方进行维修，对屋顶和外墙进行防漏处理，更换地板和部分家具。以上维修及更换项目及维修期间的在外住宿费用，共支出人民币19，600元。车某据此请求法院判令：1、心港物业向车某支付维修费及相关损失人民币19，600元；2、诉讼费及相关费用由心港物业承担。
心港物业针对反诉辩称：车某要求赔偿的诉讼请求事项发生在2005年到2006年的房屋质保期内，该纠纷属于房屋买卖合同纠纷，适格的被告主体应为开发商，心港物业作为反诉被告主体不适格。房屋买卖合同纠纷与物业服务合同纠纷属于两个不同的法律关系，车某不得以此为由拒交物业费。车某有关房屋质量问题及赔偿损失的诉求，已与开发商达成调解意见并签署备忘录，车某不得超出备忘录中的约定范围另行就房屋渗水问题提出诉讼请求。因其相关诉讼请求属于一次性的给付义务，应当遵守两年诉讼时效的规定，车某的诉求已超过诉讼时效。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2004年3月29日，新港物业与车某签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对车某位于武汉经济技术开发区金色港湾小区三期6-2-05号房屋（房屋面积为209.01平方米）提供前期物业管理服务；车某交纳物业管理费用时间：半年一交；每次交纳费用时间为首月1-15日；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.80元；如车某未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求车某补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。车某已向新港物业交纳2005年10月31日前的物业服务费。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。此后，心港物业即承接新港物业合同权利义务，为“金色港湾”社区提供物业服务。2007年4月7日，车某的丈夫与心港物业签署备忘录，载明“事由：关于金色港湾三期6-2-5号房屋因渗水造成受损部位的恢复；参与人员：三期6-2-5号房屋业主车某女士、余先生、新港房地产公司工程师殷工、杨工、心港物业工作人员熊新启工程师、顾菲；事件概述：金色港湾三期6-2-5号房屋业主向我司客服中心反映家中渗水，我司将此问题反映给新港房地产公司。受地产公司委托，我司工程师多次对此房屋进行维修，现已维修好渗水部位，并经过业主观察认为现在已不渗水。但业主要求对因渗水造成墙面起皮或裂缝的部位进行恢复。我司委托方工作人员到业主家中核查，情况属实。对于室内因渗水造成受损部位，经协商，业主同意自行对受损部位进行恢复，由房屋施工单位一次性支付恢复费用合计人民币1，800元。此费用支付后，业主不能再向我司及我司的委托方提出其他要求。同时，业主同意在我司支付此费用时一次性交清2005年及2006年所欠物业管理费用人民币2，345元，并不会再就此问题拖欠物管费”等内容。2007年5月11日，备忘录所载明的开发商赔偿款人民币1，800元抵扣车某部分物业服务费。此后，因房屋仍存在屋顶及外墙渗漏问题，导致室内墙体、装修及财产受损，车某向心港物业报修无果，遂自行出资维修。因双方对维修及索赔事宜未能协商，车某未再交纳物业服务费。心港物业催款无果，遂诉至本院，车某亦提出反诉，请求依诉予判。
另查明：新港物业于2002年3月21日成立，其工商登记信息资料“公司注销核准登记通知书”载明的注销时间为“2007年2月12日”，注销原因为“被吊销”；其工商登记信息载明目前经营状态为吊销，已注销，核准时间为2012年5月28日。心港物业公司于2005年12月12日成立。车某的涉案房屋为顶楼，房屋登记地址为武汉经济技术开发区金色港湾三期6-2-405号，房屋登记面积为209.36平方米。本案审理过程中，心港物业和车某均认可从2006年9月24日至今车某未再交纳物业服务费。
以上事实，有庭审笔录，心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、催费通知单及张贴照片、备忘录、交费凭证，车某提供的工商信息查询、照片、维修费票据及收条，本院调查取得的房屋产权登记信息、工商查询信息等证据，经庭审质证予以证实。

本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与车某签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因车某未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》签订后，新港物业涉及金色港湾小区物业服务合同的权利义务已由心港物业实际承接及履行，心港物业有权作为适格主体对其服务期间的物业服务纠纷行使权利。车某关于心港物业诉讼主体不适格的抗辩理由，因其无证据证实《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》签订后新港物业仍继续提供物业服务行为，该抗辩理由本院不予采纳。
心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务。同时，心港物业作为开发商指定从事物业服务的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；对于质保期外住宅共用部位需维修、更新、改造的项目，应及时积极履行物业服务职责。车某作为业主，享受了心港物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。
车某关于房屋渗漏问题的抗辩事实，因心港物业未提供反证，本院予以采信。双方于2007年4月7日就房屋渗水赔偿事宜签署的备忘录，因车某未提供反证，真实性本院予以认定，车某的相关质疑，本院不予采纳。但心港物业以该备忘录抗辩此后出现的住宅共用部位渗漏问题，违反物业服务合同约定，且显失公平，本院不予支持。车某本诉抗辩及反诉请求中，涉及2007年4月7日前的维修赔偿主张，因车某及家属与心港物业以签署备忘录的形式已达成协商意见并履行完毕，本院不予支持；涉及2007年4月7日后的维修赔偿主张，综合本案物业公司、开发商对业主反映问题的处理方式、回复时间和维修效果，同时考虑到车某的受损程度以及对日常生活的影响程度，本院认为心港物业的服务工作仍存在不足之处，造成业主生活不便及财产损失，心港物业公司应加强管理，改进服务质量，并承担相应法律责任。据此，本院酌情认定车某向心港物业全额支付2006年9月24日至2007年4月7日的物业服务费，按80%的比例向心港物业支付2007年4月8日至2014年12月31日的物业服务费，合计人民币13，512.89元。心港物业本诉关于上述期间内的其他物业服务费本金及违约金的主张，本院不予支持。车某本诉关于诉讼时效的抗辩理由，因心港物业已提供履行催收义务的相关证据，车某的抗辩主张无证据证实，本院不予采信。车某反诉要求心港物业就房屋渗漏承担损失赔偿责任的主张，因其抗辩的房屋渗漏问题在质保期内已经出现，涉及开发商承担的赔偿问题与本案物业服务合同纠纷属不同法律关系，不宜并案处理；心港物业对质保期后出现的住宅共用部位渗漏问题所应承担的法律责任，本院已通过物业服务费本金扣减的形式予以处理，故对于车某的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、车某于本判决生效之日起10日内向武汉心港物业管理有限公司支付2006年9月24日至2014年12月31日的物业服务费人民币13，512.89元；
二、驳回武汉心港物业管理有限公司的其他本诉请求；
三、驳回车某的反诉请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币544元，减半收取人民币272元，反诉受理费人民币290元，减半收取人民币145元，合计人民币417元，由武汉心港物业管理有限公司负担人民币203元，由车某负担人民币214元。因此款武汉心港物业管理有限公司已交纳诉讼费人民币203元、垫付诉讼费人民币69元，车某已交纳诉讼费人民币145元，车某将其应付款项人民币69元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　朱晓勤

书记员：徐盼