武汉心港物业管理有限公司与徐某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏瑾，湖北卓胜律师事务所律师。
委托代理人：鲍玮，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：徐某某。

原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告徐某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理后，依法由审判员董力独任审判，于2014年7月29日公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨、被告徐某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
经审理查明，被告徐某某系武汉经济技术开发区金色港湾小区四期16-2-902室业主，物业建筑面积为133.85平方米。根据武汉新港物业管理有限公司（以下简称新港物业）与被告徐某某签订的《武汉市前期物业管理服务协议》的约定，新港物业对原告徐某某所有的房屋进行物业管理，履行维护和管理义务，被告徐某某按照每平方米人民币1.2元的标准每六个月缴纳一次物业管理费，逾期则按照日万分之五的标准承担违约金。2006年，原告心港物业与新港物业合并，新港物业的所有债权债务由原告心港物业承担。合并后，原告心港物业依约履行物业管理服务义务，被告徐某某自2011年1月1日起拖欠物业费，至2014年6月30日，被告徐某某已拖欠物业费人民币6，746.04元及滞纳金人民币2，428.57元。原告心港物业多次向被告徐某某催收，但被告徐某某不予缴纳，故原告心港物业诉至本院请求依诉予判。
另查明，被告徐某某称房屋从其入住起就存在外墙漏水情况，经他向原告心港物业反映后，有单位曾对外墙进行过维修，维修单位他不清楚；原告心港物业表示是被告徐某某反映后，原告心港物业帮助其与开发商协调，开发商曾经对外墙进行过维修。因涉案商品房早已过五年质保期，超过质保期后被告徐某某也曾因漏水向原告心港物业要求维修，原告心港物业未再进行维修，且原告心港物业未提交被告徐某某反映外墙漏水后原告心港物业向被告徐某某解释房屋超过质保期后应该如何申请进行维修的途径以及帮助被告徐某某与相关部门协调，申请启动维修基金的证据。
再查明，被告徐某某房屋曾经存在阳台下水管道周围渗水、厨房屋顶漏水的情况，漏水原因原告心港物业认为系被告徐某某楼上业主装修时候防水未处理好，被告徐某某强调是其入住就存在漏水现象，具体原因不清楚；以上两处渗漏未经过鉴定确定原因，但通过原告心港物业与被告徐某某楼上业主协调、处理以及原告心港物业的自行维修，目前均已解决漏水问题。
以上事实有原告心港物业提交的物业管理委托合同、武汉市物业管理委托合同补充协议、武汉市物业管理委托合同补充协议（二）、2006年1月18日《湖北日报》公告、武汉市物业管理资质证书、收费许可证、所得荣誉照片、前期物业管理服务协议、催款函，被告徐某某当庭提交的照片及庭后补交的外墙渗水的视频予以证实。被告徐某某提交的证据通话清单从证据形式上，不是通信公司官方提供，没有盖章；从证据内容上，提交的通话号码缺乏身份证明，因此真实性、关联性本院均不予认可。

本院认为，新港物业与被告徐某某签订的前期物业管理服务协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。新港物业与原告心港物业合并后，相关的权利义务归于合并后的公司即原告心港物业，因此被告徐某某缴纳物业管理费的对象应为原告心港物业。原告心港物业已提供了相应物业服务，被告徐某某作为金色港湾小区四期16-2-902室业主，已享受物业服务，应当支付相应物业服务费，故原告心港物业要求被告徐某某支付自2011年1月1日至2014年6月30日的物业服务费的诉讼请求本院予以支持，物业费经本院计算为人民币6，746.04元［（133.85平方米×1.2元／平方米／月）×42月=6，466.82元］，原告心港物业起诉的金额人民币6，746.04元本院予以确认。被告徐某某在长达42个月的时间内未缴纳物业费，其答辩理由有物业管理人员态度不好，小区卫生状况不令其满意，管理不科学、细致等等，首先缺乏相关充分、有效的证据支持，其次必须从实际出发考虑物业收费标准与所享受到的物业服务的一致性以及其欠缴物业费已经长达42个月的事实；本院认为，所有的民事活动必须遵从权利义务一致的原则并以此原则约束双方当事人，才能保证民事活动秩序的正常流转。另物业服务合同虽有业主若逾期未交物业费则应承担滞纳金之约定，但因涉案房屋长期漏水，被告徐某某作为业主以不缴纳物业服务费的方法来督促原告心港物业与其进行交涉，达到进行维修的目的情有可原。原告心港物业未及时与被告徐某某沟通，说明救济途径，帮助被告徐某某减少损失，可见其服务仍有不够及时、有效之处，导致被告徐某某对原告心港物业的服务不满从而以拒交物业费自保，故原告心港物业关于违约金的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告徐某某于本判决生效之日起五日内支付原告武汉心港物业管理有限公司自2011年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费人民币6，746.04元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告徐某某负担。因此款武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告徐某某应将此款于本判决生效后五日内随本判决款一并支付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；账户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　董　力

书记员：肖梦竹