武汉心港物业管理有限公司与喻金某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：喻金某。

原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告喻金某物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告喻金某，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2006年12月21日，新港物业与被告喻金某签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告喻金某位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期16-2-1002号房屋提供前期物业管理服务；被告喻金某每半年预交一交；住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.2元；每次交纳费用时间为缴费到期前15天；如被告喻金某未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求被告喻金某补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。被告喻金某已向原告心港物业交纳部分物业服务费，后因外墙开裂家中渗水，被告喻金某2009年1月1日至今未交纳物业服务费。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告喻金某名下的位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期16-2-1002号房屋面积为133.85平方米，该房屋在入住后确系发生墙体开裂和渗水问题，原告心港物业多次协商开发商进行外墙维修，直至2013年8月最后一次维修后家中再未出现渗水。
以上事实，有庭审笔录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票，经庭审质证予以证实。

本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告喻金某签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告喻金某未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。被告喻金某作为业主，享受了物业服务企业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。虽然被告喻金某与新港物业签订的《武汉市前期物业管理服务协议》是在心港物业承接新港物业“金色港湾”小区物业服务权利义务的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》之后，但在此之后直至拒缴物业费之前，被告喻金某已按照《武汉市前期物业管理服务协议》的约定的标准向心港物业作出了缴费行为，双方之间基于持续近2年的缴费行为事实上确立了原告心港物业的合同主体地位，在被告喻金某拒缴物业费后，原告心港物业可作为物业费债权人主体资格向本院提起诉讼，其原告主体地位适格，被告喻金某的该项抗辩本院不予采纳。原告心港物业在承接新港物业权利义务后，应全面履行合同义务，对小区外墙等在内的公共物业出现的渗水问题应及时修复或协调开发商进行修复，本案中原告心港物业未能及时有效解决被告喻金某家中的渗水问题，导致被告喻金某从2009年拒交物业费，故对原告心港物业诉请支付违约金的请求本院不予支持；庭审中原被告均认可多次进行过维修，被告喻金某也陈述2013年8月最后一次维修后未再出现渗水现象，表明原告心港物业履行了维修或协调开发商维修的基本服务，在外墙渗水问题解决后被告喻金某继续拖欠的物业费人民币12，528.36元（133.85平方×1.2元／平方每月×6.5年×12月／年），应当及时补缴，故本院对原告心港物业诉请被告喻金某支付欠缴物业费人民币12，528.36元的请求予以支持。关于被告喻金某抗辩的物业服务存在的其他质量问题，被告喻金某未提供证据予以证实，相关意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告喻金某于本判决生效之日起10日内向原告武汉心港物业管理有限公司支付2009年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费人民币12，528.36元；
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币310元，减半收取人民币155元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币98.4元，由被告喻金某负担人民币56.6元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告喻金某将其应付款项人民币56.6元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　甘磊

书记员：何诚