武汉心港物业管理有限公司与刘某某、刘祎物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉心港物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区金色港湾米兰苑2栋。
法定代表人：陆宝华，该公司总经理。
委托代理人：苏谨，湖北卓胜律师事务所律师。
被告：刘某某。
委托代理人：刘香德。
被告：刘祎。

原告武汉心港物业管理有限公司（以下简称心港物业）诉被告刘某某、刘祎物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法由代理审判员甘磊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告心港物业的委托代理人苏谨，被告刘某某的委托代理人刘香德到庭参加诉讼，被告刘祎经本院合法传唤拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。
经审理查明：2002年3月28日，新港房地产开发（武汉）有限公司（以下简称新港房地产公司）与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同》，约定新港房地产公司将其开发的金色港湾物业内多层住宅和别墅委托新港物业实行物业管理，委托管理期限自2002年5月15日至2005年5月15日止。2005年5月15日，新港房地产公司与新港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书》，约定新港房地产公司同意继续委托新港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止等内容。2005年12月12日，新港房地产公司、新港物业及原告心港物业签订《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》，载明：经新港物业书面申请，并鉴于新港物业即将进行公司清算并办理注销登记的实际状况，新港房地产公司同意另行委托原告心港物业为“金色港湾”社区提供前期物业管理服务工作，委托管理期限自本协议生效之日起至“金色港湾”业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止等内容。原告心港物业承接新港物业合同权利义务后，即为“金色港湾”社区提供物业服务。2005年12月13日，新港物业与被告刘某某、刘祎的姐姐签订《武汉市前期物业管理服务协议》，约定新港物业作为房地产开发单位委托的物业管理企业对被告刘某某位于武汉经济技术开发区金色港湾小区四期20-3-202号房屋提供前期物业管理服务；被告刘某某、刘祎每半年预交一交；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.8元；每次交纳费用时间为缴费到期前15天；如被告刘某某、刘祎未依约交纳有关费用的，物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金等内容。被告刘某某、刘祎入住期间，缴纳了2008年6月30日之前的全部物业费，2008年7月1日之后，被告刘某某、刘祎以原告心港物业不予维修涉案房屋渗水及处理室内墙纸发霉等问题，拒交物业费至今。原告心港物业催收无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
另查明，被告刘某某、刘祎向原告心港物业缴纳物业服务费的物业面积为146.82平方米。2008年10月22日，原告心港物业出具情况说明一份，载明经现场勘查，被告刘某某、刘祎家中房屋墙纸是湿的，但原因不明。被告刘某某当庭陈述开发商于2014年年底和2015年7月两次进行过维修但未能解决渗水问题。本院于2015年11月19日（房屋所在地连续降雨期间）实地勘测发现，涉案房屋阳台顶部有局部起皮，业主陈述是楼上阳台积水渗漏所致，一间卧室墙角有轻微裂痕，室内未发现雨水渗漏，室外外墙有裂痕，裂痕处有涂刷维修痕迹。
以上事实，有庭审笔录，现场勘查记录，原告心港物业提供的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、武汉市物业管理资质证书、收费监审证、《武汉市前期物业管理服务协议》、物业费发票，被告刘某某提供的《情况说明》，经庭审质证予以证实。

本院认为：新港房地产公司与新港物业签订的《武汉市物业管理委托合同》、《武汉市物业管理委托合同补充协议书》、新港房地产公司和新港物业、原告心港物业签订的《武汉市物业管理委托合同补充协议书（二）》、新港物业与被告刘某某、刘祎签订的《武汉市前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，其中，违约金条款的约定因被告刘某某、刘祎未提出异议，本院予以确认；其他合同条款均未违反国家法律规定，应属有效。被告刘某某、刘祎作为业主，享受了物业服务企业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护、安全协保等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。被告刘某某当庭陈述原告心港物业在出现外墙渗水后进行了维修且目前家中未出现漏水现象，表明原告心港物业公司对被告刘某某、刘祎家中出现的渗水问题履行了物业企业相应的服务义务，被告刘某某、刘祎应及时向原告心港物业缴纳物业服务费。原告刘某某庭审中据以抗辩的主要事由是房屋裂缝和渗水，原告心港物业公司未履行维修义务，但经本院现场勘查，室内无渗漏且室外外墙确有粉刷维修，故本院认为被告刘某某的抗辩事由不成立。虽房屋独立空间（阳台和卧室）存在局部起皮和裂痕，该问题属于房屋质量问题，原告心港物业公司对此不予承担责任。综上，被告刘某某、刘祎依法应向原告心港物业公司缴纳2008年7月1日至2015年12月31日期间（原被告合同约定物业费提前半年缴纳）的物业管理费人民币10，571.04元（146.82平方×0.8元／平方每月×90个月）。因被告刘某某、刘祎家中确发生过外墙渗水，在一定时期内影响了被告刘某某、刘祎正常家居生活，原告心港物业公司未能在第一时间有效处理，导致被告刘某某、刘祎拖欠物业费，故本院对原告心港物业诉请被告刘某某、刘祎支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告刘某某、刘祎于本判决生效之日起10日内连带向原告武汉心港物业管理有限公司支付2008年7月1日至2015年12月31日期间物业管理费人民币10，571.04元
二、驳回原告武汉心港物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币234元，减半收取人民币117元，由原告武汉心港物业管理有限公司负担人民币84.86元，由被告刘某某、刘祎连带负担人民币32.14元。因此款原告武汉心港物业管理有限公司已垫付，被告刘某某、刘祎将其应付款项人民币32.14元连同上述判决款项一并付给原告武汉心港物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　　甘磊

书记员：何诚