武汉市长风石油科技开发有限公司与湖北黄某插秧机制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉市长风石油科技开发有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南四路35号东港木。
法定代表人：田祥龙，公司总经理。
委托诉讼代理人：王后乐，湖北垦博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：常纪松，湖北垦博律师事务所律师。
被告：湖北黄某插秧机制造有限公司，住所地：武汉市汉南区纱帽街汉南大道591号。
法定代表人：李洪寿，公司总经理。
委托诉讼代理人：陶明华，公司员工。

武汉市长风石油科技开发有限公司（以下简称长风石油公司）与被告湖北黄某插秧机制造有限公司（以下简称黄某插秧机公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长风石油公司的委托诉讼代理人王后乐、常纪松、被告黄某插秧机公司委托诉讼代理人陶明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长风石油公司诉讼请求：1、依法解除原、被告之间的房屋租赁合同，并判令被告立即将商铺、厂房和场地腾退交还原告；2、判令被告支付税后净租金，即支付2016年7月1日至2018年9月18日所拖欠的租金439197元（当庭变更），此后至2018年9月30日租金按每天630元计付，结合当前市场及物价情况，长风石油公司2018年10月1日至2019年9月30日租金调整为50万元，占用期间租金按每天1370元计付，直至被告交还房屋为止；3、判令被告按拖欠租金总额的30%向原告支付违约金131902.8元；4、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：自2013年10月1日起至2016年9月30日，原告与被告先后签订三份房屋租赁合同，由被告承租原告位于武汉市汉南区纱帽街汉南大道591号商铺、厂房及场地，每份合同租赁期限均为一年。第一份合同约定：租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金15万元；第二份合同约定：租期自2014年10月1日至2015年9月30日止，年租金23万元；第三份合同约定：租期自2015年10月1日至2016年9月30日止，年租金23万元。上述三份合同均约定：“租金为税后净租金，年租金分四次付清，每年租金最后一次交付时间为第三季度末的25日，逾期不支付租金，原告有权终止合同，被告按每天3000元支付违约金”。合同签订后，被告只付清了前两年（2013年10月1日至2015年9月30日）租金，2016年9月30日租赁合同到期后，虽原告经数次催告，被告总是借故拖延，致使原告的合法权益受到损害。综上所述，被告违背诚信原则，不依约履行义务，恶意拖欠租金，也拒不腾退交还商铺、厂房及场地，严重损害了原告的合法权益。据此，依照我国合同法和民事诉讼法的有关规定，特向法院提出前述诉请。
被告黄某插秧机公司辩称，前期欠租金439137元我公司认可，合同直到2015年-2016年，2017年之后就没有签合同了。原告诉状中写的2018年10月1日至2019年9月30日租金调整为50万元我们不认可，双方可以谈，占用厂房期间按每天1370元计算违约金我们也不认可，2016年之后没有签合同了，每年按23万的租金的话我们还可以继续签合同。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，被告未提交证据，被告对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的证据均予以认定。
经审理查明：自2013年10月1日起至2016年9月30日，原告与被告先后签订三份房屋租赁合同，由被告承租原告位于武汉市汉南区纱帽街汉南大道591号商铺、厂房及场地，每份合同租赁期限均为一年。第一份合同约定：租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金15万元；第二份合同约定：租期自2014年10月1日至2015年9月30日止，年租金23万元；第三份合同约定：租期自2015年10月1日至2016年9月30日止，年租金23万元。上述三份合同均约定：“租金为税后净租金，年租金分四次付清，每年租金最后一次交付时间为第三季度末的25日，逾期不支付租金，原告有权终止合同，被告按每天3000元支付违约金”合同签订后，被告只付清了前两年（2013年10月1日至2015年9月30日）租金，2016年9月30日租赁合同到期后，被告未支付合同期内和到期后至今的租金，也不腾退交还租赁商铺、厂房和场地，原告数次催告，被告一直拖延支付。

本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。由于被告未按合同约定支付租金，达到了合同约定的解除条件，故对原告要求解除双方的房屋租赁合同及将商铺、厂房和场地腾退交还原告的诉讼请求，本院予以支持。
关于不定期租赁合同租金计算标准，由于第一份合同约定：租期自2013年10月1日至2014年9月30日止，年租金15万元；第二份合同约定：租期自2014年10月1日至2015年9月30日止，年租金23万元；第三份合同约定：租期自2015年10月1日至2016年9月30日止，年租金23万元。2016年9月30日至今原、被告未签订租赁合同，但被告仍租赁原告商铺、厂房和场地，双方之间形成不定期租赁合同关系。原告主张按照市场及物价行情，2018年10月1日至2019年9月30日租金调整为50万元，由于原告并没有提供有关市场及物价行情证据，被告对原告的调整也并不认可，前三份合同也看不出租金有逐年递增的情形，而且后两份合同的年租金均为23万元，故本院酌情认定不定期租赁合同期间的年租金为23万元，按日折算每天租金630元。
关于违约金的计算标准。按照合同约定，不按合同约定时间交纳租金，甲方（原告）有权终止合同，并每逾期一天乙方(被告)向甲方支付违约金3000元。在庭审过程中，被告提出约定的违约金过高，要求予以降低，原告表示按未付租金的30%计算违约金较合同约定的每逾期一天支付3000元违约金已经降低了。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从上述法律规定可以看出，违约金的计算应当以损失为基础，虽然原告并没有提供有关商铺、厂房和场地租金的市场行情的证据，但考虑到租金确实存在上涨因素其损失也确实存在以及综合原、被告双方对违约金提出调整的请求，本院酌情认定，违约金按未支付租金的20%计算为宜。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条第二款、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告武汉市长风石油科技开发有限公司与被告湖北黄某插秧机制造有限公司之间的房屋租赁合同自本判决生效之日起解除，被告湖北黄某插秧机制造有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武汉市汉南区纱帽街汉南大道591号商铺、厂房及场地商铺、厂房和场地腾退交还原告武汉市长风石油科技开发有限公司；
二、被告湖北黄某插秧机制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉市长风石油科技开发有限公司支付2016年7月1日至2018年9月18日所拖欠的税后净租金439197元，2018年9月19日至被告腾退之日的租金按630元/天计付；
三、被告湖北黄某插秧机制造有限公司于本判决生效之日起十日内按拖欠租金总额的20%向原告武汉市长风石油科技开发有限公司支付违约金；
四、驳回原告武汉市长风石油科技开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9516元，减半收取计4758元，由湖北黄某插秧机制造有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判员 王传平

书记员： 章岚