武汉市长胜商贸有限公司与余某某房屋租赁合同纠纷一案民事一审判决书

原告武汉市长胜商贸有限公司。
法定代表人叶望生，该公司总经理。
委托代理人谢振波，该公司副经理。代理权限为特别授权代理。
委托代理人文锦，湖北华平律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
被告余某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，无固定职业。
委托代理人朱琪艳，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，华润啤酒有限公司退休职工。代理权限为特别授权代理。
委托代理人朱韧，湖北卓创德赛律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。

原告武汉市长胜商贸有限公司（以下简称原告）与被告余某某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年7月23日立案受理后，依法由审判员傅若林适用简易程序于2012年8月10日、8月14日、9月19日公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢振波和文锦、被告及其委托代理人朱琪艳和朱韧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：座落在武汉市江汉区民族路125号1层房屋（建筑面积206.23平方米）所有权人系原告。原告从2001年12月起将该房屋租赁给被告使用，每月租金9000元，且被告于当月向原告交付押金10000元。2007年1月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方经营，使用面积约180平方米，月租11000元，收取押金11000元，合同期满乙方不欠任何费用，甲方随时退还押金；乙方保证每月12日前交清租金，如逾期十天不交租金，甲方有权收回房屋；乙方经营期间，水电费按甲方抄表每月一次性支付；甲方不赞成乙方装修房屋，如乙方确需装修，不准破坏房屋的主体结构；租赁期满，在同等条件下，乙方有优先续租权；如乙方退租，属于甲方不动产及装修附属物（活动物除外），乙方不得拆除；合同期暂定为两年，从2007年1月12日起至2009年1月11日止，第二年起租金按政府调控及市场行情调整递增。合同签订后，被告依约按月向原告交纳了租金。合同期满后，双方未续签书面租赁合同，但被告继续经营使用诉争房屋，并从2009年1月起每月按月向原告交纳租金12000元直至2010年12月。从2011年1月起，被告未能按月向原告支付租金，但陆续向原告支付直至2011年10月12日全部租金。2012年2月11日，原告收取被告租金52000元，并在其出具的收据存根联记载，从2011年11月开始每月应收租金14800元，2011年11月至2012年2月应收59200元，实收52000元。欠款7200元。从2011年10月12日至2012年7月4日，被告陆续向原告支付租金共计112000元。原告认为，从2011年10月13日起，经双方协商，月租金已增至14800元，截止2012年7月4日，被告应缴纳租金125800元。故被告仍拖欠原告部分租金未交。2012年3月至2012年7月原告代被告垫交水费1861.65元，而被告至今未向原告支付。2012年7月4日，原告发出《武汉市长胜商贸有限公司关于解除与余某某房屋租赁关系腾退房屋的通知》，以被告未依约交纳租金、从2012年5月开始拖欠租金、经多次催缴仍拒不交纳、已严重违约等为由，通知被告从即日起解除双方诉争合同，并要求被告于2012年7月12日前腾退房屋交原告管理，支付拖欠房屋租金，腾退时不得破坏房屋和已形成附合的装饰装修物。该通知于当日张贴在诉争房屋门前，次日邮寄给被告。被告对此提出异议，双方由此发生争议，故原告诉至本院。
上述事实，有原、被告陈述、《房屋租赁合同》、房租收据、诉争房屋所有权证及国有土地使用证、水费用量记录及收款凭证、《武汉市长胜商贸有限公司关于解除与余某某房屋租赁关系腾退房屋的通知》等证据，经庭审质证予以证实。

本院认为：原告与被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。该合同中对租赁起止时间、合同解除及终止条件、租金数额及支付方式、违约责任均作出了明确约定。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。
对于原告的第一、二项诉讼请求，合同租赁期间于2009年1月11日届满后，被告作为承租人继续使用诉争房屋，原告在此时未提出异议。在此情形下，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。双方合同约定，乙方（被告）保证每月12日前交清租金，如逾期十天不交租金，甲方（原告）有权收回房屋。被告从2011年1月起未能依此约定向原告支付租金已构成违约。2012年7月4日，原告根据上述法律规定及双方合同约定，要求解除合同并要求被告于2012年7月12日前腾退出诉争房屋。被告则应于2012年7月12日将作为租赁物的诉争房屋返还原告。故原告的第一、二项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
对于原告的第三项诉讼请求，因原告从2009年1月起将每月租金由原11000元增加到12000元，得到被告认可，双方形成合意，故此后被告每月向原告交纳租金12000元。原告主张，从2011年10月13日起，经双方协商，月租金已增至14800元。被告对此予以否认，认为每月租金仍为12000元。从原告举证来看，原告主要证据为2012年2月11日和3月20日两张收据。上述收据上虽有“从2011年11月开始每月应收租金14800元”的记载，但上述内容系原告单方所写，没有被告签字认可，原告也未能证明上述收据已交付被告。故应视为双方对租金变更约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。故原告的该项主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。从2011年10月12日至2012年7月11日，每月租金按12000元计算，被告应交租金共计108000元，但被告实交租金112000元，共多交租金4000元。故原告主张被告截止2012年7月4日拖欠其房屋租金43800元，没有事实和法律依据，故该项请求本院不予支持。被告主张原告少计、漏计及多收被告租金9万余元，因无相应证据证明，本院不予认定。
对于原告的第四项诉讼请求，因被告逾期未返还原告诉争房屋，给原告造成经济损失，该损失可按双方合同约定的租金标准即每月12000元来计算，而不应按原告要求每月14800元来计算，故该项诉讼请求，本院部分予以支持。2011年10月12日至2012年7月11日被告向原告多交租金4000元，2001年12月被告交付原告押金10000元，上述费用共计14000元，应予以冲抵原告的上述经济损失。
对于原告的第五项诉讼请求，根据双方合同约定，租赁期满，如乙方退租，属于甲方不动产及装修附属物（活动物除外），乙方不得拆除。上述约定也不违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定。故原告的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
对于原告的第六项诉讼请求，因被告认可2012年3月至2012年7月原告代被告垫交水费1861.65元，而被告至今未向原告支付的事实。故原告的该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决如下：

一、解除原告武汉市长胜商贸有限公司与被告余某某于2007年1月11日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告余某某于本判决生效之日起十五日内腾退其占有的座落在武汉市江汉区民族路125号1层房屋（建筑面积206.23平方米、使用面积约180平方米）并交付原告武汉市长胜商贸有限公司；
三、被告余某某赔偿原告武汉市长胜商贸有限公司经济损失（从2012年7月12日起至上述诉争房屋实际腾退之日止，每月按12000元计算，被告余某某向原告武汉市长胜商贸有限公司交纳押金及多交租金共计14000元，应予以冲抵）；
四、被告余某某于本判决生效之日起十五日内腾退房屋时拆除未形成附合的装饰装修物，对已形成附合的装饰装修物不得拆除；
五、被告余某某于本判决生效之日起十日内向原告武汉市长胜商贸有限公司支付拖欠的水费1861.65元。
六、驳回原告武汉市长胜商贸有限公司的其他诉讼请求。
负有给付义务的当事人如未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。
减半后的案件受理费8809元、其他诉讼费46元，共计8855元，由原告武汉市长胜商贸有限公司负担1000元，被告余某某负担7855元，（该款系原告武汉市长胜商贸有限公司预付本院，被告余某某应负担部分于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉市长胜商贸有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费8809元，款汇武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户__市中院诉讼费分户；帐户：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按撤回上诉处理。

审判员　　傅若林

书记员：刘唯