武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司与湖北鑫龙酒店有限公司、吴某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司
李继平（湖北迈通律师事务所）
湖北鑫龙酒店有限公司
王永乐（红安县司法局法律援助中心）

原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司。
法定代表人叶坤民，系该公司经理。
委托代理人李继平，湖北迈通律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司。
法定代表人阮景柏，系该公司经理。
委托代理人王永乐，红安县司法局法律援助中心律师，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司（以下简称鑫洪某公司）为与被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司（以下简称鑫龙公司）、吴某某房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）鑫洪某公司于2012年11月19日向本院提起诉讼，本院于2014年4月9日依法作出【（2012）鄂红安民二初字第00023号】民事判决书，原告（反诉被告）鑫洪某公司不服该判决，依法提起上诉。2013年9月26日，黄冈市中级人民法院经审理后，作出【（2013）鄂黄冈中民一终字第00662号】民事裁定书，裁定:一:撤销（2012）鄂红安民二初字第00023号民事判决书；二、发回湖北省红安县人民法院重审。本院重新依法组成由审判员吴恒恩担任审判长，审判员阮红玲、赵学焕参加的合议庭对本案进行审理。2014年6月10日，原告（反诉被告）向本院提出针对被告吴某某撤诉申请，经审查，原告（反诉被告）撤诉申请符合法律规定，遂作出【（2012）鄂红安民二重字第00023-1号】民事裁定书，裁定:准许原告（反诉被告）撤回对被告吴某某的起诉。原告（反诉被告）鑫洪某公司的委托代理人李继平，被告（反诉原告）鑫龙公司的委托代理人王永乐均于2014年11月12日到庭公开参加了诉讼。本案现已审理终结。
本院认为，该份证据来源合法、客观真实、具有关联性，依法予以采信。
证据二:鑫洪某公司与鑫龙公司于2011年5月27日签订的二份《鑫龙山庄会所租赁合同》。拟证明原被告之间的合同关系及双方的权利和义务。
经当庭质证，被告（反诉原告）鑫龙公司对该证据的真实性均无异议。
本院认为，鑫洪某公司与鑫龙公司于2011年5月27日签订的二份《鑫龙山庄会所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且被告（反诉原告）鑫龙公司对该组证据的真实性均无异议，故依法予以采信。
证据三:1.红安县公安消防大队《责令改正通知书》复印件一份；2.红安县人民法院对红安县公安消防大队调查回执；3.红安县工商行政管理局于2012年4月23日向龙光斌送达的《实施行政强制措施通知书》，通知其因无《工商营业执照》擅自从事酒店经营活动，决定对其经营场所实施查封、责令停止相关经营活动。4.和解协议及红安县劳动部门出具的罚款6000元的票据；5.红安县工商行政管理局出具的罚款40000元的票据。拟证明由于被告（反诉原告）鑫龙公司违反约定义务，不能提供相关手续导致原告（反诉被告）鑫洪某公司被处罚而遭受损失。
经当庭质证，被告（反诉原告）鑫龙公司对证据的真实性无异议，但认为相关营业执照均应由承租方即鑫洪某公司办理，应自行承担责任。
本院认为，该组证据来源合法、客观真实、具有关联性，依法予以采信，且被告（反诉原告）鑫龙公司对该证据的真实性均无异议，故依法予以采信。
证据四:1.鑫洪某公司为租赁经营住宿、餐饮而购买的各类设备、用品的发票、收条等票据1573338元；2.诉争酒店转让协议一份，按900000元价格将餐饮、住宿所用的设备、用品转让他人，造成投资损失673338元；3.停业期间的电费15210.96元及工资表一份，合计70115元。拟证明因被告（反诉原告）鑫龙公司的违约行为而造成的实际损失。
经当庭质证，被告（反诉原告）鑫龙公司对转让协议无异议，认为原告（反诉被告）鑫洪某公司的采购及损失是其公司的经营行为。
本院认为，被告（反诉原告）鑫龙公司对转让协议无异议，依法予以采信。原告（反诉被告）鑫洪某公司的采购及损失是否应在本案中予以采信，应结合本案其他证据予以综合认定。
被告（反诉原告）鑫龙公司为支持其答辩主张及其反诉请求，向本院提交了如下证据:
1.鑫洪某公司与鑫龙公司于2011年5月27日签订的二份《鑫龙山庄会所租赁合同》；2.鑫洪某公司与吴小刚签订的《转让协议》一份；3.向鑫洪某公司出租房屋的产权证一份。拟证明鑫龙公司只是出租场地，且能正常使用。
经当庭质证，原告（反诉被告）鑫洪某对该组证据的真实性无异议，但认为该证据并不能证明鑫龙公司存在违约。
本院认为，被告（反诉原告）鑫龙公司对二份《鑫龙山庄会所租赁合同》及《转让协议》无异议，依法予以采信。对双方是否违反了《鑫龙山庄会所租赁合同》，本院将结合本案其他证据予以综合认定。
经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实:
2011年5月27日，原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》，二份合同约定:鑫龙公司将其会所场地及建筑物出租给鑫洪某公司经营餐饮、住宿及娱乐业，租期为5年；鑫龙公司确保所开发项目一切手续齐全，并根据鑫洪某公司的要求对租赁会所进行装修。装修必须经正规验收，不得因装修质量和其它方面原因影响鑫洪某公司的经营；鑫洪某公司经营期间所需人员的招聘以及经营餐饮、住宿所需的一切用品、设备由其自行负责；住宿场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的5%，餐饮场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的1%计算，从鑫洪某公司开始营业3个月期满再开始支付租金给鑫龙公司，每月结清。另两份合同还分别约定，如有单方违约，除必须赔偿对方的损失外，并无条件赔偿200000元给对方。上述合同签订后，鑫龙公司按鑫洪某公司的要求对住宿及餐饮经营场地进行了装修。鑫洪某公司投资购买了经营餐饮、住宿中所需的设备及用品并开始经营。在经营过程中，由于鑫龙公司没能提供涉案建筑物的消防许可证，鑫洪某公司向工商行政管理部门申领营业执照未获批准。2012年4月20日，红安县工商行政管理局因鑫洪某公司无照经营而责令其停止经营活动并于23日予以查封并罚款40000元。当月24日，红安县消防大队因鑫洪某公司经营场所未经消防安全检查擅自营业而通知其改正。红安县人力资源和社会保障局也因鑫洪某公司未能提供营业执照及其它材料而对其罚款6000元。
2012年7月7日，鑫洪某公司因无法经营，与吴小刚协商签订了《转让协议》，该协议规定:鑫洪某公司经鑫龙公司同意，将租赁经营的鑫龙酒店转让给吴小刚经营，自转让之日，鑫洪某公司终止与鑫龙公司的租赁合同；鑫洪某公司原投资购买的财产（餐饮及住宿的设备、用品）作价900000元全部转让给吴小刚由其经营。双方于协议生效日为界点，对酒店前后经营的债、权、利负责，不得因此发生纠纷或涉及到鑫龙公司。该协议还对其它事项进行了约定，鑫龙公司在该协议上盖章确认。
鑫洪某公司将上述合同及相关财产转让后，认为因鑫龙公司未能按合同规定提供经营中所需的相关手续而无法办理营业执照，导致其不能合法经营并造成损失，因双方协商未果，遂形成诉讼。鑫龙公司因鑫洪某公司而未按合同约定支付经营期间的租金，为此反诉要求鑫洪某公司承担违约责任，支付违约金。
另查明:为查明本案，本院向红安县公安消防大队发出调查函。该消防大队于2013年3月13日回复如下:湖北鑫龙酒店有限公司在2011年5月至2012年7月期间曾向我大队申报消防许可，经资料查实，该公司未依法提供建设工程消防验收或消防竣工验收备案法律文书，我大队未予批准。
根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、关于违约责任的认定问题；二、关于鑫洪某公司的采购、罚款及损失的认定问题。本院评判如下:
一、关于违约责任的认定问题
1.鑫龙公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》约定:“鑫龙公司确保所开发项目一切手续齐全，并根据鑫洪某公司的要求对租赁会所进行装修。装修必须经正规验收，不得因装修质量和其它方面原因影响鑫洪某公司的经营。”原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司之间所涉诉的租赁房屋是用于经营宾馆、饭店，该租赁建筑物应当经过公安消防机构的消防验收后才可投入使用。涉案的建筑物未经消防验收，造成原告（反诉被告）鑫洪某公司不能领取营业执照进行合法经营并受到相关部门的处罚后整顿、查封。故消防验收等基本手续依合同约定应由被告（反诉原告）鑫龙公司负责办理，构成基本违约，理当承担合同所约定的违约责任。
2.鑫洪某公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条  规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》约定:“住宿场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的5%，餐饮场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的1%计算，从鑫洪某公司开始营业3个月期满再开始支付租金给鑫龙公司，每月结清。”原告（反诉被告）鑫洪某公司开始营业3个月期满后至其转租之日止并没有按月向被告（反诉原告）鑫龙公司支付租金，亦存在违约行为，但被告（反诉原告）鑫龙公司没有向本院证实其向原告（反诉被告）鑫洪某公司要求该公司按月统计营业额而及时交纳租金的事实证据，依法应承担相应的责任。故原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司在交纳租金的问题上均显然存在过错。
二、关于鑫洪某公司的采购、罚款及损失的认定问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告（反诉被告）鑫洪某公司的采购及损失并没有经过相关部门的审计，其应属于正常开支部分亦没有予以区分，其应属于折旧的没有予以折旧……，故其具体合理损失金额没有确认，依法应当承担不利的后果。
综上所述，结合本案实际情况，本院认定被告（反诉原告）鑫龙公司在本案中应承担更大的违约责任，即被告（反诉原告）鑫龙公司向原告（反诉被告）鑫洪某公司赔偿300000元的违约金。
据此，依照我国中华人民共和国合同法》第一百零七条  、一百二十条，《民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:
一、被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司向原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司赔偿300000元的违约金，该款项限于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性支付完毕；
二、驳回原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16314.04元，由原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司公司负担12314.04元，由被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司负担4000元。反诉案件受理费7300元，由被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司负担5000元，由原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司公司负担2300元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院，上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费23614.04元，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，被告（反诉原告）鑫龙公司对二份《鑫龙山庄会所租赁合同》及《转让协议》无异议，依法予以采信。对双方是否违反了《鑫龙山庄会所租赁合同》，本院将结合本案其他证据予以综合认定。
经庭审对上述证据进行举证、质证、认证，本院审理查明如下事实:
2011年5月27日，原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》，二份合同约定:鑫龙公司将其会所场地及建筑物出租给鑫洪某公司经营餐饮、住宿及娱乐业，租期为5年；鑫龙公司确保所开发项目一切手续齐全，并根据鑫洪某公司的要求对租赁会所进行装修。装修必须经正规验收，不得因装修质量和其它方面原因影响鑫洪某公司的经营；鑫洪某公司经营期间所需人员的招聘以及经营餐饮、住宿所需的一切用品、设备由其自行负责；住宿场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的5%，餐饮场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的1%计算，从鑫洪某公司开始营业3个月期满再开始支付租金给鑫龙公司，每月结清。另两份合同还分别约定，如有单方违约，除必须赔偿对方的损失外，并无条件赔偿200000元给对方。上述合同签订后，鑫龙公司按鑫洪某公司的要求对住宿及餐饮经营场地进行了装修。鑫洪某公司投资购买了经营餐饮、住宿中所需的设备及用品并开始经营。在经营过程中，由于鑫龙公司没能提供涉案建筑物的消防许可证，鑫洪某公司向工商行政管理部门申领营业执照未获批准。2012年4月20日，红安县工商行政管理局因鑫洪某公司无照经营而责令其停止经营活动并于23日予以查封并罚款40000元。当月24日，红安县消防大队因鑫洪某公司经营场所未经消防安全检查擅自营业而通知其改正。红安县人力资源和社会保障局也因鑫洪某公司未能提供营业执照及其它材料而对其罚款6000元。
2012年7月7日，鑫洪某公司因无法经营，与吴小刚协商签订了《转让协议》，该协议规定:鑫洪某公司经鑫龙公司同意，将租赁经营的鑫龙酒店转让给吴小刚经营，自转让之日，鑫洪某公司终止与鑫龙公司的租赁合同；鑫洪某公司原投资购买的财产（餐饮及住宿的设备、用品）作价900000元全部转让给吴小刚由其经营。双方于协议生效日为界点，对酒店前后经营的债、权、利负责，不得因此发生纠纷或涉及到鑫龙公司。该协议还对其它事项进行了约定，鑫龙公司在该协议上盖章确认。
鑫洪某公司将上述合同及相关财产转让后，认为因鑫龙公司未能按合同规定提供经营中所需的相关手续而无法办理营业执照，导致其不能合法经营并造成损失，因双方协商未果，遂形成诉讼。鑫龙公司因鑫洪某公司而未按合同约定支付经营期间的租金，为此反诉要求鑫洪某公司承担违约责任，支付违约金。
另查明:为查明本案，本院向红安县公安消防大队发出调查函。该消防大队于2013年3月13日回复如下:湖北鑫龙酒店有限公司在2011年5月至2012年7月期间曾向我大队申报消防许可，经资料查实，该公司未依法提供建设工程消防验收或消防竣工验收备案法律文书，我大队未予批准。
根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、关于违约责任的认定问题；二、关于鑫洪某公司的采购、罚款及损失的认定问题。本院评判如下:
一、关于违约责任的认定问题
1.鑫龙公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条  规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》约定:“鑫龙公司确保所开发项目一切手续齐全，并根据鑫洪某公司的要求对租赁会所进行装修。装修必须经正规验收，不得因装修质量和其它方面原因影响鑫洪某公司的经营。”原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司之间所涉诉的租赁房屋是用于经营宾馆、饭店，该租赁建筑物应当经过公安消防机构的消防验收后才可投入使用。涉案的建筑物未经消防验收，造成原告（反诉被告）鑫洪某公司不能领取营业执照进行合法经营并受到相关部门的处罚后整顿、查封。故消防验收等基本手续依合同约定应由被告（反诉原告）鑫龙公司负责办理，构成基本违约，理当承担合同所约定的违约责任。
2.鑫洪某公司是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条  规定:“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司签订二份《鑫龙山庄会所租赁合同》约定:“住宿场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的5%，餐饮场地的租金按鑫洪某公司每天营业额的1%计算，从鑫洪某公司开始营业3个月期满再开始支付租金给鑫龙公司，每月结清。”原告（反诉被告）鑫洪某公司开始营业3个月期满后至其转租之日止并没有按月向被告（反诉原告）鑫龙公司支付租金，亦存在违约行为，但被告（反诉原告）鑫龙公司没有向本院证实其向原告（反诉被告）鑫洪某公司要求该公司按月统计营业额而及时交纳租金的事实证据，依法应承担相应的责任。故原告（反诉被告）鑫洪某公司与被告（反诉原告）鑫龙公司在交纳租金的问题上均显然存在过错。
二、关于鑫洪某公司的采购、罚款及损失的认定问题。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告（反诉被告）鑫洪某公司的采购及损失并没有经过相关部门的审计，其应属于正常开支部分亦没有予以区分，其应属于折旧的没有予以折旧……，故其具体合理损失金额没有确认，依法应当承担不利的后果。
综上所述，结合本案实际情况，本院认定被告（反诉原告）鑫龙公司在本案中应承担更大的违约责任，即被告（反诉原告）鑫龙公司向原告（反诉被告）鑫洪某公司赔偿300000元的违约金。
据此，依照我国中华人民共和国合同法》第一百零七条  、一百二十条，《民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条  之规定，判决如下:

一、被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司向原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司赔偿300000元的违约金，该款项限于本判决书发生法律效力之日起10日内一次性支付完毕；
二、驳回原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费16314.04元，由原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司公司负担12314.04元，由被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司负担4000元。反诉案件受理费7300元，由被告（反诉原告）湖北鑫龙酒店有限公司负担5000元，由原告（反诉被告）武汉市鑫洪某渔港餐饮有限责任公司公司负担2300元。

审判长：吴恒恩
审判员：阮红玲
审判员：赵学焕

书记员：刘敏