武汉市第二社会福利院与武汉迈普商务咨询有限公司、武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）武汉市第二社会福利院。
法定代表人孙德友，院长。
委托代理人程红霞，湖北共和律师事务所律师。特别授权。
委托代理人肖斌武，湖北共和律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）武汉迈普商务咨询有限公司。
法定代表人熊文婷，总经理。
委托代理人齐亮，湖北中和信律师事务所律师。特别授权。
委托代理人韩洪飞，湖北中和信律师事务所律师。特别授权。
被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司。
法定代表人李继杰，总经理。
委托代理人齐亮，湖北中和信律师事务所律师。特别授权。
委托代理人韩洪飞，湖北中和信律师事务所律师。特别授权。
第三人武汉龙泉山生态园有限公司。
法定代表人徐轶，董事长。
委托代理人程红霞，湖北共和律师事务所律师。特别授权。
委托代理人肖斌武，湖北共和律师事务所律师。特别授权。

原告（反诉被告）武汉市第二社会福利院（以下简称第二福利院）诉被告（反诉原告）武汉迈普商务咨询有限公司（以下简称迈普公司）、被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司（以下简称天颐公司）、第三人武汉龙泉山生态园有限公司（以下简称生态园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2012年8月21日立案受理后，被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议。本院于2012年9月25日作出了民事裁定书，驳回了被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司的对管辖权提出的异议。被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司不服，上诉至武汉市中级人民法院，武汉市中级人民法院于2012年10月26日作出了（2012）鄂武汉中立终字第00327号民事裁定书，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本院依法由代理审判员李香玲适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理过程中，依法追加武汉龙泉山生态园有限公司为本案第三人，后发现案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2012年11月29日转为普通程序审理，由代理审判员李香玲担任审判长、与人民陪审员张燕、熊群英组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）第二福利院的委托代理人程红霞、肖斌武、被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司的委托代理人齐亮、韩洪飞、第三人生态园公司的委托代理人程红霞、肖斌武到庭参加了诉讼。在审理过程中，2012年11月22日，被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司申请对原告（反诉被告）第二福利院提交的三年租金540，000元的《酒店租赁合同书》及“联合声明”上的“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章与其工商注册的印章进行比对，鉴定是否一致。2013年1月16日，原告（反诉被告）第二福利院申请对被告（反诉原告）迈普公司提交的三年租金540，000元的《酒店租赁合同书》与“联合声明”上“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章比对，鉴定是否系同一印章。在审理过程中，双方向本院申请了庭外调解期限。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）第二福利院诉称：2009年4月30日，我方与迈普公司签订了《酒店租赁合同书》，并于2009年6月2日签订了《补充协议书》，约定：我方将位于武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉龙泉生态农业园园区内的酒店（即龙泉山度假酒店）及相应设施设备出租给迈普公司。合同还对出租酒店的设施情况、租赁用途、租赁期限、租金、房屋返还的时间及状态等事宜作出了明确的约定。合同签订后，我方依约将相关物业及设备交给迈普公司，后迈普公司交给天颐公司经营管理。自2012年4月开始，迈普公司停付租金、电费，截止合同届满之日，迈普公司、天颐公司共同向我方支付了2，793，903.9元，其中租金1，550，000元、折旧费300，000元、垃圾处理费15，000元、水费7，839.5元、电费806，629元，下欠租金150，000元及2012年4月至7月的电费173，341元。现租赁期届满，同时，我方的上级部门要求将上述物业及设施收回改造成阳光城老年公寓的配套项目，我方多次要求迈普公司、天颐公司依约腾退，并支付所欠费用，遭拒，现起诉要求：1、被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司立即将位于武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉龙泉生态农业园园区内的酒店（即上述园区内的龙泉山度假酒店）向原告（反诉被告）第二福利院腾退，并按双方签订的交接清单明细的内容返还该酒店内的设施设备等物品；2、被告（反诉原告）迈普公司向原告（反诉被告）第二福利院支付2012年4月1日至2012年6月30日的房租150，000元（600，000元／年÷12个月×3个月=150，000元）及2012年4、5、6、7月的电费173，341元，两项合计为323，341元；3、被告（反诉原告）迈普公司每逾期一日，按10元／平方米（使用面积）的标准向原告（反诉被告）第二福利院支付自2012年7月10日至完全腾退之日的占用期间的使用费（截至2012年8月20日为133，333元）；4、被告（反诉原告）迈普公司每逾期一日，按日租金的10%的标准向原告支付自2012年4月1日至完全腾退之日的违约金；5、被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司承担本案诉讼费用。
被告（反诉原告）迈普公司辩称：1、第二福利院没有租赁房屋的所有权，其无权与我方签订房屋租赁合同。2、我方与第二福利院签订的《酒店租赁合同书》，约定的年租金为180，000元。按照第二福利院的陈述，我方已向其交纳了租金1，650，000元，此租金已经支付到2018年8月31日，我方并未拖欠租金和电费。2、我方在2012年4、5月份向第二福利院缴纳了900，000余元，此款中有400，000余元是第二福利院承诺与我方续签合同而交纳的。3、第二福利院强迫我方将财政拨款补助的劳务及绿化费1，356，000元向其支付，此举系违法行为。
被告（反诉原告）天颐公司与被告（反诉原告）迈普公司答辩意见一致。
被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司一并反诉称：2009年4月30日，迈普公司与第二福利院签订了《酒店租赁合同书》，约定：第二福利院将其拥有的龙泉山生态园内的度假酒店租赁给迈普公司经营，由迈普公司对该酒店进行投资、改建和经营管理；双方约定的租赁期限为三年，即2009年7月1日起至2012年6月30日止；年租金为180，000元，保证金为300，000元。合同签订后，因我方无酒店经营资质，遂将租赁物交给天颐公司使用。租赁期间，迈普公司与天颐公司依约履行付款义务，至今已向第二福利院支付2，791，629.9元。第二福利院未如约履行合同，多次逼迫迈普公司与天颐公司腾退，有违诚实信用和公平原则。同时，第二福利院将应由迈普公司、天颐公司享有的政府拨款补助的劳务和绿化费共计1，356，000元强行占有。现反诉请求：1、按照被告（反诉原告）迈普公司、被告天颐公司已实际支付的租金依法判令房屋租赁合同有效期延续至2018年8月31日；2、原告（反诉被告）第二福利院退还被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司武汉市财政拨款补助的劳务及绿化费共计1，356，000元；3、由原告（反诉被告）第二福利院承担本案的本诉及反诉的全部诉讼费用。
原告（反诉被告）第二福利院针对被告（反诉原告）迈普公司、天颐公司的反诉辩称：迈普公司、天颐公司提交的三年租金540，000元／年的《酒店租赁合同书》，双方已申明，该合同仅作备案查阅，系无效合同，且双方实际履行的系三年租金1，700，000元的《酒店租赁合同书》。关于财政补贴的劳务及绿化费问题，迈普公司、天颐公司没有证据证实是政府拨款给他们的，此费用的归属问题与本案无关，且该费用系迈普公司、天颐公司自愿退还，我方不存在强迫，迈普公司、天颐公司的反诉请求，没有事实和法律依据。
第三人生态园公司述称：本案所涉房产均以我方名义依法办理了相关手续后所建的合法建筑。第二福利院系我方的唯一股东，其有权就本案诉争标的物行使出租权。
经审理查明，武汉市江夏区龙泉三汊港系武汉市江夏区龙泉乡营泉村的土地，第三人生态园公司（曾用名武汉龙泉农业园有限公司）从原武汉市江夏区龙泉乡人民政府以出让的方式取得土地使用权，土地使用权的终止日期为2046年12月26日，使用权面积为1，523，187.61平方米。第三人生态园公司对本案租赁物中1，980.46平方米房屋已办理了房屋所有权证书。2009年12月8日，第三人生态园公司的股东武汉开发投资有限公司将其拥有的93.07%的股权、武汉天力实业有限责任公司将其拥有的6.93%的股权转让给第二福利院。第二福利院（甲方）与迈普公司（乙方）于2009年4月30日签订了《酒店租赁合同书》，约定：甲方将位于武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉龙泉生态农业园园区内的酒店设施出租给乙方。包括但不限于65间客房及两栋别墅面积共计约12，000平方米（不包含甲方用房）、各类餐厅等。该设施为上述园区内的农泉山度假酒店设施，酒店设施以现状租赁给乙方并以双方签订的交接清单明细为准。租赁日期自2009年7月1日起至2012年6月30日止。甲、乙双方约定，该房屋三年的租赁费和固定资产折旧费共计人民币2，000，000元，其中第一年租金为500，000元、第二年租金600，000元、第三年租金600，000元、折旧费为100，000元／年。甲、乙双方约定，合同签订之日起十五日内，乙方应向甲方支付设施租赁保证金300，000元。除甲方同意乙方续租外，乙方应在租赁期届满后10日内返还该设施。合同还约定了其他事项。2009年6月2日，第二福利院（甲方）与迈普公司（乙方）签订了《﹤酒店租赁合同书﹥补充协议书》，约定，乙方承诺在经营管理期内绿化标准不低于现状，所需的管理费用由乙方承担。乙方因经营管理需要增设附属经营设施的，应经甲方审批后，方可进行。双方还就乙方对甲方园区封闭管理、移交设备设施管理等事宜约定了其他事项。第三人生态园公司对第二福利院的出租行为予以认可。合同签订后，迈普公司、天颐公司向第二福利院交纳了保证金300，000元，第二福利院依约将租赁物交付给迈普公司，双方签订了物品移交清单。因迈普公司无酒店经营权限，其将租赁物交给天颐公司经营至今。在合同履行过程中，迈普公司、天颐公司共同向第二福利院支付租金、折旧费、电费、水费、垃圾处理费合计2，793，903.9元。其中，2012年4月30日，天颐公司向第二福利院交纳了830，000元，被告（反诉原告）天颐公司的请款单注明该笔费用的用途为支付2012年4月前的电费、折旧费等。
另查明，第二福利院与迈普公司就同一租赁物又签订了一份《酒店租赁合同书》，约定：甲方将坐落在武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉龙泉生态农业园园区内的酒店设施出租给乙方。租赁日期自2009年7月1日至2012年6月30日止。年租金180，000元。合同签订之日起十五日内，乙方向甲方支付设施租赁保证金，保证金300，000元。合同还约定了其他事项。2010年10月12日，第二福利院、迈普公司在第二福利院提交的证据三年租金540，000元的《酒店租赁合同书》的背面签订了“联合声明”，内容为“此合同为宋永红与范纯伟分别代表各单位负责人签订一式叁份，仅供备案查阅，不作任何其他用途，不具备任何法律效力，为无效合同，特此声明”。经中南财经政法大学司法鉴定中心鉴定，其向本院出具两份司法鉴定意见书，意见为：“联合声明”上“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章与被告（反诉原告）迈普公司2010年度在武汉市工商行政管理局江岸分局《公司年检报告书》上“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章非同一印章所盖。“联合声明”上“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章与被告（反诉原告）迈普公司提交的三年租金540，000元的《酒店租赁合同书》上所盖的“武汉迈普商务咨询有限公司”的印章为同一印章所盖。

本案在审理过程中，2013年7月1日，第二福利院向本院提出：1、关于第一项要求迈普公司腾退租赁物和按清单返还设施和物品等诉讼请求，仅保留腾退租赁物的请求，对于返还设施和物品的请求予以撤回，双方另行协商解决；2、关于第二项要求迈普公司交纳所欠房租、电费的诉讼请求，继续要求迈普公司交纳合同期限内所欠的租赁费和电费，合同期满后的电费，不要求在本案中处理，待迈普公司、天颐公司腾退后，另行协商或主张权利；3、关于第三项要求迈普公司支付合同期满后占用期间的使用费的诉讼请求，愿意按双方合同期满前一年度的租金和折旧费的标准支付；4、关于第四项要求迈普公司支付违约金的诉讼请求，第二福利院予以撤回。2013年9月9日，第二福利院向本院提出：1、关于要求迈普公司在租赁期内所欠的租金及电费的诉讼请求予以撤回，双方自行协商或另行主张权利；2、关于要求迈普公司支付租赁期满后占用期间的占用费予以撤回，双方自行协商或另行主张权利。经审查，第二福利院的撤诉请求符合法律规定，本院依法裁定予以准许。
上述事实，有双方当事人的陈述及原武汉市江夏区土地局于2001年4月20日给第三人生态园公司颁发的《中华人民共和国集体土地使用证》、武汉市江夏区房地产管理局于2001年1月17日颁发的《中华人民共和国房屋所有权证》；三年租金为1，700，000元的《酒店租赁合同书》、三年租金为540，000元的《酒店租赁合同书》、《联合声明》、中南财经政法大学司法鉴定中心文书司法鉴定意见书（中南大司法鉴定中心（2013）文鉴字第29号）、中南财经政法大学司法鉴定中心文书司法鉴定意见书（中南大司法鉴定中心（2013）文鉴字第199号）、天颐公司2012年4月30日的请款单等证据予以证实，并经质证属实，足以认定。
本院认为，本案的争议焦点如下：1、第二福利院是否有权就本案诉争的标的物对外出租；2、两份《酒店租赁合同书》，哪一份租赁合同系双方真实意思表示；3、迈普公司、天颐公司是否为续租预付租赁费；4、财政拨款补助的劳务费及绿化费1，356，000元归谁所有。关于第二福利院是否有权就本案诉争的标的物对外出租的问题，因第三人生态园公司对本案诉争房屋的土地享有使用权，且租赁物中的部分房屋已办理了房屋所有权证，第二福利院拥有第三人生态园公司的全部股权，第三人生态园公司同意并认可第二福利院的出租行为，第二福利院有权对本案诉争的标的物对外进行出租。关于两份《酒店租赁合同书》，哪一份租赁合同系双方真实意思表示的问题。第二福利院与迈普公司的“联合声明”已明确表示三年租金为540，000元的《酒店租赁合同书》为无效合同，且从双方的实际履行情况来看，履行的是三年租金1，700，000元的《酒店租赁合同书》，三年租金1，700，000元的《酒店租赁合同书》系双方真实意思表示，且该合同内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应本着诚实信用的原则恪守履行。该合同约定的租赁期限于2012年6月30日已届满，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。天颐公司作为租赁物的实际使用者，因租赁物的承租方与出租方的租赁合同期届满，其负有向第二福利院返还租赁物的义务。迈普公司作为承租人，其将租赁物交给天颐公司使用，天颐公司在租赁期届满未向出租方返还租赁物，其应对天颐公司的行为向出租方承担责任，故第二福利院要求迈普公司、天颐公司共同向其腾退的诉讼请求，本院予以支持。迈普公司、天颐公司在返还租赁物时，应当按照符合双方约定或按租赁物的性质使用后的状态向第二福利院返还租赁物。迈普公司、天颐公司称，按三年租金540，000元的标准，其租金已预付至2018年，要求将租赁合同延续至2018年的反诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于迈普公司、天颐公司是否为续租而预付租赁费的问题。天颐公司于2012年4月30日向第二福利院交纳的830，000元，天颐公司提交的请款单已明确注明该费用的用途为支付2012年4月前的电费、折旧费等，并无续租的费用，迈普公司、天颐公司称，该笔费用包含其续租的费用，本院不予采信。关于财政拨款补助的劳务及绿化费1，356，000元的归属问题。此款的归属问题与本案无关，系另一法律关系，双方应另循其他途径解决，故迈普公司、天颐公司要求第二福利院退还此款的反诉请求，本院不予支持。第二福利院在本案审理过程中已撤回的诉讼请求，其可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）武汉迈普咨询商务有限公司、被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司共同于本判决书生效之日起10日内将位于武汉市江夏区龙泉三汊港的武汉龙泉生态农业园园区内的酒店向原告（反诉被告）武汉市第二社会福利院予以腾退。
二、驳回被告（反诉原告）武汉迈普咨询商务有限公司、被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司的反诉请求。
本诉受理费8，498元，由原告（反诉被告）武汉市第二社会福利院负担7，998元，被告（反诉原告）武汉迈普商务咨询有限公司、天颐公司各负担250元。反诉受理费17，004元由被告（反诉原告）武汉迈普咨询商务有限公司、被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司各负担8，502元。鉴定费6，000元由被告（反诉原告）武汉迈普咨询商务有限公司、被告（反诉原告）武汉龙泉山天颐酒店管理有限公司各负担3，000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费25，502元，款汇湖北省武汉市中级人民法院：户名武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，账号07×××93，开户行农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 李香玲
人民陪审员 张燕
人民陪审员 熊群英

书记员： 梅慧琴