武汉市海某家具有限公司与武汉恒源日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

武汉市海某家具有限公司
涂娴（湖北典恒律师事务所）
罗汉端
武汉恒源日用品有限公司

原告武汉市海某家具有限公司。
法定代表人林顺奇，总经理。
委托代理人涂娴，湖北典恒律师事务所律师。
委托代理人罗汉端，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，广东省普宁市人，该公司会计。
被告武汉恒源日用品有限公司。
法定代表人胡乾红，总经理。
原告武汉市海某家具有限公司（以下简称武汉海某公司）与被告武汉恒源日用品有限公司（以下简称武汉恒源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员屠俊霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告武汉海某公司的委托代理人涂娴、罗汉端、被告武汉恒源公司的委托代理人胡乾红到庭参加了诉讼。审理期间，本院依双方当事人的申请给予其两个月的调解期限，但最终调解不成。本案现已审理终结。

本院认为:原告武汉海某公司与被告武汉恒源公司之间签订的《武汉市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故被告武汉恒源公司认为双方之间的租赁合同未办理备案登记应为无效的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
关于租金数额的认定问题。本案中，原告武汉海某公司在合同签订之前便已将诉争房屋交付被告武汉恒源公司占有使用，被告武汉恒源公司仅支付第一年即2010年8月10日至2011年8月9日期间的房屋租金，按照合同约定，武汉恒源公司应提前一个月即2011年7月10日起按月或按年支付其后的租金，但武汉恒源公司逾期分文未付，已构成违约。双方在合同中约定“承租方拖欠租金累计两个月，出租方可以解除合同”，截至2011年11月12日，武汉恒源公司已累计超过三个月未付租金，故武汉海某公司有权解除合同。原告武汉海某公司于2011年11月12日向被告武汉恒源公司发出《联系函》，要求解除合同，被告腾退房屋并支付租金，该函于同日经武汉恒源公司工作人员签收，可认定双方之间的房屋租赁合同已于同日解除。合同解除后，被告应及时向原告支付2011年8月10日至2011年11月12日期间（共计95天）的租金共计20，739元，并返还诉争房屋。事实上，被告于2012年3月22日才将诉争房屋返还给原告，故原告亦有权要求被告参照租金标准支付逾期腾房期间（2011年11月13日至2012年3月22日，共计131天）的占有使用费，计28，597元。鉴于武汉海某公司提供的房屋中附属的电梯设备存在安全隐患，不能正常使用，对武汉恒源公司使用诉争房屋造成一定的影响和不便，可以适当减少租金。据此，本院酌定被告武汉恒源公司应给付的租金及逾期腾房占用使用费按其应付租金总额的70%计取，计款34536元（（20，739元＋28，597元）×70%）。
关于违约金问题。被告武汉恒源公司逾期未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定“若承租方未按时交付租金，应如数补交，并按每天100元支付违约金，1，000元封顶”，现原告武汉海某公司要求被告支付违约金1，000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于本案是否超过诉讼时效问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告武汉海某公司于2011年11月12日向被告武汉恒源公司发出《联系函》，要求被告支付拖欠租金，该函于同日经武汉恒源公司工作人员签收，可认定本案诉讼时效于此时发生中断效力。原告武汉海某公司于2012年11月8日起诉时，诉讼时效尚未届满，故被告认为本案已超过诉讼时效的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
关于被告武汉恒源公司辩称其多次要求与原告解除合同一节，因其未提交相应证据予以证实，故本院不予采纳。关于被告辩称其已与原告就房租事宜达成调解协议，原告系无理缠诉一节，经本院审理查明，双方并未就房租事宜达成书面调解协议，被告的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿其损失一节，因其未提出反诉，本案中不予审理，其可另行主张权利。
综上所述，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告武汉海某公司向被告武汉恒源公司交付房屋后，被告武汉恒源公司应及时向原告武汉海某公司给付合同解除前的租金及合同解除后的逾期腾房占有使用费，逾期不付，应承担违约责任。故对于原告武汉海某公司要求被告武汉恒源公司给付租金、逾期腾房使用费34，536元及违约金1，000元的诉讼请求，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第九十三条  、第九十七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  、第二百二十七条  、第二百三十一条  ，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  的规定，判决如下:
一、被告武汉恒源日用品有限公司在本判决生效后五日内给付原告武汉市海某家具有限公司房屋租金及逾期腾房占有使用费共计34，536元；
二、被告武汉恒源日用品有限公司在本判决生效后五日内给付原告武汉市海某家具有限公司违约金1，000元；
三、驳回原告武汉市海某家具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元（已减半收取，原告武汉市海某家具有限公司已预交），由原告武汉市海某家具有限公司负担30元，被告武汉恒源日用品有限公司负担500元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告武汉市海某家具有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费530元，款汇武汉市中级人民法院。户名:武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；帐户:079501040000393；开户行:农行武汉市民航东路分理处，行号:832886；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:原告武汉海某公司与被告武汉恒源公司之间签订的《武汉市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容并未违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均有约束力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故被告武汉恒源公司认为双方之间的租赁合同未办理备案登记应为无效的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
关于租金数额的认定问题。本案中，原告武汉海某公司在合同签订之前便已将诉争房屋交付被告武汉恒源公司占有使用，被告武汉恒源公司仅支付第一年即2010年8月10日至2011年8月9日期间的房屋租金，按照合同约定，武汉恒源公司应提前一个月即2011年7月10日起按月或按年支付其后的租金，但武汉恒源公司逾期分文未付，已构成违约。双方在合同中约定“承租方拖欠租金累计两个月，出租方可以解除合同”，截至2011年11月12日，武汉恒源公司已累计超过三个月未付租金，故武汉海某公司有权解除合同。原告武汉海某公司于2011年11月12日向被告武汉恒源公司发出《联系函》，要求解除合同，被告腾退房屋并支付租金，该函于同日经武汉恒源公司工作人员签收，可认定双方之间的房屋租赁合同已于同日解除。合同解除后，被告应及时向原告支付2011年8月10日至2011年11月12日期间（共计95天）的租金共计20，739元，并返还诉争房屋。事实上，被告于2012年3月22日才将诉争房屋返还给原告，故原告亦有权要求被告参照租金标准支付逾期腾房期间（2011年11月13日至2012年3月22日，共计131天）的占有使用费，计28，597元。鉴于武汉海某公司提供的房屋中附属的电梯设备存在安全隐患，不能正常使用，对武汉恒源公司使用诉争房屋造成一定的影响和不便，可以适当减少租金。据此，本院酌定被告武汉恒源公司应给付的租金及逾期腾房占用使用费按其应付租金总额的70%计取，计款34536元（（20，739元＋28，597元）×70%）。
关于违约金问题。被告武汉恒源公司逾期未支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方在合同中约定“若承租方未按时交付租金，应如数补交，并按每天100元支付违约金，1，000元封顶”，现原告武汉海某公司要求被告支付违约金1，000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于本案是否超过诉讼时效问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，但诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告武汉海某公司于2011年11月12日向被告武汉恒源公司发出《联系函》，要求被告支付拖欠租金，该函于同日经武汉恒源公司工作人员签收，可认定本案诉讼时效于此时发生中断效力。原告武汉海某公司于2012年11月8日起诉时，诉讼时效尚未届满，故被告认为本案已超过诉讼时效的辩称意见，于法无据，本院不予采纳。
关于被告武汉恒源公司辩称其多次要求与原告解除合同一节，因其未提交相应证据予以证实，故本院不予采纳。关于被告辩称其已与原告就房租事宜达成调解协议，原告系无理缠诉一节，经本院审理查明，双方并未就房租事宜达成书面调解协议，被告的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。关于被告要求原告赔偿其损失一节，因其未提出反诉，本案中不予审理，其可另行主张权利。
综上所述，原、被告之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。原告武汉海某公司向被告武汉恒源公司交付房屋后，被告武汉恒源公司应及时向原告武汉海某公司给付合同解除前的租金及合同解除后的逾期腾房占有使用费，逾期不付，应承担违约责任。故对于原告武汉海某公司要求被告武汉恒源公司给付租金、逾期腾房使用费34，536元及违约金1，000元的诉讼请求，本院予以支持，超出的部分，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条  、第四十四条  、第六十条  、第九十三条  、第九十七条  、第一百零九条  、第一百一十四条  、第二百二十七条  、第二百三十一条  ，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条  的规定，判决如下:

一、被告武汉恒源日用品有限公司在本判决生效后五日内给付原告武汉市海某家具有限公司房屋租金及逾期腾房占有使用费共计34，536元；
二、被告武汉恒源日用品有限公司在本判决生效后五日内给付原告武汉市海某家具有限公司违约金1，000元；
三、驳回原告武汉市海某家具有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费530元（已减半收取，原告武汉市海某家具有限公司已预交），由原告武汉市海某家具有限公司负担30元，被告武汉恒源日用品有限公司负担500元，并在履行上述给付义务时一并支付给原告武汉市海某家具有限公司。

审判长：屠俊霞

书记员：赵靓