武汉市江夏区盲人按摩康复中心与万国祥房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

武汉市江夏区盲人按摩康复中心
刘功明
陈军（湖北舟桥律师事务所）
万国祥
罗大桥
武汉市江夏区民政局
袁方园（湖北舟桥律师事务所）

原告武汉市江夏区盲人按摩康复中心。
负责人张莲芬，主任。
委托代理人刘功明，男，1958年10月13日出生，汉族，武汉市江夏区民政局职工。
委托代理人陈军，湖北舟桥律师事务所律师。
被告万国祥。
委托代理人罗大桥，男，1957年9月25日出生，汉族，自由职业。
第三人武汉市江夏区民政局。
法定代表人李文平，局长。
委托代理人袁方园，湖北舟桥律师事务所律师。
原告武汉市江夏区盲人按摩康复中心（以下简称康复中心）与万国祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月13日立案受理后，依法由审判员熊文才适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理中，本院依法追加武汉市江夏区民政局为第三人参加诉讼。原告康复中心及其委托代理人刘功明，被告万国祥及委托代理人罗大桥到庭参加诉讼，第三人武汉市江夏区民政局经本院传票传唤未到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解一个月的期间不计入审限。本案现已审理终结。

本院认为，原告康复中心将第三人武汉市江夏区民政局交其经营管理的两间门面对外出租给被告万国祥开设口腔科诊所，第三人武汉市江夏区民政局作为租赁房屋的产权人并未提出异议，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方按约履行了合同，租赁期限届满后，被告万国祥仍继续租赁两门面使用至今，事后近四年时间，双方均未再签订书面的租赁合同，但仍延用原书面租赁合同的约定履行至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  ，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十六条  ，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，双方所签订的书面租赁合同的租赁期限虽已届满，但合同继续有效，租赁期限由原合同约定的一年已转变为后期的不定期。对于不定期租赁，原告康复中心可随时解除合同，但应给予被告万国祥合理腾退期限。本案中，原告康复中心收取被告万国祥的租金至2013年2月6日止，并于2013年1月通知了被告万国祥解除合同腾退门面，应视为出租方给予了承租人通知解除租赁合同的合理时间，故双方之间书面约定的租赁合同在预交租金期满的次日即2013年2月7日已终止，原告康复中心要求解除租赁合同，没有实际意义，本院不再判决解除租赁合同。租赁合同终止后，被告万国祥继续占有使用两门面已无法律及合同依据，应当及时腾退门面，并支付逾期占有期间的使用费至实际腾退门面之日止。原告康复中心要求被告万国祥腾退门面，并自2013年2月7日起至腾退完毕之日止按原书面合同约定租金每年按1万元的标准计付租金的诉请，本院予以支持。至于被告万国祥提出原告康复中心在签订租赁合同时口头承诺，只要该单位不搬回自己使用对外出租的门面，就继续租赁给被告使用的问题，本院认为，该口头约定，属于不定期租赁的性质，按上述不定期的法律规定处理。被告万国祥在租赁门面中的有关装修物，由于原告康复中心拒绝接受使用，被告万国祥可在不毁损房屋的情况下自行拆除回收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:
一、由被告万国祥于本判决生效之日起十五日内，将其租赁使用的武汉市江夏区纸坊街熊廷弼路153号两间门面房腾退给原告江夏区盲人按摩康复中心；
二、由被告万国祥于本判决生效之日起十五日内，按年租金1万元的标准，向原告江夏区盲人按摩康复中心支付自2013年2月7日起至腾退完毕之日止的租赁房屋逾期占有使用费。
三、驳回原告江夏区盲人按摩康复中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元，减半收取250元，由被告万国祥负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费500元，款汇湖北省武汉市中级人民法院:户名武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户，账号07×××93，开户行农行武汉市民航东路分理处，行号832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。

本院认为，原告康复中心将第三人武汉市江夏区民政局交其经营管理的两间门面对外出租给被告万国祥开设口腔科诊所，第三人武汉市江夏区民政局作为租赁房屋的产权人并未提出异议，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方按约履行了合同，租赁期限届满后，被告万国祥仍继续租赁两门面使用至今，事后近四年时间，双方均未再签订书面的租赁合同，但仍延用原书面租赁合同的约定履行至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  ，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十六条  ，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。因此，双方所签订的书面租赁合同的租赁期限虽已届满，但合同继续有效，租赁期限由原合同约定的一年已转变为后期的不定期。对于不定期租赁，原告康复中心可随时解除合同，但应给予被告万国祥合理腾退期限。本案中，原告康复中心收取被告万国祥的租金至2013年2月6日止，并于2013年1月通知了被告万国祥解除合同腾退门面，应视为出租方给予了承租人通知解除租赁合同的合理时间，故双方之间书面约定的租赁合同在预交租金期满的次日即2013年2月7日已终止，原告康复中心要求解除租赁合同，没有实际意义，本院不再判决解除租赁合同。租赁合同终止后，被告万国祥继续占有使用两门面已无法律及合同依据，应当及时腾退门面，并支付逾期占有期间的使用费至实际腾退门面之日止。原告康复中心要求被告万国祥腾退门面，并自2013年2月7日起至腾退完毕之日止按原书面合同约定租金每年按1万元的标准计付租金的诉请，本院予以支持。至于被告万国祥提出原告康复中心在签订租赁合同时口头承诺，只要该单位不搬回自己使用对外出租的门面，就继续租赁给被告使用的问题，本院认为，该口头约定，属于不定期租赁的性质，按上述不定期的法律规定处理。被告万国祥在租赁门面中的有关装修物，由于原告康复中心拒绝接受使用，被告万国祥可在不毁损房屋的情况下自行拆除回收。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条  、第二百三十二条  、第二百三十六条  和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，缺席判决如下:

一、由被告万国祥于本判决生效之日起十五日内，将其租赁使用的武汉市江夏区纸坊街熊廷弼路153号两间门面房腾退给原告江夏区盲人按摩康复中心；
二、由被告万国祥于本判决生效之日起十五日内，按年租金1万元的标准，向原告江夏区盲人按摩康复中心支付自2013年2月7日起至腾退完毕之日止的租赁房屋逾期占有使用费。
三、驳回原告江夏区盲人按摩康复中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费500元，减半收取250元，由被告万国祥负担。

审判长：熊文才

书记员：杨宏