武汉市江夏区广某小学与武汉市江夏区金某某培训学校、张桂某不当得利纠纷一审民事判决书

原告：武汉市江夏区广某小学，住所地武汉市江夏区纸坊大街***号。法定代表人：蔡广生，系该校董事长。委托诉讼代理人：陈成，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市江夏区金某某培训学校，住所地武汉市江夏区纸坊街商业街长宏楼8号。负责人：张桂某，系该校校长。委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。被告：张桂某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：云平，湖北君博律师事务所律师。第三人：中建三局武汉实业管理有限公司，住所地武汉市武昌区珞狮路34号。法定代表人：胡金国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李鑫，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：武传平，男，系该公司员工。

原告广某小学向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还不当利益90万元；2.被告自2017年8月3日起以同期银行贷款年利率4.35%的标准向原告支付孳息直到付清时止（暂计到2018年6月12日孳息为32625元）；3.本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2013年4月28日，原告广某小学的法定代表人蔡广生与被告金某某培训学校签订了《租赁协议》，协议约定：被告金某某培训学校将位于武汉市江夏区纸坊大街825号的原武汉建筑工程学校的院子、房屋等租赁给原告广某小学用于办学及与办学有关的经营活动；租赁期限第一阶段有效期七年，自2013年7月1日至2020年6月30日；前二年租金各为陆拾万元，第三年、第四年各为捌拾万元，第五年至第七年各为玖拾万元；协议签订后3日内支付定金贰拾万元；被告金某某培训学校指定被告张桂某为租金的实际收取人。协议签订后，原告广某小学按协议约定每年准时向被告张桂某支付租金。2017年5月25日，原告广某小学突然收到此房产实际所有权人送达的《关于我校与金某某培训学校房屋租赁合同不再续约及相关事宜的告知函》，通知原告广某小学其不认可被告金某某培训学校的转租行为，保留收回房屋的权利。收到此函后，原告广某小学立即将上述情况反映给二被告，二被告承诺由他们与房屋所有权人协商解决，不会影响原告广某小学正常办学。2017年7月份，二被告多次找原告广某小学要求支付2017年至2018年租金玖拾万元，原告广某小学多次拒绝。二被告以与武汉建筑工程学校协商处理妥当、其已同意转租、不影响原告广某小学正常办学为由，再次要求原告广某小学支付房租。原告广某小学相信二被告的说辞，并为了600多名学生能顺利入学，经协商双方同意将定金二十万元先冲抵部分租金，剩余七十万元原告广某小学于2017年8月3日转到被告张桂某指定银行账户。被告张桂某收款后向原告广某小学出具玖拾万元的收条一张。2017年8月19日，原告广某小学再次收到武汉建筑工程学校送达的《关于停止非法占用我校房屋的联系函》，在函中明确不认可被告金某某培训学校与原告广某小学签订的租赁合同，要求原告广某小学立即停止非法占用房屋的行为。至此，原告广某小学方知武汉建筑工程学校根本就不同意二被告转租，二被告向原告广某小学所作承诺均是虚假。2018年2月22日，经武汉市江夏区教育局协调，根据《中建三局总承包公司原武汉建筑工程学校、广某学校校舍租赁问题协商会纪要》精神，原告广某小学与武汉建筑工程学校指定的本案第三个中建三局武汉市实业管理有限公司补签了《房屋院落租赁合同》，按会议纪要和合同的约定，原告广某小学将2017年至2018年租金直接支付给武汉建筑工程学校指定的收款人账户。二被告无权转租仍收取原告广某小学支付的租金，致使原告广某小学利益受损，构成不当得利。为维护原告广某小学的合法权益，向人民法院起诉。被告金某某培训学校、张桂某共同辩称，1.我校享有续租权和优先承租权。2012年4月26日，我校与武汉建筑工程学校签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，自2012年6月起至2017年6月30日，并约定合同期满后如甲方主管部门或当地政府没有征地开发或城建拆迁再续签三年，根据此约定租赁期限届满后应无条件续签三年，且根据《合同法》约定租赁期限满后同等条件下承租人享有优先承租权；2.原告广某小学与第三人中建三局管理公司于2018年2月签订的《租赁合同》应予以撤销。第三人中建三局管理公司于2013年4月22日给我出具委托书，委托我全权处理相关事宜，视为其允许将涉案房屋对外分租、转租。2017年6月后，我多次与第三人中建三局管理公司商谈续租事宜，双方准备续签租赁合同并提前缴纳了部分租金。在我校与原告广某小学租赁合同履行期内，原告广某小学与第三人中建三局管理公司于2018年2月签订的租赁期自2017年9月至2018年7月的《租赁合同》属于重复出租，中建三局管理公司剥夺了我校的续租权和优先权，应予以撤销；3.原告广某小学的诉请缺乏事实和法律依据。我与原告广某小学具有租赁关系，租赁合同有效，原告广某小学于2017年8月3日按约支付租金的行为是履行合同义务，我收取租金是行使权利的行为，不属于不当得利。综上，请依法驳回原告广某小学的诉请。第三人中建三局管理公司述称，1.我公司于2012年4月26日与被告金某某培训学校签订的房屋租赁合同，租期从2012年6月30日至2017年6月30日，合同约定不得将房屋转租给他人，被告金某某培训学校在租赁期间擅自将房屋转租给原告广某小学违反了合同约定，根据合同约定，我公司可以解除合同，终止合同，收回房屋；2.我公司依据与原告广某小学签订的租赁合同收取租金，不存在不当得利，故我公司不应当承担不当得利的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的租赁合同、付款凭证、收据、收条、联系函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据以及陈述，本院经审理查明如下事实：2012年4月26日，被告金某某培训学校与案外人武汉建筑工程学校签订《房屋租赁合同》一份，约定武汉建筑工程学校将自有的坐落于武汉市江夏区纸坊大街825号的武汉建筑工程学校大院部分房屋出租给金某某培训学校作教学使用；租赁期共5年，从2012年6月30日起至2017年6月30日止，合同到期后如武汉建筑工程学校主管局或当地政府没有因征地开发和城建拆迁，合同再续签三年，租金上调，年涨幅不超过50万的30%；租金每年50万元，合同签订后5日内将第一年度租金50万元一次性汇入指定账户，此后每年6月30日前一次性足额支付下一年度租金到指定账户；还约定金某某培训学校有擅自将房屋转租、分租、转让、转借、或与他人调剂交换等情形，武汉建筑工程学校可以终止合同，收回房屋。2012年5月14日，被告金某某培训学校的负责人张桂某支付50万元至武汉建筑工程学校中国建设银行账户。武汉建筑工程学校按约将房屋交付给被告金某某培训学校使用。2013年4月22日，武汉建筑工程学校出具一份《委托书》给被告金某某培训学校，委托书内容为“委托人将江夏区纸坊大街825号武汉建筑工程学校委托给江夏区金某某培训学校租赁经营开办学校。整个校区内的资产、水、电、垃圾外运、门前三包、门卫、劳动用工等由金某某学校代为办理相关事宜。”2013年4月28日，原告广某小学的法定代表人蔡广生与被告金某某培训学校签订了《租赁协议》一份，约定被告金某某培训学校将位于纸坊大街825号的原武汉建筑工程学校的院子、房屋等租赁给原告广某小学进行办学及与办学有关的经营活动；租赁期限第一阶段有效期七年，自2013年7月1日至2020年6月30日，第一年、第二年租金各为60万元，第三年、第四年各为80万元，第五年至第七年各为90万元；协议签订后3日内支付定金20万元，2013年9月15日前交清当年余下的租金40万元，第二年租金应在2014年9月10日前一次付清，以后每年7月5日前一次性支付下一年度租金，若延迟一个月以上交租金按日万分之五交纳滞纳金；被告金某某培训学校指定被告张桂某中国建设银行账户为接受租金账户。协议签订后，原告广某小学按约向被告张桂某支付房屋定金20万元及四年租金，被告金某某培训学校按约将房屋交付给原告广某小学使用。2017年5月25日，武汉建筑工程学校分别发函给原告广某小学和被告金某某培训学校。武汉建筑工程学校在函中明确向原告广某小学表示对被告金某某培训学校未经其同意的转租行为不予认可，保留收回房屋的权利。武汉建筑工程学校在函中明确向被告金某某培训学校表示金某某培训学校擅自将房屋转租分租严重违约并拖欠租金，2017年6月30日房屋租赁期满后不再续租并收回房屋。原告广某小学收到此函后与被告金某某培训学校、张桂某进行了多次沟通，为了不影响正常办学，原告广某小学的法定代表人蔡广生于2017年8月3日支付2017年7月1日至2018年6月30日期间租金70万元至被告张桂某中国建设银行账户，剩余租金20万元以定金20万元予以冲抵。同日，被告张桂某向原告广某小学出具90万元的收条一份。2017年8月19日，武汉建筑工程学校再次发函给原告广某小学，在函中明确表示将对租赁房屋进行改造自行使用，要求原告广某小学立即停止非法占用房屋的行为。2018年2月22日，在武汉市江夏区教育局协调下，原告广某小学与武汉建筑工程学校指定的第三人中建三局管理公司签订了《房屋院落租赁合同》一份，约定将位于江夏区纸坊大街825号原武汉建筑工程学校的房屋院落部分物业资产租赁给原告广某小学，租赁期暂定12个月，自2017年9月1日起至2018年8月30日止，一年租金总额为90万元，在合同签订后10个工作日一次性打入指定账户。合同签订后，原告广某小学按约支付了租金。2018年5月23日，原告广某小学向本院申请诉前财产保全，交纳财产保全费5000元，本院依法裁定查封张桂某名下房屋一套并冻结张桂某银行账户存款。还查明，原告广某小学系民办非企业单位（法人），法定代表人蔡广生，2014年5月8日由武汉市江夏区教育局发放民办学校办学许可证，2016年6月20日由武汉市江夏区民政局发放民办非企业单位登记证书。被告金某某培训学校系未经民政局登记的民办非企业单位，举办者与校长均为被告张桂某，2010年8月3日由武汉市江夏区民政局发放民办学校办学许可证。诉讼中，被告金某某培训学校、张桂某提交银行汇款凭证、武汉建筑工程学校财务票据等拟证明2012年至2017年期间共支付租金265.51万元给武汉建筑工程学校，武汉建筑工程学校认可实际收到被告金某某培训学校、张桂某支付租金162.5万元。
原告武汉市江夏区广某小学（以下简称广某小学）与被告武汉市江夏区金某某培训学校（以下简称金某某培训学校）、张桂某、第三人中建三局武汉实业管理有限公司（以下简称中建三局管理公司）不当得利纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广某小学的法定代表人蔡广生及委托诉讼代理人陈成，被告金某某培训学校的负责人张桂某及委托诉讼代理人云平，被告张桂某及其委托诉讼代理人云平，第三人中建三局管理公司的委托诉讼代理人李鑫、武传平，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系不当得利纠纷，出租人武汉建筑工程学校将武汉市江夏区纸坊大街825号部分院落及房屋出租给承租人即被告金某某培训学校使用，租赁期届满后，出租人武汉建筑工程学校不同意续租并收回租赁标的物，后将租赁标的物出租给原告广某小学使用，故被告金某某培训学校于2017年8月3日收取的原告广某小学支付的2017年7月1日至2018年6月30日期间租金90万元，没有法律依据，取得不当利益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，被告金某某培训学校应返还不当利益90万元给原告广某小学。被告金某某培训学校系未经民政局登记的民办非企业单位，虽未经登记，但事实上已正式成立并开展经常性活动，应视为非法人组织，根据《中华人民共和国民法总则》第一百零四条“非法人组织的财产不足以清偿债务，其出资人或者设立人承担无限责任”的规定，被告张桂某应对被告金某某培训学校的债务承担无限责任。综上，原告广某小学要求被告金某某培训学校、张桂某返还不当利益90万元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告武汉建筑工程学校、张桂某主张其享有续租权、优先承租权并要求撤销原告广某小学与第三人中建三局管理公司签订的租赁合同，与本案不是同一法律关系，在本案中不予处理。原告广某小学要求被告金某某培训学校、张桂某按年利率4.35%支付资金占有期间利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零四条、第一百二十二条规定，判决如下：

被告武汉市江夏区金某某培训学校、张桂某自本判决生效之日起二十日内共同返还原告武汉市江夏区广某小学90万元，并自2017年8月3日起按年利率4.35%计算资金占用期间利息至还清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26252元，减半收取计13126元，财产保全费5000元，合计18126元，由被告武汉市江夏区金某某培训学校、张桂某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。