武汉市汉城房地产信息咨询有限公司与武汉轻工大学、武汉市硚口区土地储备事务中心、金某房屋拆迁补偿安置纠纷一审民事判决书

原告武汉市汉城房地产信息咨询有限公司。住所地：武汉市硚口区慈善巷123号。
法定代表人代国强，系该公司总经理。
委托代理人丁雪松、易中华，湖北华隽律师事务所律师（特别授权）。
被告武汉轻工大学。住所地：武汉市汉口常青花园学府南路68号。
法定代表人刘民钢，系该校校长。
委托代理人马仁福，湖北民本律师事务所律师（特别授权）。
委托代理人余晶，湖北民本律师事务所实习律师（特别授权）。
第三人武汉市硚口区土地储备事务中心。住所地：武汉市硚口区沿河大道518号。
法定代表人谢建斌，系该单位主任。
委托代理人陈晖、谢鹏飞，湖北重友律师事务所律师（特别授权）。
第三人金某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市。
委托代理人张民刚（系金某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住址同上。

原告武汉市汉城房地产信息咨询有限公司（以下简称汉城公司）与被告武汉轻工大学（以下简称轻工大学）、第三人武汉市硚口区土地储备事务中心（以下简称土地储备中心）、第三人金某房屋拆迁补偿安置纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法适用普通程序，组成由审判员余敏担任审判长、人民陪审员周志妮、樊磊参加的合议庭，于2015年9月18日公开开庭进行了审理。原告汉城公司的委托代理人丁雪松、易中华，被告轻工大学的委托代理人马仁福、余晶，第三人土地储备中心的委托代理人陈晖，第三人金某的委托代理人张民刚到庭参加诉讼。原、被告及第三人均同意调解，调解期限三个月，因三方未能达成一致意见，调解未成功，本案现已审理终结。
经审理查明：第三人金某于2010年起开始租赁位于汉口顺道街129号武汉顺道街爱家装饰材料中心市场第A6栋二楼第209-25-37、209-38-A号门点（面积1658.88平方米）和A6栋一楼第105号门点（面积106.56平方米）经营里咖啡餐厅，支付了41570元的租赁押金，并对房屋进行了装修和扩建，租赁合同一年一签。2011年5月金某与武汉顺道街爱家装饰材料中心市场（以下简称爱家装饰市场）续签《租赁合同》，约定租赁期限为十个月，从2011年5月9日至2012年3月8日，第209-25-37、209-38-A号门点租金19907元／月、市场管理费13271元／月，第105号门点租金5035元／月、市场管理费3357元／月，乙方（即金某）在同等条件下有优先续租权；同时还约定金某有权在不破坏房屋内部结构的前提下对所租门面进行内部装修，但装修方案须向消防部门和甲方（即爱家装饰市场）备案且被认可后才能进行，并在约定的时间内完成。此装修属承租方自行投资，在合同终止后，固定部分不得拆除，并且甲方不负任何折价赔偿责任等一系列相关权利义务。合同签订后，金某仍将该房屋经营里咖啡餐厅，并按时支付房屋租金及管理费。合同到期后，因被告武汉工业学院与武汉市硚口区政府达成土地收储协议，不再与金某续签租赁合同，并于2012年5月6日要求里咖啡餐厅在3个月内腾退房屋。第三人金某认为被告应向其支付拆迁补偿费用，在未支付任何费用的前提下拒绝腾退搬迁，并照常经营。2013年5月14日，六角亭街旧城改造指挥部办公室、武汉工业学院、金某就里咖啡餐厅房屋腾退、拆除等事宜进行了协商，对里咖啡餐厅扩建面积及设施、设备等达成一致意见即“里咖啡餐厅或武汉工业学院对里咖啡餐厅建筑面积若提出疑义，则由双方认可的武汉精益测绘有限公司进行现场测量，双方以测绘公司现场测量的面积为依据，同时采取证据保全措施。里咖啡餐厅和武汉工业学院均对里咖啡餐厅建筑面积若无疑义，同意采取证据保全措施。在证据保全时，三方应共同对里咖啡餐厅的所有设施设备清点确认。”经武汉市精益测绘有限责任公司进行现场测量，确认顺道街129号-88、89里咖啡餐厅第一层棚区面积为194.60平方米和楼梯间面积7.48平方米，第二层扩建42.18平方米和123.21平方米，第三层扩建了123.21平方米，共计490.68平方米。2013年5月22日对里咖啡餐厅经营场所设备设施进行证据保全，经公证确认里咖啡餐厅共有46项设施设备。后经硚口区六角亭旧城改造项目指挥部委托评估，里咖啡餐厅无证房屋单价为6226元／m2，承租房产部分装修单价为1200元／m2，扩建自建部分装修单价为240元／m2，临时安置补偿时间为2个月，单价每月20元／m2，停产停业补偿时间为6个月，每月3275元／人。经原告委托评估，里咖啡餐厅的机械设备赔偿价值为664302元，机械设备搬迁费用为101310元。
2013年5月25日第三人金某与原告武汉市汉城房地产信息咨询有限公司签订《民事权益转让协议书》，鉴于里咖啡餐厅在武汉工业学院的征收过程中有部分民事权益，而又不愿意通过诉讼程序主张权利，只愿意在得到500万元补偿款时实施搬迁，原告作为该片区的征收、拆迁代办公司，为了尽快完成代办工作，同意接受金某的要求，经协商双方达成一致协议，由原告向第三人金某支付500万元，金某将其经营的位于硚口区顺道街129号爱家市场A6栋105号即里咖啡餐厅所有被收储的租赁、自建、改建房屋及房屋装修、设施、设备等相关民事权益转让给原告。协议签订后，同年5月28日金某收到腾退垫付款300万元，并将里咖啡餐厅的所有房屋及设施、设备移交给原告。现原告起诉来院，要求：1、判令被告赔偿原告因硚口区顺道街129号爱家市场A栋房屋搬迁腾退所遭受的损失7957838.68元（房屋补偿费3054973.68元、装饰装修补偿费2236291.2元、搬迁补偿费10400元、临时安置补偿费90244.8元、停产停业补偿费1800317元、机械设备补偿费664302元、机械设备搬迁补偿费101310元）；2、判令被告向原告返还租赁押金41570元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告以原告不具备主体资格及未侵权为由要求驳回原告的起诉或全部诉讼请求；第三人土地储备中心及金某均同意原告的全部诉讼请求。
另查明，2012年3月19日武汉市硚口区人民政府下达硚政征（2012）1号《房屋征收决定书》，决定对武汉工业学院顺道街校区及周边区域房屋进行征收，征收实施单位为武汉市硚口区六角亭街办事处，经评估被征收房地产补偿总价为人民币699，345，181元，其中有证房地产价格为13369元／m2、无证房地产价格为7923元／m2。简易房价格为238元／m2、装饰装修价格为375元／m2、搬迁补偿价格为400元／车。2012年4月16日武汉市硚口区土地储备事务中心与武汉工业学院签订《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》，约定由土地储备中心对武汉工业学院位于硚口区顺道街129号（40533.54平方米，约60.80亩）的国有土地使用权（包括该土地使用权内的建筑物、构筑物、附着物及定着物）进行收储，在估价评估的基础上由土地储备中心向武汉工业学院支付包干总价人民币800，000，000元，该费用包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。同时还约定武汉工业学院有责任和义务在腾退、交付过程中依法、依规做好协议范围内所有企业（单位）、人员及职工的腾退和安置工作，不得以任何形式影响履行本协议，如出现此种情况，武汉工业学院负有完全的单方排除责任。2013年3月18日武汉工业学院与硚口区六角亭街旧城改造指挥部办公室签订《武汉工业学院顺道校区房屋移交清单》，将其C2栋、B栋、A1-A6栋房屋进行移交。
又查明，武汉顺道街爱家装饰材料中心市场是由武汉工业学院开办的，武汉工业学院后更名为武汉轻工大学，2013年9月武汉轻工大学因政府规划建设需要将武汉顺道街爱家装饰材料中心市场申请注销工商登记，同年10月22日该中心市场的工商登记信息被注销。
本案的争议焦点：1、原告与第三人金某的民事权益转让是否有效，原告的主体资格是否适格？2、被告是否侵权，应否向原告进行赔偿？
关于本案的争议焦点1、原告与第三人金某的民事权益转让是否有效，原告的主体资格是否适格的问题，本院认为，民事权益是公民或者法人在民事活动中享有的权利和利益，而民事权利中除人身权等专属权不可以转让外，具有财产性质的非专属权均可以转让。本案中第三人金某在承租的房屋及土地上进行了扩建和自建，形成了具有物权价值的建筑，金某成为该建筑的权利人。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“在征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在征收过程中第三人金某应获得其扩建和自建部分房屋的补偿权利。第三人金某与原告经过协商后签订《民事权益转让协议书》，将第三人金某在征收过程中获得补偿的权利有偿转让给原告，该协议是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，也已书面通知被告，故该协议合法有效。原告通过民事权益转让后获得第三人金某在征收过程中所应享有的民事权利，在其认为被告侵犯了其合法权益的情况下作为原告起诉至本院并无不当，且里咖啡餐厅的业主金某已作为第三人参加诉讼，也未就汉城公司提出的赔偿重复主张。另外，被告并无充分证据证明民事权益转让款系被告支付，且原告是否支付转让款与民事权益转让协议的效力性无关，故此辩论意见于法无据，本院不予支持，原告与第三人金某的民事权益转让合法有效，原告的主体资格适格。
关于本案争议焦点2、被告是否侵权，应否向原告进行赔偿的问题，本院认为，金某在租赁被告的房屋后进行了扩建和自建共计490.68平方米，该部分房屋被征收的相应价值应由金某获得。政府曾对被告的土地征收进行评估，经评估被征收房地产补偿总价为人民币699345181元，而在与被告签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》中却明确约定，支付给被告的包干总价人民币800000000元，该费用包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目。这表明政府已将所有的建筑物的补偿及租户的搬迁等损失全部计算在支付给被告的总包干价中，并将该款项支付给被告，由被告负责该地块上的腾退搬迁工作。2013年5月14日，里咖啡餐厅、武汉轻工大学、房屋征收部门就里咖啡餐厅房屋腾退、拆迁等事宜签订备忘录，明确了建筑面积的确认方式，同意采取证据保全措施，并同意从武汉轻工大学土地收储补偿金中先期付给里咖啡餐厅作为搬迁腾退暂付费用。该备忘录的内容应视为金某、武汉轻工大学、房屋征收部门均确认里咖啡餐厅因房屋腾退应获得的补偿由武汉轻工大学承担付款义务。在征收过程中里咖啡餐厅未获得任何补偿，而武汉轻工大学是负责安置和腾退工作的，且曾与金某、房屋征收部门共同确认由武汉轻工大学承担补偿的支付义务，故武汉轻工大学对里咖啡餐厅因房屋征收腾退中的损失应当承担赔偿责任。原告通过民事权益转让获得金某经营的里咖啡餐厅的所有民事权益，其要求被告进行赔偿于法有据，本院予以支持。根据测绘确定的无证房屋面积共计490.68平方米，评估的无证房屋单价6226元／m2，扩建自建部分装修单价为240元／m2，被告应向原告支付房屋补偿费3054973.68元（6226元／m2×490.68m2）、扩建自建部分装修补偿费117763.2元（240元／m2×490.68m2）。
另，虽然租赁合同中约定租赁期限届满，金某应无条件腾退房屋，被告不负任何折价赔偿责任，但第三人金某租赁被告房屋（1658.88m2＋106.56m2＝1765.44m2）是用于经营，租赁期限对其装修、经营都有着重要的意义。被告从2010年起与第三人金某签订的租赁合同中约定的租赁期限为一年，但约定租赁期满，被告仍与金某续签租赁合同，故可以看出被告出租房屋给金某使用并非真正允许其使用一年，在未遇政府征收情况下，金某可以一直承租使用，租赁合同一年一签，为此第三人金某为长期租赁而进行了装修投入。但2011年5月原租赁合同期满后，因政府欲征收被告的土地，被告只与金某签订期限为十个月的租赁合同。在该租赁合同期满后，被告从政府的征收中获得了该地块上建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目却拒绝向金某支付任何补偿，要求金某无条件腾退明显不公。因金某承租房屋用于餐饮经营不同于普通住宅的房屋租赁，在投入巨大装修成本后经营未满两年即被要求腾退房屋有失公平，本着公平原则，酌定金某承租房屋部分应得80%装饰装修补偿，即1694822.4元（1765.44m2×承租房产部分装修单价1200元／m2×80%）。至于原告要求的临时安置补偿、停产停业损失、搬迁补偿、机械设备搬迁及损坏赔偿费用的请求，因被告与金某的租赁合同期限届满，被告已通知金某即时搬迁腾退房屋，金某未即时搬迁房屋内的设施设备及停产停业，其所遭受损失应自行承担，金某认为应获得上述项目的补偿于法无据，本院不予支持。由于金某将其诉争房屋征收过程中所有民事权益转让给原告，故被告应向原告支付房屋补偿3054973.68元、装饰装修补偿1812585.6元（117763.2元＋1694822.4元），共计4867559.28元。

综上所述，本院认为，第三人金某与原告签订《民事权益转让协议书》，第三人金某将在征收过程中获得补偿的权利有偿转让给原告的协议内容是双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，故该协议合法有效。原告是否支付转让款与该协议的效力性无关，被告认为原告主体不适格的辩论意见，于法无据，本院不予支持。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中“在征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”的规定，在征收过程中第三人金某应获得其扩建和自建部分房屋的补偿权利。被告应支付房屋补偿费3054973.68元（6226元／m2×490.68m2）、扩建自建部分装修补偿费117763.2元（240元／m2×490.68m2）。第三人土地储备中心与被告签订的《国有土地使用权收储及搬迁补偿协议书》中明确约定，支付给被告的包干总价人民币800000000元包括收储地块上所有土地使用权、地上地下建筑物、构筑物、附着物及定着物的补偿，及搬迁费用补偿、异地重建差额费用补偿、经营损失补偿、搬迁奖励等所有应补偿项目，且将该款项已支付给被告，由被告负责该地块上的腾退搬迁工作。本案中第三人金某租赁被告房屋是用于经营，租赁期限对其装修、经营都有着重要的意义从2010年起，被告与金某签订的租赁合同期限共计一年十个月，在租赁期限届满后，因政府欲征收被告的土地，被告根据租赁合同的约定要求被告腾退且不支付装饰装修补偿有违公平原则，故综合考虑被告已获得征收房屋装饰装修补偿费用且金某的房屋装修只经营使用不到两年时间的实际情况，根据公平原则，酌情认定金某应享有承租房屋80%的装饰装修补偿即1694822.4元。由于金某将其诉争房屋征收过程中所有民事权益转让给原告，故被告应向原告支付房屋补偿3054973.68元、装饰装修补偿1812585.6元（117763.2元＋1694822.4元），共计4867559.28元。另因被告与金某的租赁合同期限届满，被告已通知金某即时搬迁腾退房屋，金某未即时搬迁房屋内的设施设备及停产停业，其所遭受损失应自行承担，原告要求的临时安置补偿、停产停业损失、搬迁补偿、机械设备搬迁及损坏赔偿费用的请求，于法无据，本院不予支持。但根据租赁合同约定，租赁期限届满，被告应退还房屋租赁押金，故原告要求被告退还房屋租赁押金41570元的请求于法有据，本院予以支持，至于被告认为应与房屋占用费相抵销的辩解意见，因被告未向本院主张房屋占用费的诉讼请求，故本院不予处理。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十七条之规定，判决如下：

一、被告武汉轻工大学于本判决生效后十五日内向原告武汉市汉城房地产信息咨询有限公司赔偿因位于武汉市硚口区顺道街129号爱家市场A栋房屋搬迁腾退所遭受的损失共计4867559.28元（房屋补偿费3054973.68元＋装饰装修补偿费1812585.6元）。
二、被告武汉轻工大学于本判决生效后十五日内向原告武汉市汉城房地产信息咨询有限公司返还上述房屋租赁押金41570元。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费已减半收取33898元，由被告武汉轻工大学负担（此款已由原告垫负，被告于本判决生效后十五日内向原告支付上述款项）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　余　敏 人民陪审员　　周志妮 人民陪审员　　樊　磊

书记员：郭剑 速录员王玥