武汉市巨某投资有限公司与洪湖市大同湖管理区委员会合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉市巨某投资有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区光谷大道58号关南福星医药园4栋7层02号。
法定代表人：夏忠伦，该公司总经理。
委托诉讼代理人：贺杨，湖北园林律师事务所律师。
被告：洪湖市大同湖管理区委员会，住所地：洪湖市大同湖管理区文化路95号。
法定代表人：李少华，该委员会主任。
委托诉讼代理人：王卫兴，该委员会副主任。
委托诉讼代理人：王运年，湖北玉沙律师事务所律师。

原告武汉市巨某投资有限公司（以下简称巨某公司）与被告洪湖市大同湖管理区委员会（以下简称管理区委员会）合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理，适用普通程序公开开庭进行审理。本案审理中原告于2018年10月30日向本院递交鉴定申请，本院技术科于2019年2月20日向本院民一庭送达评估报告书。原告的委托诉讼代理人贺杨、被告的委托诉讼代理人王卫兴、王运年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告巨某公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2014年2月10日签订的《大同湖老农贸市场改造协议》无效，若人民法院不确认合同无效，请求人民法院依法解除《大同湖老农贸市场改造协议》；2、请求判令被告返还原告大同湖老农贸市场改造工程的价值费用（包括投入和损失），合计人民币3223080元，原告返还被告洪湖市大同湖老农贸市场的土地及土地上的门面；3、本案诉讼费用、鉴定费用（鉴定费用数额12500元）由被告承担。事实和理由：2014年2月10日，原被告签订《大同湖老农贸市场改造协议》，协议约定：被告将大同湖老农贸市场土地上的建筑物作价30万元出售给原告，由原告拆除后在原址上重新规划建设，楼高不超过两层，建设的原则实行资产评估、土地出让、整体规划建设的市场化方式运行。同时还约定，老农贸市场的土地由原告出资到国土部门办理用地手续，老农贸市场拆除重建过程中与相邻住户的矛盾纠纷由被告协调解决等。合同签订后不久，原告积极安排公司项目经理高晓龙组织人员进场进行拆除并施工建设，不料却遭到老农贸市场周边群众的阻扰，仅施工18间门面（且只有一层），余下大部分工程不得已停工至今，给原告造成了重大损失。原告认为：被告对大同湖老农贸市场改造这一民生工程发包前不征询周边群众意见，对国有资产的投资（转让）不采取任何招投标措施。在没有报批土地使用、规划手续的情况下将国有资产发包给原告，双方合同属无效合同，从而导致原告施工受阻，且遭受了重大损失。事发后，原告多次派人找被告，要求被告将原告的投资和收益返还原告，但被告总是以各种理由拒绝。综上，被告不征询群众意见，违反法律规定，欺骗原告可以在老农贸市场原址上可重建两层农贸市场，导致原告仅完成部分工程被迫停工至今，给原告造成了重大损失。事发后，被告对原告返还投入和收益的要求一再推诿、拒绝。
被告管理区委员会辩称，本案案由应为买卖合同纠纷，所争议的合同并非无效，原告请求返还工程造价及费用没有法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告证据《大同湖老农贸市场改造协议》、结算票据，《大同湖老农贸市场改造协议》、30万元的票据真实合法，能证明原告的证明目的，本院依法予以采信。依据该证据本院认定，原被告于2014年2月10日签订《大同湖老农贸市场改造协议》，该协议载明：为加快大同湖管理区老城区改造步伐，改善中心集镇面貌，经原被告双方平等协商，由原告出资对大同湖老农贸市场进行改造。改造的总体原则和方案是吸纳社会资金进行，实行资产评估、土地出让、整体规划建设的市场化运作方式。被告将现有老农贸市场上的地上建筑物资产作价30万元出售给原告，由原告拆除后在原址重新规划建设，楼高不超过两层，自协议签订之日起18个月内完成。老农贸市场现有土地按现行相关政策由原告出资到国土部门办理用地手续。老农贸市场内的配套设施改造费用由原告出资承担，外围的配套设施和消防通道的建设由被告承担。协议签订后，原告于2014年2月25日向被告交纳30万元改造款。35万元票据对本案具有证明作用，本院予以采纳，但其仅能证明原告于2014年2月25日向洪湖市国土资源所缴纳农贸市场土地登记费、档案管理费等35万元；2、原告证据湖北循其本价格鉴定评估有限公司鄂循价鉴（洪湖）[2017]第092号评估报告书系原告诉讼前单方委托，且现被告提出异议，本院对该证据依法不予采信；3、原告证据建设用地批准书真实合法，与情况说明相互印证，建设用地批准书及情况说明能证明原告证明目的，本院依法予以采信;4、原告证据湖北循其本价格鉴定评估有限公司鄂循价鉴[2019]第33009号评估报告书真实合法，可以证明原告证明目的，本院依法予以采信。依据该证据本院认定，洪湖市大同湖老农贸市场改造工程（包含土地及土地上的房屋门面）现在价值为3223080元；5、被告证据房地产估价报告真实合法，能证明被告证明目的，本院依法予以采信。

本院认为，原被告之间争议的主要焦点是：1、本案案由如何确定；2、《大同湖老农贸市场改造协议》的效力如何；3、被告应否返还原告涉案市场改造工程的价值。
关于本案案由的确定。根据《大同湖老农贸市场改造协议》的内容及原被告履行协议的情况看，《大同湖老农贸市场改造协议》是原被告双方围绕由原告出资对老农贸市场进行改造而签订的协议，其主要内容是被告将大同湖老农贸市场的地上建筑物及土地处置给原告，由原告投资按照被告要求改造，改造后的财产权属于原告。据此，《大同湖老农贸市场改造协议》是以处置老农贸市场资产为前提及重要内容的市场改造合同，原被告之间既不是建设工程施工合同法律关系，也不是单纯的买卖合同法律关系。本案系因双方履行《大同湖老农贸市场改造协议》产生的争议，原告根据该协议的效力及履行情况主张权利。民事案件的案由是依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定的，因此，本案案由应确定为合同纠纷。
关于《大同湖老农贸市场改造协议》的效力。《中华人民共和国企业国有资产法》第五十三条规定，国有资产转让由履行出资人职责的机构决定，第五十四条规定，除按照国家规定可以直接协议转让的以外，国有资产转让应当在依法设立的产权交易所公开进行，第五十五条规定，国有资产转让应当以依法评估的、经履行出资人职责的机构认可或者由履行出资人职责的机构报经本级人民政府核准的价格为依据，合理确定最低转让价格。上述规定规范了国有资产的监管，旨在加强国有资产的保护，违反上述规定处置国有资产极大可能有损社会公共利益，违反该规定的合同依法当属无效。本案被告在大同湖老农贸市场改造中，处置有关资产未按照上述规定报由履行出资人职责的机构决定，建筑物价格未经其认可，处置行为亦未在依法设立的产权交易所公开进行。因此以处置老农贸市场资产为前提及重要内容的《大同湖老农贸市场改造协议》依法应属无效。
关于被告应否返还原告涉案市场改造工程的价值。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为政府部门违反国有资产处置的规定，向原告违法处置资产，对原被告之间合同的无效显然存在相当大的过错，应承担合同无效的主要责任，赔偿原告因合同无效所受到的损失。原告虽然基于对作为政府部门的被告的信赖，接受了违法的资产处置，但原告系投资公司，并非普通个人，其对于合同无效亦未尽到审慎注意义务，亦应承担一定责任，应自但一定损失。《大同湖老农贸市场改造协议》无效，依法原告应返还大同湖老农贸市场现有资产，原告没有主张其投资款及利息，对于该市场资产的现有价值可视为原告损失，由被告予以赔偿。原告主张被告返还大同湖老农贸市场改造工程的价值费用3223080元，同时主张鉴定费12500元由被告承担，实质上是主张被告赔偿损失3235580元。根据上述法律规定，本院酌定被告赔偿原告损失的70%，即被告赔偿原告2264906元。
综上所述，本院对原告巨某公司的诉讼请求依法部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告武汉市巨某投资有限公司与被告洪湖市大同湖管理区委员会于2014年2月10日签订的《大同湖老农贸市场改造协议》无效；
二、被告洪湖市大同湖管理区委员会于本判决生效后三十日内给付原告武汉市巨某投资有限公司2264906元；
三、原告武汉市巨某投资有限公司返还被告洪湖市大同湖管理区委员会洪湖市大同湖老农贸市场的土地及地上建筑物；
四、驳回原告武汉市巨某投资有限公司的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费32685元，由原告武汉市巨某投资有限公司负担9806元，由被告洪湖市大同湖管理区委员会负担22879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判长 文东平
人民陪审员 杨明海
人民陪审员 袁承枝

书记员： 晏兵华