武汉工程大学与屈华林、鄢某某物权保护纠纷一审民事判决书

原告：武汉工程大学，住所地武汉东湖新技术开发区光谷一路***号。
法定代表人：王存文，该学校校长。
委托诉讼代理人：袁明忠，湖北今天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何晓萍，湖北今天律师事务所律师。
被告：屈华林，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省京山县，
被告：鄢某某（系被告屈华林儿子），男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省京山县，

原告武汉工程大学诉被告屈华林、鄢某某物权保护纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法由审判员吴边适用简易程序于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告武汉工程大学的委托诉讼代理人袁明忠、何晓萍，被告屈华林到庭参加诉讼。被告鄢某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告武汉工程大学向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告屈华林、鄢某某立即将其非法侵占的原告武汉工程大学流芳校区体育馆底层原景臣时代淘宝汇编号24号商铺返还原告武汉工程大学；2.请求判决被告屈华林、鄢某某赔偿侵占原告武汉工程大学房屋造成的损失，即支付原告武汉工程大学房屋占有使用费（自2018年4月1日起，按照60元/平方米/月标准，计算至被告屈华林、鄢某某实际返还之日止，至起诉时被告屈华林、鄢某某应支付房屋占有使用费为48000元）；3.由被告屈华林、鄢某某负担本案诉讼费用。事实和理由：原告武汉工程大学与案外人杨世俊签订《武汉工程大学流芳校区体育馆底层租赁合同》，将流芳校区体院馆底层约1682平方米房屋租赁给杨世俊，合同有效期为2007年9月1日至2017年8月31日。杨世俊将上述地方改造成“景臣时代”商业门店对外出租。杨世俊与被告屈华林、鄢某某签订《房屋租赁合同》，将景臣时代淘宝汇编号24号商铺（面积约200平方米）租给被告屈华林、鄢某某经营，合同约定2017年7月14日到期。合同到期后，杨世俊没有与原告武汉工程大学续签合同，原告武汉工程大学多次贴出告示要求收回商铺。杨世俊于2018年3月31日腾退，原“景臣时代”租户除被告屈华林、鄢某某外均已腾退。原告武汉工程大学多次要求被告屈华林、鄢某某腾退，被告屈华林、鄢某某至今拒不腾退。
被告屈华林辩称：我是从三个大四学生处转让得到的本案店铺，总共投资五十多万元。学校几年前贴出告示说杨世俊的租期将要届满，但没说断租，于是我又对店铺投资了一万多元。学校是店铺的所有人，杨世俊是承租人，我进场时学校没有风险提示，现在强行收回店铺不合理，学校收回门面应当将转让费返还给我，店里的装修和设备无法拆除，学校应当给予适当的补偿和安排。我承租的店铺只有120平方米左右，不是学校说的200平方米，按200平方米收费不合理。学校从来没有与我协商，强制驱赶我搬离。
被告鄢某某无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见和证据，本院视为其放弃答辩、举证、质证、辩论及陈述最后意见的权利。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院结合本案事实予以综合认定，并依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，认定事实如下：
2007年10月26日，原告武汉工程大学的下属单位武汉工程大学后勤服务总公司商贸服务中心与案外人杨世俊签订《武汉工程大学流芳校区体育馆底层租赁合同》，约定原告武汉工程大学将流芳校区体育馆底层1682平方米房屋出租给案外人杨世俊，租赁期限从2007年9月1日至2017年8月31日。后杨世俊将上述房屋改造为景臣时代淘宝汇商铺并分别对外转租。
2013年6月30日，被告屈华林、鄢某某从案外人谭征、李福东、李江处转让上述房屋中的24号商铺（建筑面积120平方米）经营权，被告鄢某某在店铺转让协议书上签名，约定被告鄢某某于2013年6月30日前一次性支付转让费131800元，包括该店铺内的原有装修、装饰、设备及其他相关费用。2014年7月15日，被告鄢某某与杨世俊就上述24号商铺签订商铺租赁合同，约定租赁期限从2014年7月15日至2015年7月14日。上述合同履行期限届满之后，被告鄢某某的母亲即被告屈华林于2016年7月15日与案外人杨世俊签订商铺租赁合同，约定上述房屋新的租赁期限从2016年7月15日至2017年7月14日，年租金50000元，合同期满时，承租方须在租约期满之日退还房屋。
2017年7月10日，原告武汉工程大学在上述房屋张贴公告，告知包括被告屈华林、鄢某某在内的商户于2017年8月31日前退场。原告武汉工程大学的下属单位武汉工程大学后勤服务总公司商贸服务中心与案外人杨世俊签订的《武汉工程大学流芳校区体育馆底层租赁合同》于2017年8月31日期满后，原告武汉工程大学又分别于2017年9月13日、2018年1月11日、2018年3月20日在上述房屋张贴清场公告。
2018年1月24日，原告武汉工程大学向本院起诉案外人杨世俊，双方在诉讼过程中达成调解协议，约定案外人杨世俊于2018年3月31日前腾退承租的上述1682平方米房屋，2018年3月31日前分（转）租商户应付的租金或房屋占用费由杨世俊收取。
庭审过程中，被告屈华林称上述房屋租金已交至其与杨世俊双方租赁合同约定的租赁期满之日。
经本院主持调解，原、被告未达成调解协议。

本院认为：本案双方当事人争议焦点为：被告屈华林、鄢某某占有争议房屋是否有合法的依据。
根据查明的事实，原告武汉工程大学的下属单位武汉工程大学后勤服务总公司商贸服务中心与案外人杨世俊签订的《武汉工程大学流芳校区体育馆底层租赁合同》于2017年8月31日期满后，原告武汉工程大学与案外人杨世俊在诉讼过程中达成调解协议，约定案外人杨世俊于2018年3月31日前腾退承租的1682平方米房屋，2018年3月31日前分（转）租商户应付的租金或房屋占用费由杨世俊收取。案外人杨世俊在承租上述房屋期间，将本案争议的120平方米房屋转租给被告屈华林、鄢某某，双方于2016年7月15日签订的最后一次租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同由被告屈华林、鄢某某共同履行和经营，对被告屈华林、鄢某某具有法律约束力。该合同约定租赁期间自2016年7月15日至2017年7月14日，并约定承租方须在租约期满之日退还房屋。原告武汉工程大学于2017年7月10日在争议房屋张贴公告，告知包括被告屈华林、鄢某某在内的商户于2017年8月31日前退场。根据上述合同约定，并依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，在上述合同租赁期限届满后，被告屈华林、鄢某某应当向案外人杨世俊返还争议房屋。在被告屈华林、鄢某某拒绝返还的情形下，原告武汉工程大学有权要求被告屈华林、鄢某某搬出并返还争议房屋。因此，被告屈华林、鄢某某占有争议房屋没有合同和法律依据，本院对原告武汉工程大学要求被告屈华林、鄢某某搬出并返还争议房屋的诉讼请求，予以支持；对被告屈华林提出原告武汉工程大学应当在合同履行期满前一年通知其争议房屋不再续租，并应当赔偿其损失的主张，均不予支持。
依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，被告屈华林、鄢某某占有争议房屋拒不返还，应当向原告武汉工程大学支付房屋占有使用费，本院对原告武汉工程大学要求被告屈华林、鄢某某支付2018年4月1日起至其腾房时止的占有使用费的诉讼请求予以支持，但房屋占有使用费应当参照被告屈华林、鄢某某与案外人杨世俊签订的原租赁合同约定的标准支付，即按年租金50000元的标准支付。对原告武汉工程大学超出上述租金标准的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：

一、被告屈华林、鄢某某于本判决生效之日起二十日内搬出于武汉东湖新技术开发区流芳大道一号景臣时代淘宝汇编号24号商铺，并将该房屋返还给原告武汉工程大学；
二、被告屈华林、鄢某某于本判决生效之日起二十日内向原告武汉工程大学支付房屋占有使用费（按年租金50000元的标准，自2018年4月1日起计算至被告屈华林、鄢某某返还房屋之日止）；
三、驳回原告武汉工程大学的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告屈华林、鄢某某负担（此款原告武汉工程大学已预交，被告屈华林、鄢某某于本判决生效之日起二十日内支付给原告武汉工程大学）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员 吴边

书记员： 白羽舒