武汉宏凯房地产开发有限公司与董某某、徐某某商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉宏凯房地产开发有限公司(简称宏凯公司)。住所地:湖北省武汉市江岸区袁家墩112号3层3号。统一社会信用代码：420102000011733
法定代表人：许文超，宏凯公司董事长。
委托诉讼代理人：左元发，湖北睡虎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹福生，男，原告宏凯公司员工。
被告：董某某,男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省云梦县人，住湖北省云梦县。
被告：徐某某（董某某之妻），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省安陆市人，住所地同上。
共同委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。

原告宏凯公司与被告董某某、徐某某商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年6月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年8月16日公开开庭进行了审理。原告宏凯公司的诉讼委托代理人左元发、曹福生，被告董某某及被告董某某、徐某某的共同诉讼委托代理人王念东，原告宏凯公司申请的证人张某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宏凯公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告董某某于2011年5月22日与原告宏凯公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令二被告向原告宏凯公司返还因无效《商品房买卖合同》取得的位于云梦县城关镇××建材广场××楼××号商铺；3、判令被告董某某按20000元/年标准向原告宏凯公司支付自2011年5月22日起至实际返还商铺之日的租金。
原告宏凯公司向本院主张的事实与理由：2010年，原告宏凯公司开发位于云梦县城××北环路的宏凯建材广场项目。2011年年初，原告宏凯公司总经理许爱国邀请其好友被告董某某在该开发项目担任管理工作，实际行使执行总经理的权力。2011年5月，被告董某某提出想租赁宏凯建材广场一间商铺做生意，许爱国表示同意，并将宏凯建材广场一楼16号商铺租赁给被告董某某，双方口头商定年租金2万元，直至该商铺售出为止。后原告宏凯公司将该商铺出售给他人，在办理过户登记时，发现该商铺已经办理了过户登记，房屋所有权人为被告徐某某，后得知，被告董某某利用其在公司职务之便，未经许国爱同意，于2011年5月22日以自己的名义与原告宏凯公司签订了16号商铺的《商品房买卖合同》，合同约定单价2000元/平方米，总价126780元，且被告董某某未支付分文房款，而同期宏凯建材广场相邻类似商铺的市场价格在1.5万元至2万元/平方米左右。2015年8月，被告董某某又自行私下去相关部门办理了商铺过户登记，将该商铺登记于其妻徐某某名下。原告宏凯公司于2015年11月13日以被告董某某涉嫌合同诈骗为由向云梦县公安局报案，云梦县公安局于2015年12月11日以系经济纠纷为由决定不予立案。原告宏凯公司认为，被告董某某利用职务便利，以欺诈手段与原告宏凯公司签订商品房买卖合同，且房价低于市场价十倍，显失公平，被告董某某未支付任何对价，给原告宏凯公司造成巨大损失，理应确认该合同无效，二被告基于无效合同取得的商铺应予返还，并赔偿原告宏凯公司因此造成的租金损失。

本院认为，本案的争议焦点为原告宏凯公司与被告董某某于2011年5月22日签订的《商品房买卖合同》的效力。该合同采用的是行政机关监制的制式规范性合同文本，加盖有原告宏凯公司公章及实际控制人许爱国私章，形式要件完备。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容不存在有损害国家利益、社会公共利益或双方恶意串通损失他人利益以及以合法形式掩盖非法目的等情形，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的五种情形，被告董某某是否支付房款属合同履行问题，被告董某某是否履行合同义务以及以何种方式履行合同义务不影响《商品房买卖合同》的效力。原告宏凯公司主张该合同无效，缺乏法律依据。
原告宏凯公司主张该合同存在欺诈和显失公平等情形，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告宏凯公司未能证实被告董某某在签订合同时有故意告知其虚假情况，或者故意隐瞒真实情况的情形，因此，不能认定被告董某某存在欺诈行为。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条规定，一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平，原告宏凯公司作为专事商品房销售的开发商，相对购房者而言，显然更具经验和优势，更清楚签订合同的法律效果。商铺销售价格不属于国家定价范围，可由开发商与购房者自主协商确定。原告宏凯公司对于自己所有的商铺有权进行处分，无论是用于出售、出资、抵偿债务、或者作为实物利润分配，也无论出卖、赠予、或者半卖半赠，均不违反法律规定。原告宏凯公司与被告董某某在合同中约定16号商铺单价为2000元/平方米，虽然明显低于市场价格，也明显低于同期原告宏凯公司出售的其他同地段商铺，但不能因此认为该价格显失公平，因为原告宏凯公司清楚市场行情，知道该价格的含义，也当然知道其他已售商铺的价格，双方之所以在合同中约定该价格，可能是基于被告董某某系该项目的出资人或者其他原因，但该原因不影响合同的效力，因为每个人都是自己利益的最好判断者。本案并不存在被告董某某在签订合同时利用自己的优势或者利用原告宏凯公司没有经验，导致其作出错误意思表示的情形，因此，不能认定该合同存在显失公平。总之，原告宏凯公司对该合同无撤销权。
即使因欺诈成立的或订立时显失公平的合同也不当然无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项及第二款、第五十五条的规定，对因欺诈成立或订立时显失公平的合同，具有撤销权的当事人应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内通过提起诉讼或申请仲裁的方式行使撤销权，经人民法院或仲裁机构裁判撤销的，该合同才自始无效。当事人在一年内未行使撤销权或以自己的行为放弃撤销权的，该撤销权消灭。原告宏凯公司认为涉案合同因欺诈成立或订立时显失公平，也应自2011年5月22日起一年内行使撤销权，但原告宏凯公司一年内不但没有起诉，而且还于2014年8月7日协助两被告办理了商铺过户登记，因此，即便原告宏凯公司有合同撤销权，该撤销权也归于消灭。
综上所述，原告宏凯公司请求确认其与被告董某某于2011年5月22日签订的《商品房买卖合同》无效的主张，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持，对原告宏凯公司全部诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条第一款第（二）项及第二款、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第72条、第68条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（二）项之规定，判决如下：

驳回原告武汉宏凯房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费15818元，由原告武汉宏凯房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审　判　长　　张学军 人民陪审员　　张华军 人民陪审员　　程纪元

书记员：杨雅怡