武汉天虹涂料有限公司与曹某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉天虹涂料有限公司，住武汉市汉南区汉南大道462号，组织机构代码：xxxx。
法定代表人：孙林，公司经理。
委托诉讼代理人：伍泽清，公司法律顾问。
委托诉讼代理人：潘春艳，公司员工。
被告：曹某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住武汉市汉南区。
委托诉讼代理人：边君才，湖北恒康律师事务所律师。

原告武汉天虹涂料有限公司（以下简称天虹公司）与被告曹某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭进行了审理。原告天虹公司的委托诉讼代理人伍泽清、潘春艳，被告曹某某的委托诉讼代理人边君才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天虹公司诉称，被告曹某某以经营为由，于2012年9月29日与原告委托代理人周珊珊（现用名周桃花）在原告处签订一份无限期的《门面房租赁合同》，约定每年租金为80,000元，次年起每半年交纳一次租金。合同签订后，原告按约交付出租门面。但被告拒交租金至今，期间原告多次讨要租金无果。另被告于2016年9月7日强行扭开原告厂房另一闲置车间占为己用，至今拒付租金。现诉至法院，请求判令：1、原告与被告解除2012年9月29日签订的《门面房租赁合同》；2、被告向原告支付2012年9月至2017年9月期间的门面房租金400,000元；3、被告支付厂房车间使用费共计70,000元，并腾退占用的厂房车间；4、被告支付上述二项房租款利息31,960元（按现行银行贷款息年6.8%计算至2017年9月）。
被告曹某某辩称，原、被告于2012年9月29日签订的合同属实，但原告主张的租金不符合合同约定。合同第二条约定：被告不能改动该房屋现有结构，不违规建设，确保安全。原告主张给付租金的条件不成立，故不予认可。原告主张被告强占其厂房没有事实依据，原告应该举证证明被告占用厂房的证据，否则应承担举证不能的责任。
原告天虹公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
证据1—4、原告营业执照、法人证明书、法定代表人身份证明、代理人委托书，拟证明原告主体适格；
证据5、土地使用权证，拟证明该宗土地归原告所有，被告租赁并使用仓库的事实；
证据6、原告代表周珊珊与被告曹某某签订的协议书，拟证明被告未依约履行合同义务；
证据7—8、原告代表周珊珊与案外人肖传松签订的协议书，被告堆放货物照片，拟证明案外人肖传松租赁原告仓库到期后，被告于2016年9月7日占用该仓库堆放杂物，应承担占用期间相应租金；
证据9、通知，拟证明原告向被告下达履约通知，要求被告承担自身的责任和义务；
证据10、证人周珊珊（本名周桃花系原告公司会计）的证言，拟证明与被告在协议书上签名是代表原告职务行为。
被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1-4没有异议。对证据5，真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据只能证明这块土地属原告所有。对证据6，真实性、合法性、关联性均无异议，证明目的有异议。依协议约定，维修房屋费用，按双方核实金额，抵交租金，但原、被告未对维修房屋费用进行核实，原告不能提起诉讼。对证据7、8，与本案没有关联性，也不能证明被告占用仓库的事实。对证据9，不能证明被告收到原告发出的通知。对证据10无异议。
被告曹某某为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：
证据1、《家庭装修合同书》1份，拟证明原告租赁给被告是年久失修的房屋，被告承租后将该房屋装修为宾馆，于2013年10月1日与一家装饰公司签订了1份装修合同，装修金额为1,798,320元；
证据2、房屋装修单据，拟证明被告为经营需要，于2017年再次对租赁房屋进行装修，其装修费用为1,217,967元。
原告天虹公司对被告曹某某提交的证据质证意见如下：对证据1、2，真实性不予认可，其合同内容是装修，房屋装修是经营性投资，与房屋维修有本质差别，房屋维修只包括门窗、墙面等。
经庭审举证、质证，本院认证如下：对原告提交的证据1-4，被告无异议，本院予以采信。对证据5，只能证明该宗土地属原告所有，对证据真实性予以认可，对证明目的，本院不予采信。对证据6，其真实性、合法性、关联性本院予以采信。对证据7、8，与本案没有关联性，本院不予采信。对证据9，是否送达给被告，缺乏证据加以佐证，本院不予采信。对证据10，被告无异议，与本案有关联性，本院予以采信。对被告提交的证据1、2，与本案没有关联性，本院不予采信。
经审理查明，原、被告于2012年9月29日签订一份协议，依协议约定，原告将其所有的坐落于武汉市汉南区纱帽街汉南大道462号三层楼房屋面积630.05㎡，租赁给被告经营，年租金80,000元；在房屋租赁期间，被告对房屋进行维修时，其维修费用（不含灶具、家用电器、空调及经营物品）按双方核实金额抵偿房屋租金，次年年初起，每半年缴一次租金。被告取得房屋租赁后，将其装修为宾馆用于自己经营，但被告在房屋租赁内，经原告索要，被告未向原告支付租金，遂原告向法院提起本诉。

本院认为，原、被告于2012年9月29日签订的协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照协议约定内容各自全面履行义务。被告在房屋租赁期内，长期拖欠原告租金未支付，实属违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。现原告要求与被告解除房屋租赁合同，并要求被告支付2012年9月至2017年9月房屋租金400,000元的诉请，符合上述法条的规定，本院予以支持。被告应承担的违约责任，原、被告在签订《协议》时未约定违约责任，从原告起诉之日（2017年5月31日）起，按中国人民银行同期同类贷款利息计算违约金，较为公平。原告主张被告支付其强行占用厂房使用费70,000元及腾退占用厂房的诉请。该争议既缺乏被告占用厂房事实依据，也不属双方签订房屋租赁协议所规定的范围，对原告的诉请本院不予支持，原告可通过其他途径另行解决其争议。关于被告主张在房屋租赁期过程中，被告对租赁房屋进行了装修，其装修所支出的费用，含有原告承担的房屋维修费用，应经双方核算后，抵偿房屋租金。其主张符合原、被告协议约定，也符合法律规定，本院应予以支持，但在被告提交的证据中均为房屋装修费用，而房屋装修和房屋维修二者有本质区别，其装修费用中含有多少是房屋维修费用，被告未举证说明。根据谁主张谁举证的原则，被告应承担举证不能的法律后果，被告可与原告核实清房屋维修费后，通过与原告协商或其他方式解决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告武汉天虹涂料有限公司与被告曹某某于2012年9月29日签订的《协议》；
二、被告曹某某于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市汉南区纱帽街汉南大道462号三层楼门面房屋返还给原告武汉天虹涂料有限公司；
三、被告曹某某于本判决生效之日起十日内支付原告武汉天虹涂料有限公司房屋租金400,000元及违约金（以400,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年5月31日计算，至判决确定的付款之日止）；
四、驳回原告武汉天虹涂料有限公司其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8820元，由被告曹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判长 刘友保
人民陪审员 肖有武
人民陪审员 李启发

书记员： 唐嘉珞