武汉大众口腔门诊部有限公司与武汉东合物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告暨被告：武汉大众口腔门诊部有限公司，住所地武汉东湖开发区关山一路东侧保利花园17幢1层S13、S14、S15号。
法定代表人：刘旭英。
委托代理人：熊鹰，湖北山河律师事务所律师。
委托代理人：吕燕菲，湖北山河律师事务所律师。
被告暨原告：武汉东合物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区东风三路东合中心1栋5楼。
法定代表人：冯丽燕，该公司总经理。
委托代理人：张斌，湖北元申律师事务所律师。

武汉大众口腔门诊部有限公司（以下简称大众口腔）与武汉东合物业管理有限公司（以下简称东合物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理，依法由代理审判员熊婧适用简易程序于2015年5月26日公开开庭进行了审理。大众口腔的委托代理人吕燕菲，东合物业的委托代理人张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大众口腔诉称：大众口腔因经营医院需要，于2012年12月与东合中心5栋9号商业楼业主签订了一份《东合中心商务楼租赁合同书》，承租该业主名下房屋，并与东合物业在2012年12月签订了《前期物业管理协议》，但东合物业未按照该协议的约定对所管辖物业地区的公共排水管道履行检查、养护以及维修的义务。2014年8月26日大雨，大众口腔所在地区的公共排水管道出现弯道接口脱落，雨水浸入医院造成天花板、墙面、地板、设施等损坏并停业，直接造成大众口腔经济损失人民币312，000元。大众口腔为维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、东合物业赔偿大众口腔经济损失人民币312，000元；2、本案诉讼费用由东合物业承担。
东合物业辩称：商业9号楼系业主独立管理的商业体，事发室内管道属业主的专用部分，非东合物业管辖范围。管道脱落系大众口腔擅自改造、改变管道结构和使用用途的不当装修造成，责任应由其自行承担。鄂衡平评字（2015）第105号资产评估报告书是错误并且无效的报告书，东合物业不予认可。
东合物业反诉称：东合物业已经完全按照《东合中心（二）前期物业管理协议》履行了全部合同所约定的物业管理服务义务，而大众口腔无论是在装修阶段还是在对所租赁房屋控制管理阶段，均未能对其租赁房屋内排水管道进行有效的管理和维护，才导致在其管理和控制范围内的属于业主所有的排水管道出现排水问题。大众口腔拒绝履行《东合中心（二）前期物业管理协议》中所约定交纳物业管理费的义务，故东合物业诉至法院请求判令：1、大众口腔支付2014年10月1日到2015年3月31日物业管理费人民币52，532.70元及逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期贷款基准利率从2014年10月1日计算至2015年3月31日止）；2、大众口腔承担本案全部诉讼费用。
大众口腔针对反诉辩称：大众口腔与东合物业系物业服务合同关系，东合物业应当履行合同义务，对物业公共部分区域排水、照明、消防系统等进行检查、维修及养护工作。东合物业未履行公共排水管道的检查、养护及维修义务，应当向大众口腔承担赔偿责任。大众口腔对三楼进行正常装修是严格按照承租人对房屋进行装修的程序，在东合物业处签署了装修承诺书，并按照承诺书上的要求对房屋进行了装修，没有对房屋造成不良影响。东合物业未对大众口腔所在区域的公共排水管道进行定期疏通，导致除从大众口腔穿过的水管外其余三个水管均处于堵塞状态，从而加重了唯一一个通畅的排水管道的排水压力。东合物业未对公共排水管道进行定期养护疏通才是导致损害结果的根本原因，故东合物业应向大众口腔承担赔偿责任。
经审理查明：2012年12月7日，（甲方）案外人魏宝儿、案外人戴芳与（乙方）大众口腔签订《东合中心商务楼租赁合同书》，约定：甲方将东合中心5栋9号商业楼，物业建筑面积为1751.09平方米出租给大众口腔使用，本租赁合同为期10年，租赁期自2012年12月10日始至2023年4月9日止等内容。2012年12月14日，（甲方）大众口腔与（乙方）东合物业签订《东合中心（二期）前期物业管理协议》，约定：在物业管理区域内，东合物业提供的前期物业管理服务包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；物业的物业服务费根据核算按照不同区域确定为商业物业管理费标准为人民币5元／月／平方米，写字楼物业管理费标准为人民币8元／月／平方米；业主物业费可按季或年度预付，在每季或年度开始10日前由业主支付下季或年度的物业管理费等内容。2013年9月29日，大众口腔向东合物业出具系统改造承诺书，载明：本人是东合中心商业9号业主大众口腔，因本单元装修需自行改动室内消防系统／空调系统，现作出如下承诺：一、自改造施工之日起，我室内的消防系统／空调系统的维修、维护由我方自行承担。二、若因自行改造后，影响大厦整体消防系统／空调系统的运行和使用，我方将承担所有的相关责任。2013年9月至2014年3月期间，大众口腔对其承租的东合中心5栋9号商业楼进行装修，在安装中央空调时对位于该房屋内部的天台雨水排水管加装了空调排水三通。2014年8月26日大雨，该天台雨水排水管弯道接口脱落，雨水浸入大众口腔造成天花板、墙面、地板等设施损坏。漏水事故发生后，大众口腔未交纳物业服务费。2015年1月6日，东合物业向大众口腔发出《温馨提示》，载明：贵公司物业管理费的缴费日期截止于2014年9月30日，您需缴纳2014年10月1日至2015年3月31日的物业管理费总计人民币52，532.70元，请于2015年1月20日前支付。大众口腔认为漏水排水管属于公共排水管，且认为东合物业未对该排水管进行疏通，造成该管道漏水，故大众口腔诉至本院，请求依诉予判。东合物业向大众口腔催讨物业服务费无果，故向本院提起反诉，请求依诉予判。
另查明：2013年1月至2014年12月期间，东合物业工作人员对涉案房屋天台每月进行巡视，遇下水口堵塞便进行清理。
以上事实，有庭审笔录，大众口腔提供的东合中心商务楼租赁合同书、前期物业管理协议、物业管理费缴费凭证，东合物业提供的房屋验收表、自装承诺书、系统改造承诺书、温馨提示、工程商业天台巡视检查表等证据，经庭审质证予以证实。

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。大众口腔主张其排水管道弯道接口脱落，雨水浸入医院造成经济损失系东合物业的责任，应就该主张提供相应证据。本案中大众口腔未举证证实排水管道弯道接口脱落系东合物业的责任，结合大众口腔在庭审中自认其对排水管道加装空调排水三通及东合物业工作人员对涉案房屋天台每月进行巡视遇下水口堵塞便进行清理的事实，本院认为大众口腔要求东合物业赔偿经济损失人民币312，000元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。东合物业要求大众口腔支付2014年10月1日到2015年3月31日物业管理费人民币52，532.70元的反诉请求，因大众口腔自认该期间物业服务费确实未交纳，该请求本院予以支持。东合物业要求大众口腔按照中国人民银行同期贷款基准利率从2014年10月1日计算至2015年3月31日止支付逾期利息的反诉请求，因东合物业发出的温馨提示中要求大众口腔于2015年1月20日前支付相应物业服务费，故逾期付款利息应按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年1月21日计算至2015年3月31日止。东合物业反诉请求超过的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、武汉大众口腔门诊部有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉东合物业管理有限公司支付2014年10月1日至2015年3月31日的物业服务费人民币52，532.70元及逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期一年期贷款基准利率从2015年1月21日起计算至2015年3月31日止）；
二、驳回武汉大众口腔门诊部有限公司的诉讼请求；
三、驳回武汉东合物业管理有限公司的其他反诉请求。
如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币5，980元，减半收取人民币2，990元，由武汉大众口腔门诊部有限公司负担。本案案件反诉费人民币1，114元，减半收取人民币557元，由武汉大众口腔门诊部有限公司负担。因此款武汉东合物业管理有限公司已垫付，武汉大众口腔门诊部有限公司将其应付款项人民币557元连同上述判决款项一并给付武汉东合物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处，行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

代理审判员　熊　婧

书记员：李国坤