武汉和信物业管理有限公司与卢某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉和信物业管理有限公司，住所地武汉经济技术开发区奥林花园1号商网二楼。
法定代表人：李晓山，该公司经理。
委托代理人：马剑伟、蔡志利，湖北敏讷律师事务所律师。
被告：卢某某。

原告武汉和信物业管理有限公司（以下简称和信物业）诉被告卢某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月22日立案受理，依法由审判员朱晓勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和信物业的委托代理人马剑伟、蔡志利，被告卢某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：原告和信物业系开发商湖北人信房地产开发有限公司前期指定委托为武汉经济技术开发区奥林花园小区提供物业服务的公司。被告卢某某系武汉经济技术开发区30r地块奥林花园1栋2单元602室房产业主，该房屋建筑面积为178.87平方米。2004年1月3日，被告卢某某（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定由原告和信物业为被告卢某某的上述房屋提供物业管理服务；住宅按建筑面积每月每平方米人民币0.80元（暂按人民币0.50元收取，以后根据市场情况调整）；业主或物业使用人从开发商公布移交房屋之日起开始缴纳物业管理服务费，并应在每月的10日前主动到物业处缴纳，逾期一日，乙方将按每日2%的标准收取滞纳金等内容。2009年7月8日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《奥林花园物业服务合同》，约定乙方按双方约定的物业服务标准为奥林花园小区提供物业服务；物业服务期限为3年，从2009年7月1日至2012年6月30日；其中2009年7月1日至2010年6月30日止多层楼房的物业服务费用为每月每平方米0.65元；乙方服务满一年由业主代表和业主委员会进行评估是否达到第三部分中的物业服务标准，若能达到则多层楼房的物业服务费为每月每平方米0.70元，若不能达到则按上年标准执行；业主应当按月（季度）交纳物业服务费；业主逾期（三个月）以上未交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用1‰加收违约金等内容。2013年1月12日，武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会（甲方）与原告和信物业（乙方）签订《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，约定乙方按照双方约定的物业服务标准提供服务；物业服务期限为三年，自2012年7月1日至2015年6月30日；多层住宅的物业服务费为每月每平方米0.70元；自2013年3月1日起，以上述服务费价格为基础，启动管理服务费上浮方案报甲方，甲方根据奥林花园业主大会议事规则采用书面征求意见方式征求业主意见，由奥林花园业主大会决议是否调整物业收费标准；业主按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为应纳费季度第二个月7日前；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当每日按欠费金额的0.9‰的标准向乙方支付违约金等内容。2013年9月28日，奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，载明“现同意从2013年10月1日开始正式按调整后的收费标准执行，新的物业费收费标准全小区多层、小高层、别墅、商铺在现有物业费的基础上每平方上调0.10元”。被告卢某某的涉案房屋在2007年入住后出现室内烟道返烟问题，向原告和信物业反映未能解决。原告和信物业在提供物业服务期间，对于小区内商户油烟扰民问题，曾向经营商户送达商网油烟问题意见函，并多次组织业主商讨对策并向相关职能部门反映情况。被告卢某某因室内油烟、商网油烟、环境卫生等方面存在的问题，自2008年1月1日起未再交纳物业服务费。原告和信物业催收物业服务费无果，遂诉至本院，请求依诉予判。
以上事实，有庭审笔录，原告和信物业提交的《物业管理服务协议》、《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》、业委会公告、物业服务企业资质证书、收费监审证、反映材料、商网油烟问题意见函、其他业主的交费凭证，被告卢某某提交的房屋权属证明、光碟等证据，经庭审质证予以证实。

本院认为：被告卢某某与原告和信物业签订的《物业管理服务协议》、武汉市奥林花园小区业主大会业主委员会与原告和信物业签订的《奥林花园物业服务合同》、《武汉市奥林花园小区物业服务合同》，以及奥林花园小区业主大会业主委员会向全体业主公布（2013年）业委字第18号公告，除其中违约金条款约定过高应属无效外，其他条款均未违反法律规定，应属有效。原告和信物业作为奥林花园小区的物业服务企业，应全面履行合同义务。被告卢某某作为业主，享受了原告和信物业对物业管理区域内共用部位和公用设施设备提供的维护管理服务，以及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等提供的其他物业服务，应承担交纳相应物业服务费的义务。被告卢某某关于油烟问题的抗辩，因原告和信物业未提供反证，本院予以采信。对于小区商业网点油烟扰民问题，原告和信物业已在职责范围内履行管理职责；对于被告卢某某室内烟道返烟问题，原告和信物业作为前期开发商指定的物业公司，对于质保期内出现的房屋质量问题，有义务协助业主与开发商协调解决；同时，室内烟道系住宅的共用部位，烟道的维护、修缮亦属于原告和信物业的管理服务职责范围，如需使用房屋维修基金的，原告和信物业应按照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的规定，对需维修和更新、改造项目提出使用方案。综合本案原告和信物业对被告卢某某反映问题的处理方式，同时考虑到对被告卢某某日常生活的影响程度，本院认为原告和信物业的服务工作存有瑕疵，原告和信物业公司应加强管理，改进服务质量。据此，本院认定被告卢某某应支付2008年1月1日至2014年9月30日的物业服务费共计人民币9，390.68元。其中，2008年1月1日至2009年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.50元计算；2009年7月1日至2012年6月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.65元计算；2012年7月1日至2013年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.70元计算；2013年10月1日至2014年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.80元计算。原告和信物业主张从2010年7月1日至2012年9月30日的物业服务费按每月每平方米人民币0.70元计算的主张，因原告和信物业对于合同约定的价格调整前置条件是否符合，即对于是否经业主代表和业主委员会评估达到物业服务标准未能提供证据，该主张本院不予支持。原告和信物业主张的违约金，因其存有服务瑕疵，本院不予支持。被告卢某某拒交物业服务费本金的抗辩，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、被告卢某某于本判决生效之日起10日内向原告武汉和信物业管理有限公司支付2008年1月1日至2014年9月30日的物业服务费人民币9，390.68元；
二、驳回原告武汉和信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币293元，减半收取人民币147元，由原告武汉和信物业管理有限公司负担人民币122元，由被告卢某某负担人民币25元。因此款原告武汉和信物业管理有限公司已垫付，被告卢某某将其应付款项人民币25元连同上述判决款项一并付给原告武汉和信物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：武汉市财政局非税收入汇缴专户－市中院诉讼费分户；帐户：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处（行号：832886）；上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　朱晓勤

书记员：徐盼