武汉卫科自动控制技术公司与周某物权保护纠纷一审民事判决书

原告：武汉卫科自动控制技术公司，住所地武汉市江岸区洞庭街特39号。
法定代表人：李源泉，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡文彬（一般授权代理），湖北普明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邱启雄（特别授权代理），北京德和衡（武汉）律师事务所律师。
被告：周某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住武汉市江岸区，
委托诉讼代理人：杨超（特别授权代理），北京市京师（武汉）律师事务所律师。
第三人：武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司，住所地武汉市江岸区南京路115号。
法定代表人：刘励，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：童奋飞（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：弭晶（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。

原告武汉卫科自动控制技术公司诉被告周某、第三人武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武汉卫科自动控制技术公司的法定代表人李源泉及委托诉讼代理人胡文彬，被告周某及其委托诉讼代理人杨超，第三人武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司的委托诉讼代理人童奋飞到庭参加了诉讼。因该案案情复杂，经本院院长及上级法院审批，依法延长审限九个月。本案现已审理终结。
原告武汉卫科自动控制技术公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告武汉卫科自动控制技术公司（以下简称卫科公司）与被告周某之间的租赁合同；2、被告周某腾退武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋给原告卫科公司；3、被告周某向原告卫科公司支付房屋租金201,388元；4、被告周某向原告卫科公司支付未按时交付租金造成的利息损失181,249元（自1990年12月1日起至2018年6月27日止，按年利率6%计算）；5、本案诉讼费由被告周某承担。事实与理由：1990年9月，武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司自动控制技术公司（以下简称武仪公司自动控制公司）购得位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋一套，并自1990年12月1日起将该房屋出租给职工周某。1998年，武仪公司自动控制公司经武汉市工商行政管理局批准，变更为卫科公司。同年，经政府批准，卫科公司完成了股份合作制改制，成为了职工持股的私营企业。1998年11月，卫科公司向房产管理部门申请，依法取得位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋所有权证。该房屋系非公有房屋。周某于1993年从卫科公司离职，离职后其一直住在武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室。周某自承租该房屋至今，经多次催收，未向武仪公司自动控制公司或卫科公司交一分钱租金。现卫科公司起诉来院。
被告周某辩称：一、卫科公司主张的房屋（以下简称诉争房屋）不仅属于周某工作期间分得的福利房，也是周某通过置换获得的房屋。卫科公司的法定代表人李源泉与周某因同样的政策而获得了同样的房屋，现恶意提起诉讼，完全是对周某的公报私仇。二、本案诉争房屋至今仍属于更名后的国企卫科公司的上级单位武汉仪器仪表自动化工业（集团）公司（以下简称武仪集团公司）所有，并非卫科公司所称的非公有房屋，不属于卫科公司所有。三、根据国企改制的相关政策，实行整体改制的企业，非经营性资产在改制中应当被剥离。卫科公司并未提供诉争房屋改制时随之“转移”或“变性”的证据材料。四、周某从未从武仪集团公司离职，租赁合同并未解除。卫科公司主张的租金及租金损失，不仅无依据，而且早已超过两年的诉讼时效。综上，周某认为涉诉房屋状态从未改变一直是国有资产，与卫科公司并无权属关系。
第三人武仪集团公司述称：改制之前卫科公司是武仪集团公司的二级公司，因现在武仪集团公司没有经营，相关人员及原始资料也没有，公司对具体情况不清楚。请求法院依法判决。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：
1990年9月13日，武仪公司自动控制公司与武汉市房地产开发公司签订《商品房销售合同》，购买位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋一套。1990年12月1日，武仪公司自动控制公司将该房屋分配给公司职工周某居住使用，并与周某签订《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》一份，约定，坐落于汉口××大道××号的房屋由周某承租使用；月租6.46元，租期自1990年12月1日开始计算；周某于每月发工资日交付当月租金，并由财务科部门直接从工资中扣除，如遇国家政策调整，按政策规定，变更月租金额。此后，位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室房屋一套由周某居住使用。1993年，周某从武仪公司自动控制公司调往武仪公司工贸公司工作。1998年2月20日，经武汉市工商行政管理局审核批准，武仪公司自动控制公司变更为卫科公司。该公司企业性质为全民所有制，行政主管及隶属法人为武仪集团公司。1998年7月16日，根据武汉市委、市政府《关于进一步开放国有小型企业的意见》，武汉骏业资产评估事务所出具《资产评估报告》，其中评估目的及范围载明有“卫科公司拟定就该公司的整体资产总额作为企业股份合作制改组，并作为向职工出售股权的计价参考依据”的内容，其附件《长期资产评估表—固定资产》中序号为24的商品房两室一厅（产地：解放大道，投入使用时间：92年1月）即为位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋。1998年7月27日，武汉市国有资产管理委员会办公室发布《市国资办关于确认卫科公司整体资产评估报告的通知》，确认上述评估结果用于公司股份合作制改革时的价值依据。1998年10月29日，武汉市企业机制改革领导小组发布《市机制办关于同意卫科公司实行股份合作制改制的批复》，同意卫科公司改造为股份合作制企业，改制后企业总股本150万股，全部为职工个人股，并请市财政、国资、工商、国税、地税、社保等部门及有关银行，办理过户、转贷及变更手续。1999年3月31日，经武汉市工商行政管理局审核批准，卫科公司的经济性质由全民所有制变更为股份合作制。1999年6月25日，卫科公司就位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋（建筑面积：57.25平方米，结构：混合结构，分摊共有共用建筑面积：7.48平方米）办理了房屋所有权证及国有土地使用证。其中，房屋所有权人为卫科公司，产别为国有房产（自管产），权属性质为国有。1999年9月18日，卫科公司申报《企业国有资产注销产权登记表》，该公司国有资产167万元注销。1999年11月1日，周某向卫科公司提出《关于购买住房的申请》，载明有“根据市关于‘房改’的有关精神，本人特申请购买本人现居住的住房（解放大道1809号12栋3-5号）产权，请协助办理有关手续。武仪集团工贸公司周某”的内容。同日，武仪公司工贸公司到卫科公司联系房改有关事宜。卫科公司答复上述房屋公司不卖了，准备做职工的单身宿舍。2008年1月，周某自武仪公司工贸公司退休。2011年2月24日，卫科公司向周某发出《关于催交房屋租金的通知》，载明有“解放大道1145号12-305房一套，系本公司于1990年9月13日购买的产权房。经查，你户于1990年12月1日住进此新房至今并未履行应交纳房租费的义务。为此特向你户送达催交房屋租金的通知。请你户将累计应交的房租本金（至2011年2月2日止）共7471.04元（息另计），从收到本通知当日起两周内交纳清结。请在2011年3月15日前，双方就清结交纳后的租房事宜重新签订协议”等内容。2018年，卫科公司以周某拒不缴纳租金且拒不腾退为由，将周某诉至法院。
另查明：1998年4月21日，武汉市人民政府发布《市人民政府关于进一步加快出售旧公有住房促进已售公房上市的通知》，售房对象中规定“凡具有本市城镇户口，已合法租住或由单位调整分配的、属于出售范围内国家直管和单位自管公有住房的住户或职工（以下统称承租住户），都可以申请购买现租住公有住房。公有住房产权单位对本单位和非本单位的承租住户购买公有住房要执行统一售房政策，不得限制非本单位承租住户购买公有住房”，武汉市物价局办公室印发《市物价局、市房改办关于调整公有住房租金标准的通知》，公有住房月租金标准由现行的平均每平方米使用面积0.88元调整到1.42元，其中结构级别为砖混一等的，由1元/㎡调整为1.5元/㎡；结构级别为砖混二等的，由0.8元/㎡调整为1.2元/㎡。调整后的公有住房租金标准自1999年9月17日1999年9月1日起执行。

本院认为：关于解除卫科公司与周某之间的租赁合同并要求周某腾退案涉房屋的问题。在案涉房屋的所有权尚属武仪公司自动控制公司时，周某与该公司就案涉房屋于1990年12月1日签订了公有房屋住宅公约，双方未定租期，应视为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案案涉房屋登记的不动产所有权人为卫科公司（全民所有制），故签订于1990年12月1日《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》在卫科公司（全民所有制）和周某之间继续产生拘束力，双方应按《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》的约定履行权利义务。1999年，卫科公司进行改制。卫科公司在改制时武汉骏业资产评估事务所出具《资产评估报告》，其中评估目的及范围载明有“卫科公司拟定就该公司的整体资产总额作为企业股份合作制改组，并作为向职工出售股权的计价参考依据”的内容，其附件《长期资产评估表—固定资产》中序号为24的商品房两室一厅（产地：解放大道，投入使用时间：92年1月）即为位于江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋。1999年3月31日，经武汉市工商行政管理局审核批准，卫科公司的经济性质由全民所有制变更为股份合作制，且就相关资产进行处分。1999年6月25日，卫科公司就诉争房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用证。房屋权虽注明为国有性质，但在改制后该房屋已划归股份合作制的卫科公司。上述事实可以证明改制后的卫科公司已取得房屋权属的事实。现卫科公司（股份合作制）以周某拒不交纳租金为由，请求法院确认双方之间的租赁关系已解除，并要求周某从案涉房屋腾退。对周某未交纳租金的问题，本院认为，周某租住位于武汉市江岸区话剧院B栋3单元305室的房屋系由其原所在单位分配的公有房屋，其房屋租金依惯例由单位财务科部门直接从当月的工资中扣除，无需另行缴纳租金。卫科公司因改制取得诉争房屋所有权后，周某因认为卫科公司原系全民所有制企业，而改制后的卫科公司为股份合作制企业，现改制后的公司取得房屋所有权不合法，故未向卫科公司支付租金。其后周某向有关部门反映相关纠纷并等待回复。基于上述各种原因，周某才未向卫科公司交纳案涉房屋租金，与恶意拖欠房租的违约行为性质不同。案涉房屋自1990年12月1日起就由周某长期居住使用，历经企业更名、改制，且周某曾就该房屋向卫科公司提出过房改申请，但因卫科公司认为该房屋属于商品房性质，且该房屋将用于建设单位职工的单身宿舍，未对周某居住房屋进行房改，加之公有房屋住宅公约中约定的租金金额明显低于市场价格，具有一定的福利性质。考虑案涉房屋的历史由来及现状和未进行房改等原因，对于卫科公司提出解除其与周某之间的租赁合同并要求周某从案涉房屋腾退的诉讼请求，本院不予支持。关于要求周某支付租金的问题。在卫科公司取得案涉房屋所有权后，武仪公司自动控制公司在房屋租约中的权利义务由卫科公司承受。原全民所有制的卫科公司因改制权利义务由股份合作制的卫科公司承受。周某承租案涉房屋，应向卫科公司支付租金。关于租金起算时间，卫科公司主张从1990年12月1日开始计收租金。对此，本院认为，周某与武仪公司自动控制公司签订《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》约定，月租6.46元，租期自1990年12月1日开始计算；周某于每月发工资日交付当月租金，并由财务科部门直接从工资中扣除，如遇国家政策调整，按政策规定，变更月租金额。周某于1993年从武仪公司自动控制公司调往武仪公司工贸公司工作。因此，周某在1993年以前系由武仪公司自动控制公司直接从工资中扣除租金。卫科公司虽主张周某于1990年12月1日支付租金，但其未举证证明彼时周某在武仪公司自动控制公司工作期间未从工资中扣除租金，对卫科公司提出周某支付1990年12月1日至1993年6月租金的主张不予支持。周某调离武仪公司自动控制公司后即不存在单位从工资中扣除租金的问题，加之双方均认可周某于1993年离开武仪公司自动控制公司，但均未举证证明具体离开时间，故本院根据本案实际情况，酌定周某应支付1993年7月之后的租金。关于租金的具体数额。卫科公司虽于1999年6日就案涉房屋办理了房屋所有权证及国有土地使用证，但其未举证证明彼时周某即知晓案涉房屋登记于卫科公司名下一事，且双方也未就案涉房屋租金进行协商，故1993年7月至1999年8月期间，周某应依《武汉仪表机电设备配套公司公有房屋住宅公约》之约定向卫科公司支付租金，即按照每月6.46元的标准进行计算，为478.04元。1999年9月1日至2011年2月23日期间，由于武汉市物价局自1999年9月1日起调整公有房屋月租金标准，案涉房屋月租金标准调整至每平方米使用面积1.5元。加之案涉房屋建筑面积为57.25平方米，按照建使比1.3的换算标准，使用面积即为44.04平方米，故此期间的租金应按照每月66.06元的标准进行计算，为8,311.76元（66.06元×125+66.06元÷28×23=8,311.76元）。此后，卫科公司于2011年2月24日向周某发出《关于催交房屋租金的通知》，通知中卫科公司表明了其所有权人的身份，据此能够推断周某在2011年2月24日时知道或应当知道了卫科公司系案涉房屋的新所有人，即知道或应当知道房屋租赁合同相对人变更为卫科公司（股份合作制企业）。此后，周某应与卫科公司重新协商确定租金数额。若周某与卫科公司重新约定了租金数额，或物价部门对房屋计租标准给予指导核定，双方可以按照新约定或核定的标准计收房租。关于未按时交付租金造成的利息损失。因周某并非恶意拖欠房租违约，且卫科公司进行企业改制后，涉案房屋权属已归卫科公司所有，2011年2月24日之后的租金需要双方协商确定。鉴于目前双方对房屋租金并未进行明确约定，故关于未按时交付租金造成的利息损失，本院暂不予以处理，卫科公司可在与周某重新约定房屋租金后，另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告周某于本判决书生效之日起十日内向原告武汉卫科自动控制技术公司支付截至2011年2月23日的房屋租金8,789.80元；
二、被告周某于本判决书生效之日起十日内向原告武汉卫科自动控制技术公司重新协商支付2011年2月24日之后的租金。若周某与武汉卫科自动控制技术公司重新约定了租金数额，或物价部门对房屋计租标准给予指导核定，双方可以按照新约定或核定的标准计收房租；
三、驳回原告武汉卫科自动控制技术公司的其他诉讼请求。
被告周某如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7,039元，由被告周某负担3,519.50元，原告武汉卫科自动控制技术公司负担3,519.50元。因案件受理费已由原告武汉卫科自动控制技术公司预交，故被告周某在支付上述款项时，将案件受理费3,519.50元一并支付给原告武汉卫科自动控制技术公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审判长 王雪涛
人民陪审员 祁军
人民陪审员 任频

书记员： 胡心慧