武汉九通置业有限公司诉被告张某某商品房买卖合同纠纷一审民事判决书

武汉九通置业有限公司
朱兆雍（湖北黄鹤律师事务所）
张某某
张玉萍
李力平（湖北森生律师事务所）

原告:武汉九通置业有限公司，住所地:武汉市江汉区新育村62号。
法定代表人:陈潜峰，该公司董事长。
委托代理人:朱兆雍，湖北黄鹤律师事务所律师。
被告:张某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人:张玉萍，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人:李力平，湖北森生律师事务所律师。
原告武汉九通置业有限公司（以下称原告）诉被告张某某（以下称被告）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2012年9月27日公开开庭审理了本案，原告委托代理人朱兆雍，被告委托代理人张玉萍、李力平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为:关于是否应解除原被告双方于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》问题。我国《合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的几种条件，其中九十三条规定了当事人协商一致或约定一方解除合同的条件成就两种合同解除的情况，第九十四条规定了合同解除的五种法定情况，分别是不可抗力、履行期届满前当事人一方明确表示或以行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务并经催告仍不履行、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现、法律规定的其他情形。由于原、被告双方没有事先约定解除合同的条件，在产生纠纷后也没有达成解除合同的一致意见，因此不适用《合同法》第九十三条的规定。鉴于被告已经支付了1140.4万元首付款，并按照原告的要求，向其指定的银行提供了办理银行贷款所需的全部资料，积极地履行了《商品房买卖合同》及《补充协议》合同的主要义务，因此本案也不适用于《合同法》第九十四条第一至四款的规定。《合同法》第九十四条第五款关于合同法定解除的法律规定的其他情形，是指《合同法》第六十九条，当事人依法行使抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。在本案中，行使抗辩权中止履行的是被告方，因此根据本条规定，只有被告有权提出解除合同，而原告无权提出。《合同法》第一百六十七条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，被告已支付1140.4万元首付款，超过了全部价款的1／5，因此原告无权提出解除合同。故，原告关于解除原、被告双方于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求于法无据，不应支持。
关于被告是否应承担延迟支付购房款违约金397.46万元的问题。原告的房屋为具备销售及交付条件的现房。原告不能证明在2009年1月15日，签收房屋《资料清单》的签字人与被告之间存在委托代理关系，因此无法证明被告收到其交付的房屋验收资料。2009年8月7日原告实际交付房屋，而被告在2009年1月8日付款400万元、2009年4月12日付款200万元、2009年4月28日付款120.3万元、2008年9月30日预付200万元、2009年8月10日付款220.1万元，总计1140.4万元，实际履行了首付款的主要部分，剩余部份未付是因为原告交付房屋存在逾期和2-2G商铺被隔墙分割，面积减少，使用功能降低，与合同约定不符问题，被告以缓交部分首付款作为对原告房屋交付与约定不符的抗辩，不应视作逾期履行付款义务。故原告向被告主张逾期付款违约责任，本院不予支持。
综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，为有效协议。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第六十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  之规定，判决如下:
驳回原告武汉九通置业有限公司的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第（一）款  的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院（单位编码:103001），开户银行:中国农业银行武汉市东湖支行，户名:湖北省财政厅非税收入汇缴结算户，帐号:052101040020201。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

本院认为:关于是否应解除原被告双方于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》问题。我国《合同法》第九十三条、九十四条规定了合同解除的几种条件，其中九十三条规定了当事人协商一致或约定一方解除合同的条件成就两种合同解除的情况，第九十四条规定了合同解除的五种法定情况，分别是不可抗力、履行期届满前当事人一方明确表示或以行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务并经催告仍不履行、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现、法律规定的其他情形。由于原、被告双方没有事先约定解除合同的条件，在产生纠纷后也没有达成解除合同的一致意见，因此不适用《合同法》第九十三条的规定。鉴于被告已经支付了1140.4万元首付款，并按照原告的要求，向其指定的银行提供了办理银行贷款所需的全部资料，积极地履行了《商品房买卖合同》及《补充协议》合同的主要义务，因此本案也不适用于《合同法》第九十四条第一至四款的规定。《合同法》第九十四条第五款关于合同法定解除的法律规定的其他情形，是指《合同法》第六十九条，当事人依法行使抗辩权中止履行的，应当及时通知对方，对方在合理期限内未恢复履行能力并且提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。在本案中，行使抗辩权中止履行的是被告方，因此根据本条规定，只有被告有权提出解除合同，而原告无权提出。《合同法》第一百六十七条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的1／5，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，被告已支付1140.4万元首付款，超过了全部价款的1／5，因此原告无权提出解除合同。故，原告关于解除原、被告双方于2009年1月8日签订的天下国际公馆1-2层商铺《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求于法无据，不应支持。
关于被告是否应承担延迟支付购房款违约金397.46万元的问题。原告的房屋为具备销售及交付条件的现房。原告不能证明在2009年1月15日，签收房屋《资料清单》的签字人与被告之间存在委托代理关系，因此无法证明被告收到其交付的房屋验收资料。2009年8月7日原告实际交付房屋，而被告在2009年1月8日付款400万元、2009年4月12日付款200万元、2009年4月28日付款120.3万元、2008年9月30日预付200万元、2009年8月10日付款220.1万元，总计1140.4万元，实际履行了首付款的主要部分，剩余部份未付是因为原告交付房屋存在逾期和2-2G商铺被隔墙分割，面积减少，使用功能降低，与合同约定不符问题，被告以缓交部分首付款作为对原告房屋交付与约定不符的抗辩，不应视作逾期履行付款义务。故原告向被告主张逾期付款违约责任，本院不予支持。
综上，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》未违反法律、行政法规的禁止性规定，系当事人真实意思表示，为有效协议。原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第六十七条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条  之规定，判决如下:

驳回原告武汉九通置业有限公司的诉讼请求。

审判长：郑德祥
审判员：杨汉祥
审判员：胡劲

书记员：毛亚坤