武汉万济御景物业管理有限责任公司与王新学物业服务合同纠纷一审民事判决书

原告：武汉万济御景物业管理有限责任公司，住所地：武汉市汉南区汉南大道1259号。机构代码：91420113555043135M。法定代表人：何年华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李利秋，女，1970年6月7日出生，汉族，住武汉市江汉区，系武汉万济御景物业管理有限责任公司员工。被告：王新学，男，1970年7月20日出生，汉族，户籍所在地武汉市汉南区。现住武汉市汉南区，

原告武汉御景物业诉称，原告系从事物业服务的企业，被告王新学系御景华府业主，原告受建设单位委托对御景华府提供物业服务。原、被告双方于2011年5月签订《前期物业服务协议》，约定：被告房屋的建筑面积为133.22平方米，物业服务费用收取方式及期限（协议第四条）为：被告于开发商公布入伙之日起开始向原告缴纳物业管理服务费。被告应在入伙之日向原告预缴6个月的物业管理服务费，之后按半年缴纳，交纳费用时间为：每半年第一个月的10日前。高层物业的物业管理服务费按建筑面积每月每平米1.35元。违约责任（协议第十一条）为：被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳违约金。被告于2011年7月1日入伙，但被告仅缴纳物业服务费至2013年6月30日。自2013年7月1日起被告未按约定缴纳物业费，截止2017年7月，被告应交2013年7月1日至2017年12月31日物业费人民币9711.74元，经原告多次催缴，被告拒绝履行付款义务。原告诉至法院，请求判令：一、被告立即偿还欠缴2013年7月1日至2017年12月31日的物业管理费人民币9711.74元（133.22平方米×1.35元×54个月）；二、被告支付逾期违约金3457.38元（按每日万分之五计算至2017年6月30日）；三、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、御景华府前期物业服务协议，拟证明原、被告间服务协议及双方的权利义务；2、2013年至2017年催缴通知书及张贴照片、催款律师函及送达的照片，拟证明原告多次催收管理费的事实；3、监审证，拟证明原告收取管理费标准的依据。被告王新华辩称，原告武汉御景物业的管理服务质量极差，主要表现在：1、未对公共设施、草坪绿植、安全管理、环境卫生、物业综合管理等尽到维护保养义务；2、未公布、公示物业服务年度计划、物业服务资金收支情况；3、《前期物业服务协议》自2015年5月业主委员会成立后自行终止，业主与原告没有签订《物业服务协议》，双方无物业服务合同约定的法律关系，物业公司没有收取物业管理费的依据，且收费标准也没有依据；4、在入住装修时发现房屋存在严重质量问题，卧室、卫生间窗户关闭不严，漏风严重，以及阳台顶部水泥层脱落，卧室墙壁渗水，多次找物业公司均没有及时处理，致使房屋质量过质保期。被告认为原告作为物业管理服务主体，在保安、保洁及保绿等方面存在服务不及时不到位的重大问题，可待原告达到服务标准后，被告才会缴纳物业费。被告王新学向法庭出示如下证据：1、家中窗户、墙面渗水及小区内杂草、垃圾、乱牵电线、公共设施失修、小区保安值班时聊天等反映小区脏乱差的一系列照片；2、2011年5月至2013年6月30日交物业管理费的收据、前期物业管理服务协议。当事人在诉讼中向法庭提交的证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1的真实性没有异议，但认为其不能作为物业公司对业主进行服务并收取物业管理费的依据；对证据2中的缴费通知单的照片有异议，认为有作假嫌疑，但无据证实。本院认为，原告提交证据2中的其他证据可证实原告多次催收物业费的事实，该组证据效力予以采信；对证据3监审证有异议，认为没有年检。本院认为监审证虽然没有年审，但双方依《前期物业服务协议》被告接受原告服务时，监审证在有效期内，且《前期服物业服务协议》对服务价格已作了明确约定，故结合证据1和3可以确认收取物业服务费的收职标准，故证据1、3的效力本院予以采信。原告对被告提交的证据1的真实性不持异议，但对其关联性及证明目的有异议，认为被告提交的照片只能证明小区内瞬间静止的状态，不能证明小区长期的状态。本院认为，原告对被告提交证据1的质证意见是客观的，但该证据可证明原告服务确实存在被告所列的情形，故该组证据效力依法予以采信。对于被告提交的证据2中的物业服务费收款收据与本案无关，其证据效力本院不予采信；被告提交的证据2中的《前期物业管理服务协议》与原告提交的证据1是一致，其证据效力本院予以采信。经审理查明，被告王新学系御景华府2栋3单元701室业主，房屋建筑面积为133.22平方米，原告对御景华府提供物业服务。2011年5月，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定原告对御景华府实行前期物业管理，被告按建筑面积133.22平方米以1.35元/平方米/月的标准缴纳物业管理费。若被告未按约定时间和标准缴纳物业管理费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五缴纳滞纳金。被告入伙后，缴纳物业服务费至2013年6月30日。因原告在提供物业管理服务时，在保洁、保安、保绿等方面存在的服务管理瑕疵，被告以此为由，自2013年7月1日起被告未按约定缴纳物业费，截止到2017年7月，被告应交2013年7月1日至2017年12月31日物业管理费人民币9711.74元。在本案审理过程中，经本院主持调解，因被告要求原告减少物业服务费的标准过高，双方没有达成调解协议。后原告表示在服务过程中难免存在一些瑕疵，愿意放弃对被告追偿违约金的诉求。
原告武汉万济御景物业管理有限责任公司（以下简称武汉御景物业）诉被告王新学物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告武汉御景物业的委托诉讼代理人樊丹、被告王新学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依据《武汉市物业管理条例》第五十五条第三款之规定，物业服务合同期限届满，业主大会没作出选聘或者续聘决定之前，原物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告在约定期满后仍为被告提供了物业管理服务，有权向被告主张收缴物业服务费。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理服务费。故原告武汉万济御景物业管理有限责任公司与被告王新学签订的《前期物业服务协议》合法有效，原告要求被告王新学缴纳物业管理费的诉求本院予以支持。被告认为原告没有按《协议》约定的权利义务全面履行其应尽义务，没有达到协议约定的物业服务管理质量，存在辩称中诸多情形，因此，原告应当改进服务态度，提升服务质量，待达到服务标准时，再缴纳物业费的辩称意见不能成立，本院不予支持。原告在履行物业管理服务协议时，在保洁、保绿、保安等方面的服务管理瑕疵，应当及时改进和完善。在案件审理过程中，原告为缓解原、被告之间的关系，寻求长期和谐共处的良好环境，同时对服务管理存在瑕疵的客观认识，自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系当事人对自己实体权力的处分，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条之规定，判决如下：

被告王新学于本判决生效后十日内支付原告武汉万济御景物业管理有限责任公司物业管理费9711.74元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，减半收取65元，由被告王新学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　丁新红

书记员：沙莹