武某某与佳木斯市某汽车快修店租赁合同纠纷一案民事判决书

原告：武某某，男，住黑龙江省佳木斯市郊区。
委托诉讼代理人：姜爱民，黑龙江中殿律师事务所律师。
被告佳木斯市某汽车快修店，住所地黑龙江省佳木斯市向阳区。
经营者：刘某，女，住黑龙江省佳木斯市前进区。
委托诉讼代理人：隋某某，男，住黑龙江省佳木斯市向阳区。

原告武某某与被告佳木斯市某汽车快修店租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭玺良适用简易程序公开开庭进行了审理，原告武某某的委托诉讼代理人姜爱民，被告刘某及其委托诉讼代理人隋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告武某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的房屋租金150000元，并支付违约金18000元（自2015年11月至合同履行期届满时止）；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年9月，原告与被告负责人刘某签订《房屋租赁合同》，双方约定了租赁房屋的地点、用途，约定租赁期限从2011年11月1日至2016年11月1日，年租金150000元，于每年的11月1日前交清。同时还约定如被告拖欠租赁费的违约金计算方法。合同签订后，原告按合同约定将租赁房屋交付被告，被告亦按约支付租赁费。合同履行至2015年时，被告未按合同约定支付租赁费至今，原告与被告协商未果，诉至法院。考虑到双方约定的违约金过高，原告仅要求被告支付18000元的违约金。依上述，请求支持原告的诉请。

本院认为，成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制禁止性规定，应为有效。原告作为出租方已按合同约定交付租赁房屋的义务，被告作为承租方应按约履行给付房屋租赁费的义务，被告未按约履行给付租赁费，应属违约，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定给付拖欠期间的房屋租赁费，于法有据，应予支持。关于双方合同约定的违约金，其数额超出法律规定，依法应予调整，原告主动降低违约金数额，要求被告支付违约金18000元，系在法律规定的合理范围内，本院予以支持。关于被告抗辩被告违约在先的主张，虽原告在租赁期内将房屋转让他人，但未影响承租人即被告的相关权益，亦不影响原、被告之间租赁合同的履行，原告转让租赁房屋的行为不违反法律规定，故对被告的该抗辩主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

被告佳木斯市某汽车快修店（刘某）于判决生效五日内给付原告武某某房屋租赁费150000元及违约金18000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1830元，由被告佳木斯市某汽车快修店负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。

审判长　　郭玺良

书记员：马新宇