欧阳春某、王某珍等与宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司等商品房销售合同纠纷一审民事判决书

原告：欧阳春某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省江门市新会区。原告：王某珍，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省江门市新会区。二原告共同委托诉讼代理人：王某华，湖北民基律师事务所律师。特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：肖庆，湖北民基律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道（长途客运站旁），统一社会信用代码91420506753413416M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长，委托诉讼代理人：彭雅雯，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。被告：宜昌弘盛商业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道41-1号，统一社会信用代码91420500568324550W。法定代表人：徐启华，该公司总经理，委托诉讼代理人：胡家才，该公司员工，一般授权代理。

原告欧阳春某、王某珍向本院提出诉讼请求：要求被告瑞德隆公司返还多收取的购房款162525元及资金占用利息（从2016年11月17日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率上浮10％标准计算），并由被告弘盛公司对上述债务承担连带清偿责任，同时由瑞德隆公司和弘盛公司承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月16日，欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司、弘盛公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定由欧阳春某、王某珍购买瑞德隆公司开发的盛世天下8号楼113号商铺，并将该商铺出租给弘盛公司，期限十年，每年租金54175元。三方约定该商铺总价为541750元，弘盛公司将第一年至第三年租金162525元支付给瑞德隆公司冲抵房款。同日，欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》，约定房款总价为379225元，《商品房买卖合同》签订后，欧阳春某、王某珍支付了购房款379225元。后欧阳春某、王某珍未收取弘盛公司第一年至第三年的租金，以为该部分租金冲抵了房款。在欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司返还面积差房款诉讼中，法院生效判决确认该商铺总价为379225元，返还面积差房款单价也是以此总价为依据计算的，因此以租金冲抵的房款属于瑞德隆公司多收了。欧阳春某、王某珍多次催告瑞德隆公司返还多收取的房款，但至今未返还。瑞德隆公司应依生效判决收取房款，将多收取的房款返还欧阳春某和王某珍。《商铺委托经营管理合同》为三方协议，弘盛公司应对瑞德隆公司返还房款的义务承担连带责任。被告瑞德隆公司辩称，抵扣房款的主体是弘盛公司，瑞德隆公司没有实际收取，更不存在资金占用问题，瑞德隆公司不是返还购房款的义务主体，且合同中没有约定连带责任的承担问题，原告欧阳春某、王某珍要求瑞德隆公司与弘盛公司承担连带责任无依据。请求法院驳回欧阳春某、王某珍的诉讼请求。被告弘盛公司与被告瑞德隆公司的答辩意见一致。本院经审理认定事实如下：2012年3月16日，被告瑞德隆公司作为出卖人、原告欧阳春某和王某珍作为委托方、被告弘盛公司作为受委托方签订了《商铺委托经营管理合同》，三方商定欧阳春某和王某珍购买瑞德隆公司开发的位于区××与××路交汇处盛世天下8号楼113号商铺，其建筑面积49.25平方米。欧阳春某和王某珍委托弘盛公司对该商铺进行对外经营、使用和管理，全权负责商铺事宜。三方在该合同中约定：瑞德隆公司、欧阳春某和王某珍双方按照原约定8号楼113号商铺单价本应为11000元/㎡，总价本应为541750元;委托经营期限为十年，即从2012年9月30日起至2022年9月29日止，每年租金为54175元（即总房款的10％）；弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益162525元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额，瑞德隆公司、欧阳春某和王某珍双方已经予以确认;瑞德隆公司与欧阳春某、王某珍双方在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为7700元/㎡，约定总价为379225元，即原房价总价为541750元，经三方约定后直接在总房价中扣除三年租金后的实际成交房价总价为379225元。该合同还对其他事项进行了约定。同日，欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司签订《商品房买卖合同》，瑞德隆公司将其开发的位于区××与××路交汇处盛世天下8号楼113号商铺出卖给欧阳春某和王某珍，双方在合同中约定：其建筑面积共49.25平方米，按建筑面积计算该商品房单价为7700元/㎡，总价为379225元。合同签订后，欧阳春某、王某珍向瑞德隆公司支付了房款379225元。2016年3月，因该商铺面积存在误差双方发生争议，欧阳春某和王某珍向本院起诉，在其诉讼请求中要求瑞德隆公司按照三方签订的《商铺委托经营管理合同》中约定的房屋单价11000元/㎡计算返还房屋面积误差款及利息，本院判决后，欧阳春某和王某珍、瑞德隆公司均上诉至宜昌市中级人民法院，宜昌市中级人民法院按照欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》约定的单价7700元/㎡计算房屋面积误差款，判决由瑞德隆公司返还欧阳春某和王某珍。上述事实，有原告欧阳春某、王某珍提交的《商铺委托经营管理合同》、《商品房买卖合同》、本院（2016）鄂0505民初327号民事判决书、宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终2292号民事判决书，以及原告欧阳春某和王某珍的委托诉讼代理人、被告瑞德隆公司的委托诉讼代理人、被告弘盛公司的委托诉讼代理人的当庭陈述等证据证实。本院认为，本案各方当事人争议的焦点为被告瑞德隆公司是否多收取了原告欧阳春某、王某珍购房款162525元，以及欧阳春某、王某珍主张瑞德隆公司承担返还责任，并由被告弘盛公司承担连带清偿责任的理由是否成立。因该争议焦点不仅涉及到《商品房买卖合同》，尤其还涉及到《商铺委托经营管理合同》，本案案由应为商品房销售合同纠纷和其他合同纠纷。欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》,以及欧阳春某、王某珍与瑞德隆公司签订的《商品房买卖合同》均为各方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律法规强制性规定，均为有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行。关于房屋买卖价款确定的由来，各方当事人已在前述两份合同中约定得非常清楚。按照欧阳春某和王某珍与瑞德隆公司、弘盛公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定，欧阳春某和王某珍向瑞德隆公司购买的商铺单价本应为11000元/㎡，总价本应为541750元；欧阳春某和王某珍委托弘盛公司经营，弘盛公司将委托期限内第一年至第三年经营所得收益162525元支付给瑞德隆公司冲抵上述部分房款总额；瑞德隆公司与欧阳春某、王某珍在签订《商品房买卖合同》时，将直接扣除该款项，约定单价为7700元/㎡，约定总价为379225元，即原房价总价为541750元，扣除三年租金后的实际成交房价总价为379225元。嗣后，瑞德隆公司与欧阳春某、王某珍签订的《商品房买卖合同》中的房屋价款也是按照上述约定签订的，即单价为7700元/㎡，总价为379225元。很明显，瑞德隆公司并未多收取欧阳春某和王某珍购房款162525元，三方已在《商铺委托经营管理合同》中约定该款由弘盛公司支付给瑞德隆公司冲抵部分房款。瑞德隆公司与欧阳春某、王某珍签订的《商品房买卖合同》虽然是独立合同，但不是孤立形成的，其中关于房屋实际成交价的约定是依据三方签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定而来的。宜昌市中级人民法院（2016）鄂05民终2292号民事判决书是根据瑞德隆公司与欧阳春某、王某珍签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款及单价，来确定瑞德隆公司因房屋面积误差应承担违约责任的计算依据的，欧阳春某、王某珍不能以此来否定三方所签订的《商铺委托经营管理合同》中的前述约定。因此，原告欧阳春某、王某珍提交的证据不能证明其诉讼主张，其要求瑞德隆公司返还多收取的购房款162525元及利息，并由弘盛公司承担连带清偿责任，与事实不符，违背诚实信用原则，其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
原告欧阳春某、王某珍与被告宜昌瑞德隆房地产开发有限责任公司（以下简称“瑞德隆公司”）、宜昌弘盛商业管理有限公司（以下简称“弘盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欧阳春某、王某珍的委托诉讼代理人王某华、肖庆，被告瑞德隆公司的委托诉讼代理人彭雅雯，被告弘盛公司的委托诉讼代理人胡家才到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人均申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。

驳回原告欧阳春某、王某珍的诉讼请求。案件受理费3612元减半收取1806元，由原告欧阳春某、王某珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　熊远晶

书记员：冯辈蓓