梅某某、梅某某等与罗某某等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：梅某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住咸宁市咸安区，原告：梅某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，委托诉讼代理人：潘盼盼，湖北顺风律师事务所律师。被告：罗某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，被告：龚光荣，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，被告：洪先科，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，崇阳县人，住崇阳县，委托诉讼代理人：汪良君，湖北顺风律师事务所律师。

原告梅某某、梅某某向本院提出诉讼请求：1、判令三被告立即支付房地产转让款32万元，并从2014年6月6日起，开始按日万分之五支付逾期违约金至付清之日止；2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年9月6日，原告梅某某经原告梅某某授权，以原告梅某某（甲方）的名义，将自己和同胞之妹梅某某的房产土地一并转让给三被告（乙方），并签订了《房地产权转让合同书》。合同主要内容：甲方的房屋位于崇阳县天城镇××三组××、××号共有房屋、土地一并转让给乙方，转让价款为人民币108万元。余款付清时间最迟不超过2014年6月6日。如乙方未按本合同约定给付转让价款，每逾期一天，按应付金额的日万分之五支付甲方违约金。合同签订后，两原告随即就将房屋腾出并交付给了被告，被告却不能按期向原告支付房地产转让款，经原告多次催讨，最后一次付款时间为2016年1月21日，累计共付款76万元。至今，三被告仍欠原告转让款32万元。被告的行为致使原告合同目的不能实现。综上，原告已经按照合同全面履行了约定的义务，被告至今不支付合同余下的款项，已经构成严重违约。原告在多次催告无果的情况下，现按照合同约定要求被告承担逾期付款的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依照《合同法》的相关规定，请贵院依法审判。被告罗某某、龚光荣、洪先科辩称，一、被答辩人为达诉讼目的，不惜扭曲、捏造事实，显属不当。2013年9月答辩人因土地开发需要，以人民币108万元的价格受让了被答辩人位于天城镇××、××号的房地产。双方经协商一致签订了《房地产权转让合同》，该合同第四条约定“甲方在乙方指定的期限（但不得少于7日）内自行搬出房地物件”。可是，在答辩人付款76万元（合同约定付款60万元原告即腾退交付房屋，现已超过合同约定16万元）并多次要求交付房屋后，被答辩人仍以未付清房款而拒绝腾退房屋，且至今还在占有、出租。但被答辩人无视客观事实，坐享出租的租金不算，还捏造所谓“合同签订后，两原告随即就将房屋腾出并交付给了被告”，试问房屋谁在管理？租金谁在收？二、被答辩人未遵守合同约定，造成答辩人不能如期拆除房屋。合同第二条约定，“本合同生效之日给付2户共30万元，房屋拆除开工前一天给付2户共计30万元，余款共计2户48万元在房屋拆除完毕之日起三个月内一次性付清”。答辩人付款共计76万元，超过约定的应付款数额16万元，按照合同约定被答辩人应腾退房屋并交付答辩人拆除，但被答辩人至今拒绝腾退，造成答辩人不能如期拆除房屋；三、由于被答辩人未能按约腾退、交付房屋，答辩人提出拒绝支付剩余房款的抗辩合情、合理、合法。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，答辩人未能支付剩余房款，是行使合同履行的抗辩，依法不构成违约；四、鉴于被答辩人在答辩人按约支付房屋转让款后，仍然拒绝提供身份证协助答辩人申报改建，导致答辩人未能成功办理房屋改造和报建审批手续，致使答辩人房屋开发项目不能实现，合同目的落空。《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。据此，答辩人要申请报建审批，只有依法登记取得房地产的物权，方可申报。虽然答辩人和被答辩人签订了房地产权转让合同，但只说明合同成立。要实际取得该不动产的物权，当日需要办理不动产的物权变更登记。未经登记，不发生物权变动的效力。自然答辩人就无法申请房屋改造，更不能拆除。被答辩人明知答辩人受让的房地产并不是自己居住，而是用于整体开发，但被答辩人却置双方约定而不顾，无理拒绝提供身份证，造成答辩人在规定期间内因不能提供被答辩人的身份证而报建受阻。因延误申报，错失项目的审批良机，使整个开发项目被人为搁置达三年之久，给答辩人增添了巨大的经济损失和社会压力。鉴于当前政府尚未对旧房改造和城建规划发布相关政策，国土和房屋建设行政机关对房屋改造建设项目还没有启动立项，造成合同目的难以实现；五、被答辩人未能按期腾退、交付房屋，且所转让的土地使用权范围亦与实际不符，已经构成违约，应当依法承担违约责任。《房地产权转让合同书》第一条约定，所转让的房屋范围为东至龚光甫房，西至丁晓文房外墙60公分处；可实际事实是被答辩人西侧与丁晓文房之间的长1.16米、宽约2.5米的空地，是尧栋良等住户预留进出的公共通道，并不属于被答辩人独有，故实际转让范围比合同约定的小，其转让价款当然应据实减少。鉴于被答辩人未能按期腾退房屋、交付房屋，根据双方签订的《房地产权转让合同书》第五条第3款“如甲方未按期腾出房屋，或者乙方在规定期限内未能完成房屋拆除事项，则违约方需向对方支付违约金30万元，并守约方有权解除本合同”之规定，被答辩人未能按期腾出房屋，显然构成违约，依法应当承担支付违约金30万元的责任。综上，由于被答辩人违约，致使答辩人不能实现合同目的，并造成巨大的经济损失，答辩人请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据3有异议，合同的真实性无异议，但不能证明被告未按合同履行的事实。原告对被告提供的如下证据持有异议：证据1的真实性无异议，合同约定标的物所在的位置、面积及界限，合同中明确约定界限详见国有土地使用权证书，并以该证书中的界限为准；付款方式，第一笔房屋款，合同生效之日应付30万且已付30万；房屋拆除开工之前再付款30万，因被告从来没有和原告说过这件事，之后陆续付款46万，尚欠32万，房屋的两个证书已经交给了被告；证据2中证人的证言不真实，证人和原告说过，但是原告从来没有同意过，本案中房屋没有交付，是因为被告没有要求房屋交付，房屋在没有交付之前，是否有人居住与被告无关。相反，证据证实被告是违约方，合同约定房屋拆除完毕最迟不超过2014年3月6日，但是被告至今没有和原告说拆除房屋，被告没有在约定期限内拆除是违约行为，合同约定没有在约定期限内完成房屋拆除事项，违约方需向对方支付违约金30万，且守约方有权解除本合同，原告保留主张解除合同的权利。证人的证言是孤证，证人应该出庭接受询问。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人争议的焦点是：被告罗某某、龚光荣、洪先科未按期付清余款，原告未交付房屋，是否均构成违约。原告梅某某、梅某某认为，按照双方合同约定，房屋及土地转让款为人民币108万元，余款付清时间最迟不超过2014年6月6日，如乙方未按本合同约定给付转让价款，每逾期一天，按应付金额的日万分之五支付甲方违约金。但截至2016年元月21日止，被告累计付款76万元，至今尚欠转让款32万，其行为构成违约，依法应当支付欠款并承担违约责任。被告辩称，由于原告未按合同约定腾退交付房屋，被告有权拒绝支付剩余房款，依照合同法第六十七条规定，被告未支付剩余房款，是行使合同履行顺序抗辩权，依法不构成违约。并且原告未按合同约定腾退，交付房屋，且转让的土地使用范围与实际不符，已经构成违约，依法应当承担违约责任。对被告的抗辩，原告承认至今未腾退交付转让房屋给被告是事实，但原因是被告未按合同约定通知原告腾房交付房屋，也未付清房款。本院认为，虽然双方在合同中未明确互负债务的履行顺序，但根据合同的内容、性质和目的可以推知：首先，被告必须自2013年9月6日付款30万元，房屋拆除开工前一天再付款30万元后方可通知原告腾退交付房屋给被告拆除；其次，由原告在被告通知指定的期限内（但不得少于七日）腾退交付房屋以供被告拆除，而被告又必须在2014年3月6日前将房屋拆除完毕，最迟不超过2014年3月6日，如甲方未按期腾出房屋，或者乙方在规定期限内未能完成房屋拆除事项，则违约方需向对方支付违约金30万元，并守约方有权解除本合同；最后，在2014年6月6日前付清余款48万元。如乙方未按本合同约定给付转让价款，每逾期一天，按应付金额的日万分之五支付甲方违约金；如逾期付款超过15日，甲方有权随时解除本合同，同时乙方按应付款金额的30%支付违约金。经本院庭审理查明合同的履行情况：截至2016年1月21日，被告陆续共向原告支付房款76万元（被告拒不提供具体的付款时间和金额），尚欠价款32万元；原告至今未将转让房屋交付被告占有和拆除。由此可知，被告未按合同约定的时间交付第二批价款30万元，应当承担逾期付款的违约责任，但当其付款达到房屋交付款项60万元时，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋权利。如果原告不按被告通知要求腾退交付房屋，则构成违约。虽然被告向本院提交了原告至今未向被告交付房屋的证据，原告也予以承认，但被告未提供证据证明其在2016年1月21日后已向原告发出腾退房屋的通知而原告在被告指定的期限内拒不交付房屋的违约事实。因此，被告以未支付余款是因原告未先履行交付房屋义务而行使债务履行顺序抗辩权的理由不成立。因合同约定的履行最后期限早已届满，双方也同意继续履行合同，原告要求被告按合同约定支付转让余款32万元并自合同约定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按应付金额的日万分之五支付甲方违约金的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据当事人自认的事实及以上依法确认的证据，本院认定以下案件事实：2013年9月6日，因被告罗某某、龚光荣、洪先科三人合伙开发房地产业务需要，原告梅某某经原告梅某某授权，以原告梅某某（甲方）的名义，将自己和同胞之妹梅某某的房产土地一并转让给三被告（乙方），并签订了《房地产权转让合同书》。合同内容：第一条，标的物所在位置、面积和四至界限。1、本合同约定的标的物即房屋（含水、电户）及土地位于崇阳县天城镇××三组××号，梅某某房屋和土地及46A号梅某某房屋和土地。房屋占地面积204平方米，为二层平方，其四至界限为东至龚光甫房，西至丁晓文房外墙60公分处；南至和美佳园B栋3米公共通道外；北至饶姓围墙为界（详见崇土国（98）字第020700号国有土地使用权证书和崇土国（98）字第020690号国有土地使用权证书，并以该证书内容为准）；2、甲方二人对该标的物享有相应的合法产权，权属明确，界限清晰；3、甲方共同将该标的物就目前现状有偿转让与乙方，经乙方审慎查看后同意受让。第二条：转让价款、给付方式和期限。1、本合同约定的标的物转让价款（指净价）为人民币108万元；2、上述价款由乙方分期支付甲方：（1）、本合同生效之日给付2户共付30万元；（2）、房屋拆除开工前一天给付2户共付30万元；（3）、余款共计2户48万元在房屋拆除完毕之日起三个月内一次性付清。房屋拆除完毕时间最迟不超过2014年3月6日，余款付清时间最迟不超过2014年6月6日。第三条：标的物交与使用的时间。房屋拆除开工之日，甲方将本合同约定的标的物交与乙方使用。第四条：（一）、甲方的权利义务。1、甲方有权取得本合同第二条约定的价款，甲方取得该价款后，其内部如何分配，与乙方无关。2、参与协调乙方因建筑行为引起的邻里纠纷；3、转让价款全部付清后，应乙方要求，积极协助其办理房地产权登记或者变更手续，税费由乙方负担；4、本协议生效之日，甲方将其持有的上述土地使用权证书和原件、组购地协议及原城建许可证一并交乙方保管；5、甲方在乙方制定的期限（但不得少于7日）内自行搬出房内物件。（二）乙方的权利义务。1、乙方应按照本合同约定给付甲方转让价款；2、乙方有权在上述土地上建筑房屋，组织施工，但应当符合城建规划和土管部门的要求，遵循有关规定，合理利用土地；3、本合同生效之日起六个月内，乙方负责拆除房屋，清理旧料废渣；4、乙方应当进行安全文明施工（含拆房），如发生安全生产事故，概由乙方负责；5、在甲方腾出房屋后至房屋被拆除前，房屋由乙方进行日常管理，该房屋毁损风险及房屋造成他人损害的责任，由乙方承担。第五条：违约责任。1、因标的物的权属引起争议或纠纷，由甲方负责处理，如造成乙方损失，应承担赔偿责任。赔偿的数额依损失的具体情况，由甲、乙双方协商确定或者由人民法院判决；2、乙方未按本合同约定给付转让价款，每逾期一天，按应付金额的日万分之五支付甲方违约金；如逾期付款超过15日，甲方有权随时解除本合同，同时乙方按应付款金额的30%支付违约金；3、如甲方未按期腾出房屋，或者乙方在规定期限内未能完成房屋拆除事项，则违约方需向对方支付违约金30万元，并守约方有权解除本合同。第六条：生效条件。本合同自甲、乙双方签字之日起生效。第七条：其它。1、因本合同的订立、效力、履行、变更及解除等发生争议时，甲、乙双方友好协商解决，协商不成的，双方均有权向崇阳县人民法院提起诉讼；2、本合同未尽事宜，可经双方协商一致签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力；3、本协议一式两份，由甲、乙双方各执一份，具有同等效力。合同签订后，两原告将转让房屋的相关证件交付给了被告。尔后，被告因房地产市场行情变化等原因，从未按合同约定的期限向原告支付房地产转让款，也未通知原告交付房屋供被告拆除。经原告多次催讨，截至2016年1月21日，被告累计共付款76万元，尚欠原告转让款32万元。原告为此起诉来院，要求被告支付欠款并承担逾期付款违约金的违约责任。被告辩称，由于原告未按合同约定腾退交付房屋，被告有权拒绝支付剩余房款，为此请求法院驳回原告的诉讼请求。
原告梅某某、梅某某与被告罗某某、龚光荣、洪先科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅某某及原告梅某某、梅某某共同委托诉讼代理人潘盼盼、被告罗某某、龚光荣、洪先科共同委托诉讼代理人汪良君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

综上，本院认为，原、被告间签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，是有效合同，应受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告迟延履行先付款义务，是违约行为，应当承担逾期付款的违约责任。但当违约方履行合同达到合同约定的房屋交付条件时，被告仍然享有要求原告按合同履行交付房屋的权利，但必须履行提前通知原告腾退房屋并且指定不少于七日期限的协助义务。被告虽然主张原告至今未交付房屋构成违约，但未提供相应的证据证明被告方履行了通知义务，依法应当承担举证不能的责任。因此，被告以“原告未先按合同约定腾退交付房屋，被告有权拒绝支付剩余房款”的先履行抗辩主张不成立；原告要求被告按合同约定支付转让余款32万元并自合同约定的最后付款期限2014年6月6日起至付清之日止按应付金额的日万分之五支付甲方违约金的主张，于法有据，应予支持。因被告未提起反诉请求原告腾退交付房屋，被告可依法另行主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：

由被告罗某某、龚光荣、洪先科连带支付原告梅某某、梅某某房地产转让余款32万元，并自2014年6月6日起至付清之日止按应付金额的日万分之五支付违约金。以上内容，限本判决生效后七个工作日内履行。案件受理费3050元，由被告罗某某、龚光荣、洪先科负担。被告如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。

审判员　　戴继池

书记员：丁韬