梁某1、广安市恒基物业管理有限公司合同纠纷民事一审民事判决书

四川省广安市前锋区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川1603民初544号

原告：梁某1，男，2004年2月28日出生，汉族，户籍地四川省华蓥市，现住四川省广安市邻水县。

法定代理人：何某，女，1979年1月24日出生，汉族，户籍地四川省华蓥市，现住四川省广安市邻水县，系原告母亲。

法定代理人：梁某2，男，1976年12月23日出生，汉族，住四川省华蓥市，系原告父亲。

委托诉讼代理人：杨俊彪，四川中奥律师事务所律师。

被告：广安市恒基物业管理有限公司，住所地四川省广安市前锋区永前大道中段88号，统一社会信用代码91511603MA65HWC761。

法定代表人：施晓荣，该公司执行董事。

委托诉讼代理人（特别授权）：何利，四川则昂律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭志峰，四川则昂律师事务所律师。

原告梁某1与被告广安市恒基物业管理有限公司（以下简称恒基物业公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月1日受理后，依法适用简易程序，并于2021年4月16日公开开庭进行了审理。原告梁某1的法定代理人何某及委托诉讼代理人杨俊彪，被告恒基物业公司的委托诉讼代理人何利、彭志峰到庭参加诉讼。后因案情复杂本案转为普通程序，本院于2021年8月4日再次公开开庭审理，原告梁某1的法定代理人何某、梁某2，被告恒基物业公司的委托诉讼代理人何利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告梁某1向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《委托经营管理合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：请求被告承担原告支出的律师费4500元。事实和理由：2020年5月4日，原告与广安市恒基石业有限公司（以下简称恒基石业公司）签订《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买恒基石业公司开发的位于广安市前锋区，面积为10.32平方米。同时，双方约定该门面房的前期物业服务单位为恒基物业公司。同日，被告恒基物业公司在明知原告为限制民事行为能力人的情况下，与原告签订《委托经营管理合同》，未告知原告的法定代理人。且原告也未收到合同约定的2020年5月4日至2023年5月3日的房屋租赁费用。根据民法总则规定，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。原告作为限制民事行为能力人与被告签订的《委托经营管理合同》既不是其法定代理人进行的代理行为，也没有得到法定代理人的同意、追认，应为无效合同。原告故起诉来院。

被告恒基物业公司辩称，《委托经营管理合同》是真实有效的合同。1、原告虽未满18岁，但与被告签订合同是在原告的父母亲及祖父陪同下签订，合同是原告母亲或者其他成年家长允许人认可签订的。2、原告在被告公司签订的合同并不只有《委托经营管理合同》，还有《四川省商品房买卖合同》，《委托经营管理合同》与《四川省商品房买卖合同》是配套的，恒基石业公司开发的西部石材城的门市都是统一经营石材的，所以签订《四川省商品房买卖合同》的同时与原告签订了《委托经营管理合同》，这是被告的经营策略，也是原告方认可了的。3、从原告支付购房款以及定购款的行为看，虽是以原告的名义签订合同，但房屋实际购买人和签订合同的主体是原告母亲以及成年家长。4、从原告的年龄看，原告不可能单独来购买一套房屋。从原告的住所看，原告现居住在邻水县不可能单独前往前锋购买房屋，势必是在其家长陪同下来签订合同的。从房款的支付行为看，房款支付的人是原告的监护人，这一系列的行为均表明《委托经营管理合同》是在原告监护人的陪同下签订，得到了监护人的认可，是原告家人共同决定的行为，应认定《委托经营管理合同》合法有效，受法律保护。5、对于原告主张的律师费，双方未在合同中约定律师费的承担，依法也不应由被告承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下：

2020年4月11日，以恒基石业公司为甲方，梁某1、梁某1为乙方签订《西部国际石材城商品房定购书》，约定乙方自愿认购甲方开发的位于广安市前锋区，房屋建筑面积为10.32平方米，总房款共计10万元＋电服务1万元。签订定购书当日支付1.5万元作为定金。甲方由置业顾问黄艳等签字，乙方由原告母亲何某签字确认。

2020年5月4日，原告梁某1（买受人）与恒基石业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同》，约定原告购买恒基石业公司开发的位于广安市前锋区，面积为10.32平方米，单价为9689.92元，总房款为10万元。出卖人在2021年3月31日前向买受人交付商品房。梁某1作为买受人在合同上签名。合同签订后，原告向被告支付购房款10万元，并另行支付1万元服务费，该服务费由广安市前锋区东原房屋中介所出具收款收据。从转账凭证上看，购房款由原告父亲梁某2的银行账户转账支付。

同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方赞同乙方对于广安西部国际石材产业城的整体经营理念及培育市场的重要性，同意将广安市前锋区永前大道中段88号12栋1楼104商铺使用权从2020年5月4日至2023年5月3日委托乙方全面经营管理。该商铺签订买卖协议之日，甲方即刻委托乙方按交房程序将商铺交付相应承租商，甲方自愿遵守乙方的经营管理理念及方式，不提出任何与乙方管理理念相违背的意见和建议。合同第三条约定委托经营管理期间经营管理收益、费用及支付方式：甲方已于签约当日收到该物业2020年5月4日至2023年5月3日的全部房屋租赁费用，合同期内甲方不得向乙方及承租方以任何理由收取任何费用。乙方接受甲方委托后该物业经营产生的除本合同约定的租金外，其他任何因该物业产生的其他一切经营收益与甲方无关。甲方同意乙方按照经营需要进行装修，但装修不得破坏房屋主体结构，否则甲方有权主张赔偿。合同第四条约定交房标准：甲方按交房时的现状交房给乙方。委托期满后，乙方将房屋按与甲方约定的时间交还甲方，相关装修、装饰或添附物归乙方所有。甲方如需取得应当支付乙方相关价款。原告在甲方处签名并捺印。原告的法定代理人未在《四川省商品房买卖合同》及《委托经营管理合同》上签名或捺印。现案涉房屋尚未交付。

另查明，“西部国际石材城”的商铺统一用于经营石材，买受人买房时须同时签订《四川省商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》，吴小琴等买受人签订的《四川省商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》可以印证该事实。

诉讼中，被告称《委托经营管理合同》中约定的房屋租金包含在《四川省商品房买卖合同》的价款中，因此原告购买房屋时，房屋单价要比实际便宜。两份合同是配套的，为了统一经营石材城，其他商铺买卖合同也是按这种模式签订。原告母亲何某称，她与原告梁某1、原告父亲梁某2一起到售房部去购房，但签合同时她与梁某2均不在原告身边。签订购房合同后，他们拿着合同就离开了售房部。因为被告未告知签订了《委托经营管理合同》，2020年2月她找出该合同时才知晓有这份合同的存在。

本院认为，本案争议焦点为：原告的法定代理人对原、被告签订《委托经营管理合同》是否知情并同意。案涉房屋名义上是原告购买，但购房款的实际支付人系原告父亲梁某2，原告作为一个只有16岁的未成年人，也并无购房的经济能力，案涉房屋实由原告的父母梁某2、何某代为购买。房屋买卖是一个家庭的重大事项，购买人对房屋的处置应当极为谨慎，《四川省商品房买卖合同》与《委托经营管理合同》系同一天签订，且梁某2、何某作为原告的法定代理人一起到售房部购房，且合同签订后带走了合同。何某称其与梁某2不知道《委托经营管理合同》的签订事宜明显不符合常理。结合其他购房商品房买卖合同的签订情况，被告对西部国际石材城商铺系统一经营管理，案涉商铺亦不例外，由此亦可印证原告法定代理人对案涉房屋的租赁事宜是知情并同意的。《委托经营管理合同》虽系原告作为合同当事人签字、捺印，但其法定代理人对该合同的签订是知情且同意的，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。

案涉法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用案涉法律事实发生时的法律、司法解释的规定。

据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十七条第一款“限制民事行为人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯或利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，判决如下：

驳回原告梁某1的诉讼请求。

本案受理费2500元，由原告梁某1负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　毛红玲

审　判　员　　罗　玲

人民陪审员　　李章连

二〇二一年八月四日

书　记　员　　张文杰