梁某某与全金某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

梁某某
李玉林（湖北希文律师事务所）
全金某
刘大清（湖北中科律师事务所）

原告（反诉被告）梁某某。
委托代理人李玉林，湖北希文律师事务所律师，特别授权。
被告（反诉原告）全金某。
委托代理人刘大清，湖北中科律师事务所律师，一般代理。
原告（反诉被告）梁某某诉被告（反诉原告）全金某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日受理后，全金某于2014年7月14日提起反诉，本院决定进行合并审理，依法由审判员李正文适用简易程序，于2014年7月22日公开开庭进行了审理。梁某某委托代理人李玉林、全金某委托代理人刘大清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
经庭审质证，全金某对梁某某提交的证据A1、A2、A4、A6无异议，该四份证据的证明效力，本院予以确认。对梁某某证据A3的真实性无异议，但对其证明内容部分有异议，认为合同载明的买卖标的只是房屋，不含责任田亩，经审查，全金某异议成立，故对该份证据的证明效力，本院部分予以确认。对梁某某证据A5、A7有异议，认为证人未出庭作证，无法质证，经审查，被调查证人虽未出庭作证，但均在笔录上签字、捺印，证据A5盖有沙洋县五里铺镇严店村村民委员会公章，且其所述事实与本案其他证据事实能相互印证，故对该二份证据的证明效力，本院予以确认。对梁某某证据A8的真实性无异议，但认为与本案无关，经审查，本院认为该证据真实合法有效，对该份证据证明效力，本院予以确认。对梁某某证据A9的真实性有异议，并认为公安机关无权制定不接纳外市人口在本县落户的政策规定，经审查，该份证据未加盖公安机关的公章，被告的异议成立，故对该份证据的证明效力，本院不予确认。
梁某某对全金某提交的证据B1、B3、B6无异议，该三份证据的证明效力，本院予以确认。对全金某证据B2的真实性无异议，关联性有异议，认为该房屋所有权人非全金某本人，故全金某对该房屋无处分权，经审查，该组证据系本案所涉买卖房屋的所有权证和土地承包经营证，虽然该证载明房屋所有权人系全金某父亲全某乙，而非全金某本人，但能够达到证明该房产与承包土地的真实性的目的，故对该份证据的证明效力，本院予以确认。对全金某证据B4有异议，认为与本案无关，经审查，该份证据系全金某与他人签订的《房屋买卖协议》，全金某购买他人房屋，花费开支取得了相应的价值物，称其受到损失证据不足，且该买卖行为与梁某某无因果关系，故对该份证据所要达到的证明目的，本院不予确认。对全金某证据B5，梁某某未发表质证意见，经审查，该组证据系证人全某甲和张某某的证言，且出庭予以作证，故对该证的证明效力，本院予以采信。
本院认为，本案争议的主要焦点是:梁某某与全金某所签订的房屋买卖合同是否有效。梁某某称在签订合同时对方存在恶意串通行为，其证据不足，本院不予支持，该合同系双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条  的规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及交易习惯，对房屋予以出售，那么该房屋及其所占用的土地即宅基地的使用权应当一并转让。同时根据《》第一百五十二条的规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条  的规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《中华人民共和国土地管理法》第八条  的规定:“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及《中华人民共和国土地管理法》第十条  的规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。故该案房屋占用的宅基地为农民集体所有，其他组织和个人无权出让转让处分，全金某对其宅基地只享有占有和使用的权利而无处分的权利。又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  的规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份相联系，宅基地使用权的权利主体是特定的农村集体组织成员，非本集体经济组织成员不得申请取得或以买卖等其他方式变相取得，更不能取得两处以上宅基地，梁某某非沙洋县五里铺镇XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集体经济组织成员所享有的权利，其不能享有更不能同时享有沙洋县五里铺镇XX村集体经济组织成员所享有的权利，所以，对该宅基地使用权，全金某无权转让，梁某某也无权取得，因此，梁某某与全金某签订的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故应认定梁某某与全金某签订的房屋买卖合同为无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故全金某因该房屋买卖合同所取得的62000元房款应当返还梁某某。
关于梁某某是否承担违约责任和赔偿损失及要求对方承担损失的问题。因双方签订的《房屋买卖合同书》属无效合同，无效合同自始没有法律效力，梁某某违约不是由于其主观故意和由于其他原因，而是受法律禁止性规定不允许其继续履行合同，就本案而言合同上载明的违约责任应相应无效，故梁某某不应承担违约责任；全金某称因购买他人房屋造成了经济损失要求梁某某按合同约定赔偿，而梁某某与全金某之间签订的房屋买卖合同并未履行完毕，该房屋并未交付，全金某购买他人房屋的行为与梁某某约定购买其房屋的行为没有因果关系，且全金某购买他人房屋，花费开支取得了相应的价值物，称其受到了损失证据不足，加之双方在签订房屋买卖合同时均存在过错，故对全金某要求梁某某赔偿损失的诉请，本院不予支持，对梁某某要求全金某赔偿损失的诉请，本院也不予支持。
综上，依照《》第一百四十七条、第、第，《中华人民共和国土地管理法》第八条  、第十条  、第六十二条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:
原告（反诉被告）梁某某与被告（反诉原告）全金某于2013年10月15日签订的房屋买卖合同无效；
被告（反诉原告）全金某返还原告（反诉被告）购房款62000元；
三、驳回原告（反诉被告）梁某某其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）全金某的反诉请求。
本诉案件受理费1400元，由梁某某负担600元，全金某负担800元；反诉案件受理费1300元，由全金某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

本院认为，本案争议的主要焦点是:梁某某与全金某所签订的房屋买卖合同是否有效。梁某某称在签订合同时对方存在恶意串通行为，其证据不足，本院不予支持，该合同系双方当事人真实意思表示，但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条  的规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”及交易习惯，对房屋予以出售，那么该房屋及其所占用的土地即宅基地的使用权应当一并转让。同时根据《》第一百五十二条的规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条  的规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而《中华人民共和国土地管理法》第八条  的规定:“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及《中华人民共和国土地管理法》第十条  的规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。故该案房屋占用的宅基地为农民集体所有，其他组织和个人无权出让转让处分，全金某对其宅基地只享有占有和使用的权利而无处分的权利。又根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条  的规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，即宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者特定的身份相联系，宅基地使用权的权利主体是特定的农村集体组织成员，非本集体经济组织成员不得申请取得或以买卖等其他方式变相取得，更不能取得两处以上宅基地，梁某某非沙洋县五里铺镇XX村村民而是外地村民，只能享有其所在地村集体经济组织成员所享有的权利，其不能享有更不能同时享有沙洋县五里铺镇XX村集体经济组织成员所享有的权利，所以，对该宅基地使用权，全金某无权转让，梁某某也无权取得，因此，梁某某与全金某签订的房屋买卖合同违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第一款  第（五）项  的规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故应认定梁某某与全金某签订的房屋买卖合同为无效合同。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故全金某因该房屋买卖合同所取得的62000元房款应当返还梁某某。
关于梁某某是否承担违约责任和赔偿损失及要求对方承担损失的问题。因双方签订的《房屋买卖合同书》属无效合同，无效合同自始没有法律效力，梁某某违约不是由于其主观故意和由于其他原因，而是受法律禁止性规定不允许其继续履行合同，就本案而言合同上载明的违约责任应相应无效，故梁某某不应承担违约责任；全金某称因购买他人房屋造成了经济损失要求梁某某按合同约定赔偿，而梁某某与全金某之间签订的房屋买卖合同并未履行完毕，该房屋并未交付，全金某购买他人房屋的行为与梁某某约定购买其房屋的行为没有因果关系，且全金某购买他人房屋，花费开支取得了相应的价值物，称其受到了损失证据不足，加之双方在签订房屋买卖合同时均存在过错，故对全金某要求梁某某赔偿损失的诉请，本院不予支持，对梁某某要求全金某赔偿损失的诉请，本院也不予支持。
综上，依照《》第一百四十七条、第、第，《中华人民共和国土地管理法》第八条  、第十条  、第六十二条  ，《中华人民共和国合同法》第五十二条  、第五十八条  ，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  之规定，判决如下:

原告（反诉被告）梁某某与被告（反诉原告）全金某于2013年10月15日签订的房屋买卖合同无效；
被告（反诉原告）全金某返还原告（反诉被告）购房款62000元；
三、驳回原告（反诉被告）梁某某其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）全金某的反诉请求。
本诉案件受理费1400元，由梁某某负担600元，全金某负担800元；反诉案件受理费1300元，由全金某负担。

审判长：李正文

书记员：洪剑