梁某某与上海新起点实业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　原告：梁某某，男，xxxx年xx月xx日出生。
　　委托诉讼代理人：孙勇坚，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：章姗，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　被告：上海新起点实业有限公司，住所地上海市闵行区。
　　法定代表人：梁震华，董事长。
　　委托诉讼代理人：成信荣，上海恒洋律师事务所律师。
　　第三人：上海凯阳经济发展有限公司，注册住所地上海市长宁区定西路XXX号。
　　法定代表人：钱敏，总经理。
　　原告梁某某诉被告上海新起点实业有限公司(以下简称新起点公司)、第三人上海凯阳经济发展有限公司(以下简称凯阳公司)案外人执行异某之诉一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告梁某某的委托诉讼代理人孙勇坚、章姗，被告新起点公司的委托诉讼代理人成信荣到庭参加诉讼，第三人凯阳公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告梁某某向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于上海市长宁区定西路XXX号806室房屋(以下简称系争房屋)的执行，具体包括撤销拍卖，解除查封；2.诉讼费用由被告及第三人承担。事实和理由：本院因执行被告与第三人借贷纠纷案查封系争房屋，原告向本院提出异某申请被裁定驳回，因本院查封系争房屋前，原告已与第三人签订了合法有效的买卖合同，合法占有了房屋，付清了全部购房款，过户登记未能完成并非原告过错所致，相关人民法院的生效判决亦判令第三人协助原告办理过户登记，原告符合最高院执行异某复议规定第二十八条规定的可以支持其异某的情形，故诉至本院要求判如所请。
　　被告新起点公司辩称，不同意原告的诉请，首先，本院因被告申请执行第三人查封拍卖系争房屋是符合法律规定和程序要求的；其次，根据建设部等六部门于2006年7月11日发布的建住房〔2006〕171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的相关规定，因原告是香港居民，不具备购买系争房屋的资格，故原告与第三人签订的系争房屋买卖合同不属合法有效合同，这也是原告未能取得系争房屋产权登记的最根本原因所在；再次，相关人民法院的生效判决的内容是要求第三人协助原告办理系争房屋的过户登记，但能否办理取决于相关房地产登记机构，同时该判决驳回了原告要求确认享有系争房屋所有权的诉讼请求，即使没有法院查封，房屋也无法过户；最后，由于原告违反限购规定，不符合最高院执行异某复议规定第二十八条的规定，故要求驳回原告的上述诉请。
　　第三人凯阳公司未作陈述。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：
　　1、本院在执行(2008)普执字第3811号本案被告申请执行本案第三人和上海福润房地产开发有限公司(以下简称福润公司)企业借贷纠纷案过程中，本案原告以本院查封系争房屋前，其已与本案第三人签订系争房屋的买卖合同，并已占有了房屋，付清了全部购房款，当其与本案第三人到相关房地产登记机构申请办理过户手续时，被告知因其香港居民的身份及系争房屋属办公楼性质，故根据当时新颁布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中关于香港居民限购的规定不能为其办理，后其向上海市长宁区人民法院(以下简称长宁法院)起诉后，该院作出的生效判决亦判令本案第三人协助其办理过户登记，其是系争房屋的所有权人等为由，向本院提出案外人异某，要求本院停止对系争房屋的执行并解除查封。本院以(2018)沪0107执异15号立案受理后，经审查于2018年3月21日作出关于驳回异某请求的(2018)沪0107执异15号执行裁定，本案原告因不服该裁定诉至本院。
　　2、根据上述本院(2018)沪0107执异15号案卷材料：本案原告在本院审查其案外人异某过程中已提交如下证据：(1)编号为凯售(合)第46号的《上海市房地产买卖合同》；(2)上海市长宁区公证处作出的(2006)沪长证经字第11242号《公证书》；(3)2005年4月15日由本案第三人出具的金额为720000元、330000元(币种为人民币，下均同)发票二份、2006年11月27日、12月20日由本案第三人出具的金额为913580元、13440元发票二份；(4)本案原告与本案第三人于2006年4月20日签订的《协议书》；(5)查询日为2018年2月28日的记载系争房屋信息的《上海市不动产登记簿》；(6)长宁法院(2008)长民三(民)初字第1271号案诉讼费收据、该院作出的(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决书、(2009)长执字第229号民事裁定书。
　　3、根据上述本院(2018)沪0107执异15号执行裁定书中所载，本院在审查本案原告提出的案外人异某中已查明下列事实：
　　(1)本院在审理本案被告与本案第三人及上述福润公司企业借贷纠纷一案中，于2008年9月1日作出(2008)普民二(商)初字第972号民事调解书，该民事调解书规定，本案第三人与福润公司应返还本案被告借款XXXXXXXX.75元，于2008年9月2日前支付XXXXXXX元，2008年9月30日前及2008年10月30日前各支付XXXXXXXX元，余款于2008年11月30日前付清；若有一期未能按时履行的，本案被告有权就余款一并申请强制执行。民事调解书生效后，因本案第三人与福润公司未履行义务，本案被告于2008年9月10日向本院申请执行，本院以(2008)普执字第3811号立案，于2008年9月23日作出(2008)普执字第3809、3811号执行裁定书，轮候查封本案第三人名下包括系争房屋在内的房地产，于2018年1月18日作出(2008)普执字第3809、3811号执行裁定书，裁定拍卖系争房屋及上海市长宁区定西路XXX号一层车道。
　　(2)根据2018年2月28日的《上海市不动产登记簿》记载，系争房屋权利登记于2006年2月23日，权利人为本案第三人，房屋类型为办公楼，本院因(2008)普执字第3809、3811号案于2008年9月23日轮候查封，现已转为正式查封。
　　(3)本案原告与本案第三人于2006年12月18日签订编号为凯售(合)第46号《上海市房地产买卖合同》，该合同约定本案原告以XXXXXXX元的价格购买本案第三人名下的系争房屋。在签订该合同之前，本案原告于2005年4月15日已支付本案第三人上述购房款XXXXXXX元，本案第三人已于2006年1月6日将系争房屋交付本案原告，2006年11月27日、12月20日本案原告又分别支付本案第三人购房款913580元、13440元。
　　(4)2008年8月19日，本案原告向长宁法院提起诉讼，要求确认系争房屋所有权归其所有，本案第三人协助其办理系争房屋过户手续，该院以(2008)长民三(民)初字第1271号立案审理。该院经审理认为，本案原告知晓系争房屋被司法查封的情况下，经该院释明后，仍表示要求本案第三人协助办理过户手续，此系本案原告行使自己的选择权，该院不予干涉；另本案原告购买的系争房屋尚未依法予以登记，尚未取得该房屋产权，故该院对其要求系争房屋所有权归其所有的诉讼请求无法支持，遂于2008年11月13日作出(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决，判决本案第三人于判决生效之日起十五日内协助本案原告办理系争房屋的产权过户登记手续；驳回本案原告其余诉讼请求。
　　(5)2009年1月19日，本案原告依据上述民事判决书向长宁法院申请执行，该院以(2009)长执字第229号立案执行，因系争房屋被多个法院查封，本案原告向各法院提出执行异某，且向该院提出延期执行申请，该院于2009年3月24日作出(2009)长执字第229号民事裁定书，裁定该院作出的(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决书判定的本案第三人协助本案原告办理系争房屋产权过户登记手续中止执行。
　　(6)长宁法院作出的(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决书于xxxx年xx月xx日出生效，本院因(2008)普执字第3809、3811号案轮候查封系争房屋后于2016年5月27日转为正式查封。
　　在本案审理过程中，本院根据原告的申请向长宁法院调取了原告于2010年5月10日向该院反映情况的谈话笔录，根据该笔录记载，原告要求该院恢复执行上述(2009)长执字第229号案。经质证，原告认为该份证据证明其一直在积极主张要求将系争房屋过户至其名下，未能过户的原因不在原告。被告认为系争房屋未能过户至原告名下的原因在于限购及查封，与原告是否积极主张权利无关。
　　另查明，根据上述长宁法院(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决书所载：“经审理查明：2005年3月，原告及案外人梁某某与被告签订房地产买卖合同，约定被告将其位于本市长宁区定西路XXX号8F房屋(以下简称系争房屋)出售给原告及梁某某(梁某某未在该合同上签名)，出售价格为205万元(面积为137.6平方米)，2005年8月30日交房。2005年4月15日，原告支付被告房款105万元。2006年1月，被告将系争房屋交付给原告。2006年4月20日，原、被告签订协议书，约定买卖合同约定的暂测面积与实测面积(138.27平方米)有差异，被告应向原告收取面积差价款9,982元；由于实际交房日期为2006年1月6日，被告应支付逾期交房的违约金13,440元；同时，双方将房屋的买卖金额调整为1,977,020元。2006年11月27日，原告向被告支付房款913,580元。2006年12月18日，原、被告签订房地产买卖合同，约定被告将本市长宁区定西路XXX号806室房屋(即系争房屋)出售给原告，出售价格为1,977,020元，2005年4月15日前支付105万元，2006年11月27日原告以支票形式支付被告房款913,580元，双方并约定了其他相关条款。同年12月21日，原、被告双方就该买卖合同进行了公证。同年12月20日，原告支付被告13,440元。本院另查，系争房屋目前仍登记在被告名下，因被告对外欠有债务，系争房屋于2007年10月16日被上海市第一中级人民法院查封。”该判决书中的“原告”即本案原告，“被告”即本案第三人。
　　再查明，原建设部等六部门于2006年7月11日发布的建住房〔2006〕171号《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中规定，港澳台地区居民和华侨只能在境内限购生活需要的一定面积的自住商品房；住房和城乡建设部和国家外汇管理局于2010年11月4日发布的建房〔2010〕186号《住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》中规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
　　以上事实，由原告提供的相关证据材料、本院(2018)沪0107执异15号执行裁定书、长宁法院(2008)长民三(民)初字第1271号民事判决书、(2009)长执字第229号民事裁定书、本院调取的相关材料以及当事人的庭审陈述为证。
　　本院认为：本案的争议焦点在于原告所主张的系争房屋的物权期待权是否能够排除本院因被告申请执行第三人对该房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异某，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定实质在于保护无过错不动产买受人的物权期待权。在本案中，本院因执行被告申请执行第三人一案查封登记在第三人名下的系争房屋至今，虽然原告在本院查封系争房屋前已与第三人签订买卖该房屋的合法有效合同，并已支付全部价款及实际占有该房屋的事实，已为相关人民法院的生效判决所确认，本院在被告及第三人未能提供相反证据的情况下应予认定，但因原告系香港特别行政区居民，在其与第三人最终于2006年12月18日订立系争房屋买卖合同前，相关政府部门关于港澳台地区居民限购的政策已公布实施，原告在应当知道自己当时已属于限购政策的限购对象，并在办理过户登记时被明确告知因限购不能办理后又提起诉讼，且相关人民法院在审理中也已向其释明选择要求本案第三人继续履行合同可能存在执行不能风险的情况下，仍作出要求继续履行的选择，原告对系争房屋产权至今未能过户至其名下结果的发生是有过错的，故原告所主张的物权期待权，因不符合上述规定而不能排除本院因被告申请执行第三人一案而对系争房屋的执行。
　　第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。
　　综上所述，因原告不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其要求排除本院对系争房屋执行的主张缺乏事实和法律依据，故其诉讼请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第(二)项规定，判决如下：
　　驳回原告梁某某的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币29200元，由原告梁某某负担(原告梁某某已预付)。
　　如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　

审判员：吴静娟

书记员：但振华