桑某某、张某某等与上海伊宥商务咨询服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：桑某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　原告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省。
　　原告：周玉红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市。
　　三原告委托诉讼代理人：黄韵录律师，上海市金茂律师事务所律师。
　　被告：上海伊宥商务咨询服务有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：吕剑，执行董事。
　　第三人：李海峰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族,住上海市康桥镇沪南路XXX弄XXX号。
　　原告桑某某、张某某、周玉红与被告上海伊宥商务咨询服务有限公司、第三人李海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桑某某、张某某、周玉红的委托诉讼代理人黄韵录，被告上海伊宥商务咨询服务有限公司的法定代表人吕剑，第三人李海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告桑某某、张某某、周玉红向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年9月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告张某某已支付的租金、保证金及物业管理费等合计478,970元；3、被告向三原告支付违约金149,346元；4、被告赔偿因违约所导致的原告张某某的其他损失共计75,000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告及李海峰拟合资设立上海路得实业发展有限公司。各方达成合意后，原告张某某于2017年9月1日与上海铭喜众创空间管理有限公司签订《企业登记代理委托协议书》，委托其办理拟设公司的名称核准事宜，并支付相关费用25,000元。2017年9月3日,被告与原告张某某签订《上海路得实业发展有限公司创始合作协议》。同日,原、被告及李海峰共同签订《上海路得实业发展有限公司创始合作补充协议说明》。2017年9月18日，企业名称预先核准为上海路得企业发展有限公司(以下简称“路得公司”)。2017年9月25日，原告桑某某作为设立中的路得公司的代表与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于上海市普陀区真北路XXX弄XXX号XXX号楼XXX楼491平方米房屋租赁给路得公司注册及办公之用，租赁期限自2017年10月7日至2019年10月6日，月租金74,673元。合同签订后3日内,被告应交付租赁物业。签订合同后，原告张某某分别于2017年9月26日、10月16日通过手机银行向被告支付共计478,970元，其中包含：三个月房屋租金、三个月租金的房屋租赁保证金、六个月物业管理费。但是，虽经原告多次催促,被告一直未交付租赁物业和租赁物业的产权证明,导致路得公司最终因不能提供经营场所有效产权证明而不能完成注册。2017年10月16日,李海峰与上海肖建建筑装饰有限公司签订《建筑装修工程施工合同》，双方约定为路得公司真北路XXX号办公室进行室内装修，合同签署后，原告张某某通过银行转账形式支付50,000元装修预付款。由于被告未能交付租赁物业，路得公司(筹)与上海肖建建筑装饰有限公司于2017年12月12日签署《协议书》，装修预付款50,000元作为违约金不予退还。因路得公司最终未能设立,不存在合法主体资格,其在设立期间所签订的合同其法律后果应归路得公司各出资人，故原告提出解除合同等诉讼请求。
　　被告上海伊宥商务咨询服务有限公司辩称，张某某前次起诉解除合同，被告未收到诉状副本等材料，租赁合同的解除日期由法院认定。被告确实收到478,970元，租金已经支付给前一手出租人，物业费已经交给物业公司。物业公司给原告装修，因散伙，没有装修。被告不存在违约，不同意支付违约金。装修预付款50000元不认可，装修公司只出了图纸，没有效果图，也没有装修方案。公司未设立并非被告原因，双方都有原因，实际是因为国家补贴的政策没有达到张某某的心理预期，且国家补贴的政策导致第三方资金回报率达不到要求。
　　第三人李海峰述称，其不作为原告提起本案诉讼，对于原告的诉讼请求没有意见，租金、保证金等应当返还，但是被告目前没有支付能力。
　　本院经审理认定事实如下：2017年9月3日，上海伊宥商务咨询服务有限公司(以下简称“伊宥公司”)与张某某签订《上海路得实业发展有限公司创始合作协议书》，对项目合作、公司股东的股权分红、股权结构和合作原则等进行了约定。
　　同日，甲方(伊宥公司)、乙方(张某某)、丙方(李海峰)、丁方(桑某某)、戊方(周玉红)签订《上海路得实业发展有限公司创始合作补充协议说明》，甲方(由王某作为代表)、乙方、丙方、丁方、戊方均为创始投资人，各方对成立路得公司的创始合作及资源资金投入情况等作了补充说明。
　　2017年9月25日，伊宥公司(甲方)与筹办中的路得公司(乙方，由桑某某作为签约代表)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市普陀区真北路XXX弄XXX号XXX号楼XXX楼，建筑面积491平方米，用途办公，甲方已向乙方出示该房屋的上海市房地产权证，甲方作为该房屋的合法经营公司与乙方建立租赁关系，租期自2017年10月7日至2019年10月6日，月租金74,673元，现付后用，装修免租期1个月，租赁保证金224,019元，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(二)甲方交付的该房屋不符合合同的约定，致使不能实现租赁目的的……
　　涉案房屋为伊宥公司向上海儿女科技有限公司(以下简称“儿女科技公司”)承租，租期自2017年10月7日至2019年10月6日。
　　2017年9月26日，张某某向伊宥公司共计转账478,970元。
　　嗣后，路得公司未成立，亦未在涉案房屋内经营。
　　另查明，2017年9月1日，张某某委托案外人上海铭喜众创空间管理有限公司在上海市工商局办理注册资金4131万元(实收0万元)的上海路得企业发展有限公司的名称核准事宜，委托合同金额25,000元。
　　2018年2月22日，张某某曾起诉伊宥公司，要求解除《房屋租赁合同》。案号为：(2018)沪0107民初540号。伊宥公司于2018年3月19日收到传票、诉状副本等材料。后张某某申请撤诉，法院裁定予以准许。
　　2018年3月6日，伊宥公司曾起诉儿女科技公司要求返还涉案房屋租金、押金共计315,000元及相应利息。案号为(2018)沪0107民初4626号。伊宥公司在诉状中称：“2017年9月，伊宥公司与儿女科技公司曾就上海市普陀区真北路XXX弄XXX号XXX号楼XXX楼的租赁事宜达成合意……时至今日，儿女科技公司仍未交付房屋，经了解儿女科技公司根本不具备出租上述房屋的能力和条件……”后经法院调解，双方达成调解协议，租赁合同解除，儿女科技公司返还伊宥公司租金及押金共计310,000元。
　　审理中，1、桑某某、张某某、周玉红为证明伊宥公司未提供有效产权证明致使路得公司无法注册成立，提供上海铭喜众创空间管理有限公司出具的《情况说明》一份，载明：“我公司于2017年9月1日接受拟注册的路得公司发起人之一张某某的委托，代为办理公司注册相关事宜。2017年9月18日，公司核名成功。核准公司名：上海路得企业发展有限公司。注册地址：上海市普陀区真北路XXX弄XXX号XXX号楼XXX楼。投资人：上海伊宥商务咨询服务有限公司、张某某。后因投资人无法提供上述注册地址的有效产权证明(若出租方为产权人的，应提供产权证明，若出租方为转租人的，应同时提供产权证明及出租方与产权人的租赁合同，若多次转租的，应提供所有前手的租赁合同)，不能满足工商局的注册要求，导致注册不成功。”2、桑某某、张某某、周玉红另提供微信群聊天记录若干，其中2017年10月20日路得企业筹备会议记录中提到路得公司注册已好，缺注册所在地产权证文件需业主配合……以此证明路得企业筹备时已要求伊宥公司提供产权证等。伊宥公司称，产权证事宜曾询问过物业工作人员，物业工作人员称已将产权证等交给王某，对王某是否提交的情况不清楚。3、桑某某、张某某、周玉红为证明其装修费用损失，提供李海峰与案外人上海肖建建筑装饰工程有限公司签订的关于装修涉案房屋的《建筑装饰工程施工合同》，以及其母亲王玉花代为支付50,000元的银行转账凭证，并提供与上海肖建建筑装饰工程有限公司的《协议书》，以证明50,000元作为前期设计和合同违约的补偿，装修公司不予退还。4、桑某某、张某某、周玉红表示，王某系伊宥公司的代表，并非路得公司的创始人，不是独立的合同主体，故申请王某退出本案诉讼。
　　本院认为，根据法律规定，公司因故未成立，债权人请求全体或者部分发起人对设立公司行为所产生的费用和债务承担连带清偿责任的，人民法院应予支持。根据权利义务对等原则，公司设立过程中产生的相关权利，亦应由发起人享有。本案中，桑某某以筹备中路得公司的名义与伊宥公司签订《房屋租赁合同》，各发起人均认可桑某某系代表筹备中的路得公司，路得公司因故未成立，《房屋租赁合同》项下的权利和义务应由路得公司的各发起人承继。根据《上海路得实业发展有限公司创始合作补充协议说明》，伊宥公司、张某某、李海峰、桑某某、周玉红系创始投资人，为路得公司的发起人。桑某某、张某某、周玉红作为路得公司的发起人，享有诉权，本案原告主体适格。李海峰作为发起人之一，其明确表示不作为原告提出主张，系其对自身权利的处分，于法不悖。王某作为伊宥公司的代表人，其行为后果应由被代理人伊宥公司承担。伊宥公司作为路得公司的发起人之一，其诉讼主体地位存在一定重合，本案仅就伊宥公司作为出租人的权利义务予以明确，至于其作为发起人的权利义务，可另寻途径解决。
　　桑某某、张某某、周玉红陈述，路得企业筹备时曾要求伊宥公司提供有效产权证明，但伊宥公司未提供，导致路得公司无法注册。为此，桑某某、张某某、周玉红提供案外人上海铭喜众创空间管理有限公司出具的《情况说明》以及微信群聊天记录，而伊宥公司未提供证据证明其已提供有效产权证明。且伊宥公司在与儿女科技公司的诉讼中主张儿女科技公司未交付房屋，不具备出租涉案房屋的能力和条件。综合各方的证据、陈述，本院对桑某某、张某某、周玉红主张的伊宥公司未提供有效产权证明致使路得公司无法注册的主张予以采信。
　　根据法律规定，出租人应按约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。发起人以设立中的路得公司的名义承租涉案房屋，可见路得公司租赁房屋的目的是承租房屋后办理相关营业执照并从事经营活动，伊宥公司作为出租人负有提供相应产权证等材料的义务。伊宥公司未履行上述义务，致使路得公司的租赁目的无法实现，路得公司的发起人要求解除合同，具有法律及合同依据，本院予以支持。解除日期为伊宥公司收到(2018)沪0107民初540号案件的诉状副本之日，即2018年3月19日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现由于伊宥公司违约未提供有效产权证明，路得公司未成立，无法在涉案房屋内经营，伊宥公司应当返还租金、保证金及物业管理费。返还的钱款应归全体发起人所有，即伊宥公司、张某某、李海峰、桑某某、周玉红。如前所述，伊宥公司未提供有效产权证明构成违约，伊宥公司应承担违约责任，张某某、桑某某、周玉红主张的月租金双倍的违约金，具有合同依据，本院予以支持。同理，伊宥公司支付的违约金亦属于全体发起人所有。至于发起人之间对钱款如何分配，由各发起人协商处理或根据公司设立的相关约定处理。关于其他损失75,000元，《上海市房屋租赁合同》约定，一方违约给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现无证据证明违约金的数额不足抵付损失，故对其他损失75,000的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：
　　一、原告桑某某以设立中的上海路得企业发展有限公司的名义与被告上海伊宥商务咨询服务有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月19日解除；
　　二、被告上海伊宥商务咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告桑某某、张某某、周玉红、被告上海伊宥商务咨询服务有限公司、第三人李海峰返还已支付的租金、保证金及物业管理费等合计人民币478,970元；
　　三、被告上海伊宥商务咨询服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告桑某某、张某某、周玉红、被告上海伊宥商务咨询服务有限公司、第三人李海峰支付违约金人民币149,346元；
　　四、对原告张某某的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费人民币10833元，由原告桑某某、张某某、周玉红负担人民币750元，被告上海伊宥商务咨询服务有限公司负担人民币10083元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：张  婕

书记员：于  凯