栾某某与高新艳、高某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：栾某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，清苑区住建局职工，住保定市清苑区。委托代理人：张秀萍，河北宇昊律师事务所律师。被告（反诉原告）：高新艳，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住清苑区。被告（反诉原告）：高某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住清苑区。

原告栾某某向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签定的《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》有效；2.要求二被告按照约定履行交付房产证和过户义务；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告是夫妻，2016年3月14日原被告签定《房屋买卖合同》，被告将坐落在阳光国际2号楼二单元602住房一套卖给原告，合同总价52.2万元，当时原告按约定将购房定金一万元交付给中介监管，被告也应按合同约定将房屋房产证交于中介监管。由于被告房产本没办下来，被告将《商品房买卖意向书》交于中介监管，为了稳妥，原被告在律师的见证下，针对该房产，双方进一步签定了《房屋买卖协议》，协议签定时，被告就收到了包括定金在内的绝大部分房款45万元，为了办理房本原告已经配合被告将《商品房意向书》交于售楼部，办理房本。如今被告已将房本拿到手，应按合同约定被告应将房本及时交于原告，并按协议约定15日内过户，被告不履行上述义务，为了维护原告合法权益，原告将诉至法院，望法院支持原告诉讼请求。被告高新艳未出庭，未作答辩。被告高某某辩称，合同中写明房本下来15日内办理过户，房本下来之后，被告配合原告过户，但是原告不去，现原告还欠被告剩余房款。被告高新艳、高某某反诉称，2016年4月，反诉人将名下住房卖给被反诉人，并签订房屋买卖协议。房屋买卖协议第六项约定甲方于拿到房产本15日内协助乙方办理过户手续。反诉人于2018年7月6日拿到房产本后，2018年7月7日开始，曾多次通过电话、微信等方式与被反诉人联系，要求被反诉人办理过户手续，被反诉人始终不肯配合办理。房屋中介对此事知情。被反诉人的行为已经违反合同，构成违约。反诉人恳请法院依法确认被反诉人违反合同，构成违约，确认该房屋买卖协议无效，判令被反诉人归还反诉人房屋，归还反诉人的房屋买卖合同、购房收据、房屋钥匙等相关物品。反诉被告栾某某辩称，原、被告之间的买卖合同有效，双方签订了房屋买卖合同，反诉被告也按照合同约定履行了相关的义务，反诉原告的反诉请求应依法驳回，反诉原告陈述的理由不属实，房本下来后，反诉被告主动想把房产过户到反诉原告名下，只是因为政策问题过不了户，本诉原告不存在任何过错，反诉原告的反诉请求应依法驳回。经审理查明，2018年7月原告将被告诉于本院，以原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告将阳光国际2号楼二单元602住房一套卖给原告，合同总价52.2万元，原、被告在律师的见证下，进一步签定了《房屋买卖协议》，协议签定时，被告就收到了包括定金在内的绝大部分房款45万元，协议约定15日内过户，现被告已经拿到了房本，但未按约定将房本及时交于原告并按协议约定过户为由，请求法院确认原、被告签定的《房屋买卖合同》及《房屋买卖协议》有效，要求二被告按照约定履行交付房产证和过户义务，诉讼费由被告承担。被告高某某辩称，合同中写明房本下来15日内办理过户，房本下来之后，被告配合原告过户，但是原告不去，现原告还欠被告剩余房款。被告高新艳、高某某反诉称，反诉人于2018年7月6日拿到房产本后，2018年7月7日开始，曾多次通过电话、微信等方式与被反诉人联系，要求被反诉人办理过户手续，被反诉人始终不肯配合办理，被反诉人的行为已经违反合同，构成违约，请求确认该房屋买卖协议无效，判令被反诉人归还反诉人房屋，归还反诉人的房屋买卖合同、购房收据、房屋钥匙等相关物品。反诉被告栾某某辩称，原、被告之间的买卖合同有效，房本下来后，只是因为政策问题过不了户，本诉原告不存在任何过错。庭审中，原告（反诉被告）称，2016年3月14日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，被告将坐落于阳光国际2号楼2单元602号住房一套卖给原告，房价款52.2万元，合同中约定本诉的被告负责改名，2016年4月9日找律师做见证，在做见证当日，原告通过转账方式将房款44万元和定金1万元共计45万元交付给被告，有被告打下的收条一张，见证书中的买卖合同中载明，原告在给付被告房款45万元，扣除租金4000元，余款6.8万元于办清过户手续时一次性给付被告，并且过户费由被告承担。原、被告签订的买卖合同，原告已经按照合同约定履行了义务，合同真实有效，房产属于原告，房本也应该属于原告，被告应该按照合同约定协助原告办理过户是合同约定的也是符合法律规定的。在举证期限内，原告（反诉被告）向本院提交了如下证据：1、2016年3月14日原、被告签订的《房屋买卖合同》一份、《房屋买卖协议书》一份，房屋买卖合同载明，甲方高某某乙方栾某某甲方自愿将座落在建业-阳光国际2号楼二单元602住房及附属物售给乙方……总售价为伍拾贰万贰仟元……签订本合同时，乙方支付购房定金壹万元，由中介监管，《房产证》也交由中介监管……甲方：高某某（按手印）乙方：栾某某（按手印）2016年3月14日；房屋买卖协议书载明，甲方（卖方）高某某高新艳乙方（买方）栾某某甲乙双方经充分友好协商，达成如下房屋买卖协议：一、甲乙二人系夫妻，现自愿将夫妻共有的位于清苑区的“建业-阳光国际”小区第2号楼二单元602号85.75平方米商品房转让给乙方。二、合同总价款为52.2万元人民币。乙方于合同签订之日首先付给甲方45万元人民币，扣除租金4000元后的余款6.8万元在办清过户手续时乙方再一次性付清给甲方……六、甲方于拿到房产本15日内协助乙方办理过户手续，过户费用由甲方承担……甲方（卖方）：高新艳（按手印）高某某（按手印）2016年4月9日乙方（买方）：栾某某（按手印）2016年4月9日；2、2016年4月9日原、被告做的律师见证书一份，用以证明河北金冠律师事务所对原告栾某某与被告高新艳、高某某签订的《房屋买卖协议》进行律师见证；3、房款收条一张、银行打款的凭证两张，用以证明2016年4月9日原告给被告购房款45万元整；4、原告栾某某和被告高新艳的微信聊天记录一份，用以证明原告随时配合过户。经被告高某某（反诉原告）质证，其对房屋买卖协议的真实性没有异议，对律师见证书的真实性没有异议，对收条及打款凭证的真实性没有异议，因为对微信聊天记录的内容不了解，被告高某某不确定。2018年7月6日房管通知被告拿的房本，根据律师见证书，拿到房本第二天后就给原告联系，原告不去，被告不清楚现在能不能过户。故本院对原告提交的《房屋买卖合同》一份、《房屋买卖协议书》一份、律师见证书一份、房款收条一张、银行打款的凭证两张的真实性予以确认。根据原告（反诉被告）的申请，证人张某出庭作证称，证人张某是他们买卖房屋的中介，与原、被告没有亲属关系，2016年3月14日以前被告高某某把出卖房屋的信息登记在中介这儿，原告栾某某想买这套房，证人作为中介促成了这个买卖。2016年3月14日签订了买卖合同，当时由于房本没有下来，就找到两位律师做了见证，2016年4月9日做了一份律师见证书，3月14日签订的买卖合同中约定房本交于证人监管，被告下来房本后没有交给证人，证人找被告要过两次，被告说如果15日内能过户，就给证人，因为不能过户，所以房本没有给证人，被告不让证人管这件事了。经原告质证，对证人证言没有异议。经被告高某某质证，对证人证言没有异议。故本院对上述证人证言的真实性予以确认。庭审中，反诉原告（本诉被告）高某某称，根据2016年4月9日的协议中的内容第六项的约定，甲方拿到房本15日内协助乙方办理过户，因为被告通知了原告，原告没有去协助办理过户手续，原告属于违约，所以要求解除合同，确认合同无效，返还房屋、钥匙及相关票据。经反诉被告（本诉原告）质证，反诉被告称，反诉原告提到甲方收到全部房款，没有收到全部房款，房子已经给了，3月14日签订的合同通过4月9日签订的协议已经发生了变化，余款必须在扣除过户费办清过户后一次性给付被告。反诉原告说反诉被告没有协助办理过户也不属实，也不认可，买房要合法，反诉被告没有理由不配合，起诉的原因就是因为拿不到房本，买到了房子，房本也应该属于反诉被告，反诉原告没有相关证据证明，应承担举证不能的责任。反诉原告要求的房屋买卖协议无效也不符合合同法第52条规定的情形。因为律师见证在前，律师也没有预测到，国家政策是不可抗力，故请求驳回反诉被告的诉讼请求。根据原告（反诉被告）的申请，本院依法向保定市清苑区不动产登记中心调取了房地产权登记信息，该证据载明，房地坐落：北外环北侧（建业阳光国际）2幢2-602房屋所有权人高新艳房屋共有情况单独所有权利人类型个人不动产权证书号冀（2018）保定市清苑区不动产权第0001432号登记时间2018年06月14日（加盖保定市清苑区不动产登记中心公章）。经原告质证，对上述证据的真实性没有异议。经被告（反诉原告）高某某质证，对上述证据的真实性没有异议。故本院对保定市清苑区不动产登记中心调取的房地产权登记信息的真实性予以确认。诉讼中，原告栾某某于2018年8月3日向本院提出财产保全申请，要求查封高新艳所有的座落于保定市清苑区阳光国际小区2幢2-602室【冀（2018）保定市清苑区不动产权第0001432号】住房一套，并以吕嘉琳名下的坐落于保定市清苑区西侧（建业阳光新城）1幢1-1704室（保房权证清字第××号）住房一套提供担保。本院于2018年8月3日依法作出裁定，查封高新艳所有的座落于保定市清苑区阳光国际小区2幢2-602室【冀（2018）保定市清苑区不动产权第0001432号】住房一套，查封时间自2018年8月3日起至2021年8月2日止，查封期间允许栾某某使用，但不得买卖、抵押、处分，于2018年8月10日依法作出裁定，查封吕嘉琳名下的坐落于保定市清苑区西侧（建业阳光新城）1幢1-1704室（保房权证清字第××号）住房一套，查封时间自2018年8月10日起至2021年8月9日止，查封期间允许吕嘉琳使用，但不得买卖、抵押、处分。被告（反诉原告）高新艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，未对原告（反诉被告）提供的上述证据、原告（反诉被告）及被告（反诉原告）高某某的陈述进行质证。
原告栾某某（反诉被告）与被告高新艳（反诉原告）、高某某（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员戎福友适用简易程序公开开庭进行了审理。原告栾某某（反诉被告）及其委托代理人张秀萍、被告高某某（反诉原告）到庭参加诉讼，被告高新艳（反诉原告）经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，被告高新艳、高某某作为清苑区北外环北侧（建业阳光国际）2幢2-602住宅（房产证号保定市清苑区不动产权第0001432号）房屋的权利人，其与原告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》，系双方真实意思表示，不违法法律规定，合法有效，本院予以确认；被告高新艳、高某某将其位于北外环北侧（建业阳光国际）2幢2-602住宅（房产证号保定市清苑区不动产权第0001432号）一套卖给原告，总价款52.2万元，被告高新艳自拿到房产本15日内协助原告办理过户手续，上述事实，事实清楚，有原、被告签订的《房屋买卖协议》为证，本院予以确认；被告高新艳于2018年06月14日取得《房屋所有权证》，上述事实，有保定市清苑区不动产登记中心出具的房地产权登记信息为证，本院予以确认；根据保定市清苑区人民政府出台的《保定市清苑区人民政府关于进一步加强房地产市场管理的意见》的相关规定，因本案涉案的房产自2018年6月14日取得《房屋所有权证》，上述涉案房产在两年内不得过户，故本院酌定以被告高新艳、高某某于2020年6月30日前将涉案房产的《房屋所有权证》交付给原告协助原告办理房产过户手续，过户费用由被告高新艳、高某某负担，原告于该房产过户后三日内将剩余房款68000元交付给被告高新艳、高某某为宜；对反诉原告（本诉被告）高某某所称，根据2016年4月9日的协议中的内容第六项的约定，甲方拿到房本15日内协助乙方办理过户，因为被告通知了原告，原告没有去协助办理过户手续，原告属于违约，所以要求解除合同，确认合同无效，返还房屋、钥匙及相关票据的诉讼请求，因《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》合法有效，但由于现有的国家政策，涉案房产目前不能办理过户手续，其要求解除合同、确认合同无效的理由不能成立，该理由于法无据，故对反诉原告（本诉被告）高艳新、高某某的上述诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖协议》有效。二、被告（反诉原告）高新艳、高某某于2020年6月30前将涉案房产的《房屋所有权证》交付给原告协助原告办理位于北外环北侧（建业阳光国际）2幢2-602住宅（房产证号保定市清苑区不动产权第0001432号）的过户手续，过户费用由被告高新艳、高某某负担，原告于该房产过户后三日内将剩余房款68000元交付给被告高新艳、高某某。三、驳回反诉原告（本诉被告）高新艳、高某某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元减半交纳80元，由原告（反诉被告）负担40元、被告（反诉原告）高新艳、高某某负担40元，反诉费用160元减半交纳80元，由被告（反诉原告）高新艳、高某某负担，诉讼保全申请费3130元由原告（反诉被告）负担1565元、被告（反诉原告）高艳新、高某某负担1565元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　　戎福友

书记员：陈芹芹