柴某与张某某买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：柴某，男，xxxx年xx月xx日出生，民族，职业，现住下花园区。
委托诉讼代理人：田树平，河北纵腾律师事务所律师。
被告：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，张家口市人，现住北京市通州区。
第三人：刘迎龙，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住下花园区。
委托诉讼代理人：范玉彪，河北宝庆律师事务所律师。
第三人：张英杰，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，张家口市人，现住北京市通州区。

原告柴某与被告张某某、第三人刘迎龙、张英杰买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴某及其代理人田树平、被告张某某、第三人刘迎龙及其代理人范玉彪到庭参加诉讼，第三人张英杰经合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
柴某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告张某某协助原告办理房屋过户，第三人刘迎龙、张英杰与被告张某某共同协助原告办理房屋过户；2.本案一切诉讼费用由被告负担。事实和理由：2009年，被告张某某委托第三人刘迎龙出售其名下前堡新村90-1号楼房一套，于2010年1月13日，原告柴某与刘迎龙在张家口市下花园区房桥中介签订《房屋买卖协议书》，由柴某以4万元购买了被告的房屋，并由刘迎龙向原告交付了楼房钥匙和房屋所有权证书（下私字第00003369号）及土地使用权证书（下土私2004-001-1号），同时约定由被告张某某与刘迎龙共同协助柴某办理过户。目前原告已经使用房屋达8年之久，被告及刘迎龙仍未协助原告办理房屋过户手续，原告请求法院判令被告协助办理房屋过户。
为证明其主张的事实，原告提交了：《房屋出售协议书》、《房屋出售委托协议书》、房屋价款收据、房屋所有权证书（下私字第00003369号）、土地使用权证书（下土私2004-001-1号）及张某某的身份证复印件，以证实原告信赖委托并签订房屋买卖合同，依照合同，被告及第三人应当协助办理房屋过户的事实。
张某某辩称，本人并未委托刘迎龙出售自己的房屋，也不知道房屋出售的情况。合同签名不是我本人签名，指纹捺印也不是我本人的，法院应当查明伪造事实进行处分。我只是听说张英杰向刘迎龙借了钱，借到的钱是给了刚办理离婚的前妻，我听说他借钱拿房屋作了抵押，说是到时还不了借款就卖房还钱，我找过刘迎龙，借的钱我们还，房本应当还给我们。我不承认委托卖房的事，也不承认房屋买卖的事，更不同意办理房屋过户。
除当庭陈述外，被告未提交其他证据。
刘迎龙辩称，第三人张英杰是被告张某某的儿子。2008年时，因为张英杰家庭出现变故，急需用钱，但是由于他父母做生意借钱太多还不了都躲到北京了，其他人都不帮忙，我出于同学情宜和可怜之心，于2008年10月18日经我本人提供担保向我的朋友李延鹏借款3万元，借期3个月约定月利率3分。同时商定以张英杰当时居住的房屋作为抵押，到期还不上借款就卖房偿还。当时张英杰居住和使用的房屋就是本案中卖给原告柴某的前堡新村90-1号楼房。借款到期后，张英杰无力偿还借款，我找他商议还款的事宜，大约在2009年1月18日借款到期后的3、4月份，我同张英杰谈了卖房还款的事，当时张英杰把房本、土地使用证和钥匙交给了我，让我卖房，并将房款偿还借款。当时张英杰给其父亲张某某打通电话并交给我，张某某也跟我说，张英杰借你的钱还不了，然后把这个房卖了还钱。我拿了房本、土地证和钥匙后就把房屋出售信息挂到了我父亲开办的张家口市下花园区房桥中介了。之后，柴某购买此房。签订房屋买卖合同时，由我先打印了售房委托协议书和房屋出售协议书，这两份协议书都是由我代理张某某签名捺指纹的，我是依据先前的商议和张某某的委托来签名订立合同的。合同签完后，柴某就付了房款4万元，我也向柴某交付了房屋，房款偿还了李延鹏的借款和利息。在交付的房屋里，我打电话通知了张英杰和张某某。今年4月份，张某某给我打电话，说房子要拆迁了，房子卖的便宜了，想要回房子，还叫张英杰来找我去和柴某要些过户费，我同张英杰找到柴某，但没有谈妥，张英杰就走了。委托卖房事实真实，房屋买卖合法，被告应当协助原告办理过户。
为证实其主张，刘迎龙提交了：《借款协议书》、《房屋出售协议书》、《房屋出售委托协议书》、张英杰身份证复印件、与张某某电话通话记录、李延鹏证人证言，以证实张某某因张英杰偿还借款而委托其出售房屋的事实。
张英杰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据。
本院经审理认定事实如下：第三人张英杰是被告张某某的儿子。2008年10月18日经刘迎龙提供担保张英杰向李延鹏借款3万元，借期3个月，约定月利率3分。同时商定以张英杰当时居住的房屋作为抵押，约定到期不还款，借款人愿卖房还款。当时张英杰居住和使用的房屋就是本案中卖给原告柴某的前堡新村90-1号中单元253号房屋，登记的房屋所有权人是张某某。借款到期后，张英杰无力偿还借款，约在2009年3、4月，刘迎龙同张英杰谈了卖房还款的事，当时张英杰把房本、土地使用证和钥匙交给了刘迎龙，让刘迎龙卖房，并将房款偿还借款。刘迎龙拿了房本、土地证和钥匙后就把房屋出售信息登记到其父亲开办的张家口市下花园区房桥中介。之后，柴某购买此房。签订房屋买卖合同时，刘迎龙预先打印了售房委托协议书和房屋出售协议书，在委托协议书和售房合同书上甲方处由刘迎龙自己签署了张某某的签名并捺印了其自己的指纹。原告柴某只是在已经签署张某某姓名和并捺印了指纹的合同上签了自己的名字，对对方实际签名人并不知情。合同中约定，房屋价款为4万元，付款后即协助购房人办理过户手续。合同签完后，柴某就付了房款4万元，刘迎龙向柴某交付了房屋，房款偿还了李延鹏的借款和利息。争议房屋从交付之日起由原告柴某占有并使用至今，尚未办理过户手续。2017年4月27日，张某某给刘迎龙打电话说明要回房本，偿还借款的想法，并由张英杰至下花园与刘迎龙商谈。
另查，三方当事人均称争议房屋已列入拆迁范围。

本院认为，第三人刘迎龙主张的张某某直接委托其售房的事实其证据的证明力较弱，但被告张某某对张英杰以房屋抵押进行借款、借款到期不能偿还借款就卖房还款的约定、房屋出售及房屋权利证书交付的事实知晓，且七、八年来一直未做其他处理的事实却足以说明张某某对刘迎龙出售其名下房屋的代理行为是同意的，并且，原告在签订买卖合同时因房本、土地证、房屋钥匙、房屋业主身份证复印件、房屋中介、被告委托书等因素的存在使其有理由相信刘迎龙是有代理权的，故，该代理行为有效，其代理行为对被告张某某具有约束力，被告张某某依据《房屋出售协议》的约定应当协助原告柴某办理房屋所有权转移的过户登记。原告据此提出的要求被告张某某协助办理过户的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；但刘迎龙、张英杰在房屋所有权转移登记的实施中不具有法律上的协助能力，原告的请求超过了二位第三人的权利能力，对该请求，本院不予支持。本案中，原告虽未就土地使用权变更登记单独提起诉讼请求，但因不动产登记的规定和要求，对于房屋土地使用权证书的变更登记，应依据买卖合同的目的性要求，按照地随房走的原则一并予以变更。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十六条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百三十五条的规定，判决如下：

一、被告张某某于本判决生效之日起十五日内协助原告柴某将前堡新村90-1号中单元253号房屋所有权转移登记至原告柴某名下。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元，由被告张某某、第三人刘迎龙负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。

审判员　　刘建利

书记员：王建锋 附录 1.《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。 2.《合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。