柳某某与彭某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：柳某某（曾用名柳运香），身份证号：。
委托代理人：彭正涛，身份证号：，（代理权限为一般代理）。
被上诉人（原审被告）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族、鄂州市人，住村，身份证号：。
委托代理人：龚曙光、刘阳，湖北思普润律师事务所律师（代理权限为一般代理）。

上诉人柳某某因与被上诉人彭某某房屋买卖合同纠纷一案，不服华容区人民法院（2015）鄂华容民初字第00046号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审认定事实，原告柳某某于1990年5月30日以人民币2500元价格购买彭湾村委会三间房屋。后原告柳某某于1996年1月22日与被告彭某某签订《出售房屋契约》，将上述三间房屋连同自己搭建的一间房屋共4间房屋以人民币8000元的价格出售给被告彭某某。合同签订后，原告之夫彭正涛替原告书写收条，原告柳某某签名，收取被告彭某某购房款人民币8000元。被告彭某某于2012年入住该房屋。
原审认为，一、关于法律适用的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第一条规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”案件中，原告柳某某与被告彭某某于1996年1月22日签订《出售房屋契约》，其行为发生在《中华人民共和国合同法》实施之前，故本案应适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定。二、关于是否存在“胁迫”的问题。原告柳某某认为自己受到丈夫彭正涛及公婆柳来顺的胁迫，但未能提供合法、有效的证据证实“胁迫”的事实，且彭正涛系原告柳某某的丈夫，庭审中彭正涛作为原告柳某某的委托代理人陈述其胁迫柳某某将本案争议的房产出售给被告彭某某，有悖常理。原告柳某某亦没有提交合法有效的证据证实被告彭某某采取欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使其在违背真实意思的情况下签订《出售房屋契约》。三、关于合同是否履行的问题。《出售房屋契约》签订后，原告柳某某于1996年1月22日收取被告彭某某购房款人民币8000元，被告彭某某于2012年维修并入住该房屋，该合同已实际履行。四、关于《出售房屋契约》是否无效的问题。《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定下列民事行为无效。（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。自1999年5月6日国务院办公厅颁发《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发（1999）39号后，相关部门开始规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，根据“法不溯及既往”的原则，被告彭某某于1996年1月22日购买原告柳某某的房产，未违反当时的法律或者社会公共利益。因原告柳某某不能提交合法、有效的证据证实其与被告彭某某签订的《出售房屋契约》，符合上述无效民事行为的情形，故其要求确认《出售房屋契约》无效及返还财产、赔偿损失的诉讼请求，原审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决，驳回原告柳某某的诉讼请求。案件诉讼费人民币100元，由原告柳某某负担。
经审理查明，1990年5月30日，柳某某与彭湾村委会签订了《出卖房屋、地基契约》。契约约定，彭湾村委会将房屋三间作价2500元卖给柳某某，三间房屋的一切材料归柳某某所有，同时对房屋的界线做出了约定。1996年1月22日，柳某某与彭某某签订一份《出售房屋契约》约定，柳某某以8000元的价格将前后两栋四间房屋出卖给彭某某（其中包括柳某某已向彭湾村委会购买的三间房屋和自己搭建的一间房屋）。契约对房屋的界线做出了明确约定。合同签订后，柳某某收取了彭某某购房款8000元，彭正涛替柳某某出具收据一张，写明“收到彭某某人民币8000元整。”柳某某在收款人处签名。之后，彭某某入住该房。
另查明，从户口本显示，柳某某于1992年9月24日将户口从鄂州葛店迁入鄂州市城区，居住地属于凤凰派出所辖区，1994年12月14日予以常住人口登记。彭某某于1979年5月16日从部队转业后将户口迁入鄂州市城区，1998年12月2日迁入鄂州市鄂城区明塘路13号。2010年，彭某某申请将户籍迁回彭湾村，彭某某现户籍所在地为鄂州市葛店镇彭湾村。

本院认为，本案争议的焦点是，双方签订的房屋买卖合同是否有效？合同是否已经实际履行？
双方买卖合同是否有效的问题，合同是否已经实际履行的问题。1、买卖合同是否违反法律规定问题。上诉人柳某某上诉称，双方签订的《出售房屋契约》违反了1982年颁布实施的《村镇建房用地管理条例》第十四条和1987年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》第四十六、四十七条。经审查1982年颁布实施的《村镇建房用地管理条例》已经于1987年宣布废止，而1987年颁布实施的《中华人民共和国土地管理法》并未对农民住宅不得向城市居民出售有禁止性规定。1999年5月6日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。但该通知颁布的时间是1999年，后于《出售房屋契约》签订时间，根据“法不溯及既往”的原则，该法规对《出售房屋契约》不具有约束力。
2、房屋所有权问题。柳某某系涉案房屋的所有人，对宅基地享有使用权。1996年签订的《出售房屋契约》的合同主体是柳某某与彭某某。即使柳某某已经搬离彭湾村，但柳某某仍然对涉案房屋享有所有权，对宅基地享有使用权。根据合同主体相对性的原则，该合同的主体应当是柳某某与彭某某。不能因柳某某搬离彭湾村而丧失物权所有权及用益物权。上诉人柳某某上诉称三间房屋的宅基地土地使用权属于彭细向所有的理由不予采信。
3、宅基地使用权转让问题。虽然双方签订《出售房屋契约》中未约定宅基地使用权的转让，但协议签订后，双方依约履行了协议内容，彭某某也占有、使用了该房屋。根据我国房地产制度以及“地随房走”的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权也应当一并转移。土地使用权和建筑物所有权在转让处分时，具有一体化的特征，即其中一项权利的处分将导致另一项权利随之处分。转让地上建筑物，其他附着物所有权，其使用范围内的土地使用权随之转让。1987年《中华人民共和国土地管理法》第四十六条、第四十七条规定的非法占用土地建住宅以及买卖、出租或者以其他形式非法转让土地内容与本案涉及的房屋买卖没有实际联系，不能适用于本案。因此，上诉人柳某某上诉称双方当事人签订的《出售房屋契约》中，只处理了房屋，没有转让宅基地的土地使用权，双方当事人的行为是一个侵犯彭细向合法权益的违法行为的理由不予采信。
4、关于合同成立的其他条件的问题。上诉人柳某某上诉称，彭某某在签订合同时，彭正涛有胁迫行为和欺骗行为，同时柳某某未将购房其他原始凭证交予彭某某，而且彭某某也未按照农村的规矩请客办酒，故双方签订的《出售房屋契约》属于无效。在本案一、二审期间柳某某的丈夫彭正涛向法院陈述在买卖房屋的过程中有胁迫和欺骗的行为，但彭正涛作为原告的丈夫，其证言证明效力过低，同时也无其他有效证据予以充分佐证其证言，因此，其证人证言本院不予采信；对于是否交付原始购房凭证和请客办酒的问题，因法律没有明确规定合同的成立必须符合上述条件，双方当事人也未约定上述条件作为合同成立的要件。故柳某某的此项上诉理由本院不予采信。
合同签订后，柳某某已收取8000元购房款，彭某某也于2012年搬入该房居住，合同已经实际履行。
综上所述，双方当事人签订《出售房屋契约》属于有效合同，双方已按照合同约定内容实际履行，因此，上诉人柳某某上诉称《出售房屋契约》属无效合同的理由不能成立。原审认定事实清楚，实体处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
本案一审诉讼费100元、二审诉讼费100元由柳某某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　柯　君 审　判　员　　邹　围 代理审判员　　刘岳鹏

书记员：胡航