柯某某与黄某金某房地产开发有限公司确认合同有效纠纷一审民事判决书

原告柯某某。
委托代理人王浩、毛栋，湖北人本律师事务所律师。
被告黄某金某房地产开发有限公司，住所地黄某市西塞山区中窑湾4-28号。
法定代表人张水清，该公司董事长。
委托代理人张志强，湖北忠三（黄某）律师事务所律师。
第三人程万里。

原告柯某某诉被告黄某金某房地产开发有限公司（以下简称“金某房地产公司”）、第三人程万里确认合同有效纠纷一案，本院于2016年12月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年1月4日公开开庭进行了审理。原告柯某某及其委托代理人王浩、毛栋，被告金某房地产公司的委托代理人张志强、第三人程万里到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2011年5月1日，原告柯某某与被告金某房地产公司的法定代表人张水清就原告私房置换事宜签订承诺一份，约定被告以中窑湾a6栋商品房的第十层至十六层中任意三套换取原告私房，置换面积为280平方米，并约定原告必须提供真实合法有效的证件后补签正式文本生效。2011年5月11日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，协议载明拟拆迁的柯某某的房屋坐落于中窑湾144号，房屋建筑面积为280平方米，柯某某自愿选择产权调换安置，还建房为中窑湾a6栋b单元2-13、2-14、2-15号三套房屋，建筑面积为301.92平方米，另还约定了补偿款等事宜。因被告未履行该协议中约定的交付还建房等义务，故原告诉至法院，请求确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效。
另查明，中窑湾144号房屋所占用的土地于1996年经土地部门登记使用权人为程万里，但归程万里、程万泰、程振东、程金泉兄妹四人共有，其地上房屋未办理房产登记手续。2001年9月17日，黄某市西塞山区临江街道办事处对中窑湾144号房屋进行征收拆迁，因此补偿程金泉位于西塞山区中窑湾17号a9幢1号54.72平方米门面一档，补偿程万泰位于西塞山区中窑湾17号a9幢3单元702室房屋一套，补偿程万里约92平方米房屋一套。房屋被征收后，双方未对该房屋土地权属进行变更或注销登记。2005年9月6日，黄某市西塞山区临江街道办事处将中窑湾144号私房补偿给黄某百世嘉房地产开发有限公司。2007年12月27日，黄某百世嘉房地产开发有限公司与原告柯某某达成书面协议，约定将应当补偿给原告的门面一套置换成位于中窑湾144号原程万里家私房作为还建房。原告柯某某于2007年12月28日搬迁至中窑湾144号房屋居住至今。2011年，原告柯某某从程万里处借去涉案房屋土地证并交给被告的法定代表人张水清。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。原告柯某某与被告金某房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》系双方的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，故对于原告主张确认双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效的诉讼请求，本院依法予以支持。被告辩称签订《房屋拆迁补偿安置协议》的当事人柯某某无权处分第三人程万里所有的财产，该处分行为需程万里追认后方可认定有效，否则应为效力待定。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”，因征收而发生的物权变动，不经登记而是从人民政府征收决定生效时，即可发生物权变动效力。本案中，位于中窑湾144号私房于2001年由黄某市西塞山区临江街道办事处进行征收拆迁，程万里、程万泰、程金泉就房屋征收均已获得征收补偿。当征收决定作出时，政府即取得该房屋的所有权。黄某市西塞山区临江街道办事处将该房屋补偿给黄某百世嘉房地产开发有限公司，黄某百世嘉房地产开发有限公司又将该房屋补偿给原告柯某某，柯某某自此居住至今，其享有该房屋的所有权和处分权。故对于被告的辩称意见，本院不予支持。关于第三人程万里辩称原告拿自己的土地证签订《房屋拆迁补偿安置协议》应为无效的问题。《房屋登记办法》第三十八条规定：“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：（一）房屋灭失的；（二）放弃所有权的；（三）法律、法规规定的其他情形”。位于中窑湾144号房屋被征收后，该房屋的所有权证与土地证本应予以注销登记，虽然该房屋并未办理房屋所有权证，但土地证应予以注销登记。故原告与被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议》不因该土地证的登记人为程万里而无效。对于第三人程万里的辩称意见，本院亦不予支持。关于程万里在庭审中主张原告返还借去的土地证一事，因其属于另一法律关系范畴，与本案无关，程万里可另行主张权利，本院对此不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《房屋登记办法》第三十八条之规定，判决如下：

确认原告柯某某与被告黄某金某房地产开发有限公司于2011年5月11日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》有效。
案件受理费80元，由被告黄某金某房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄某市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费人民币80元，款汇湖北省黄某市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄某分行团城山支行。户名：法院诉讼费汇缴财政专户。账号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人签收一审裁判文书后，即视为已向当事人送达了交纳上诉案件受理费通知书。

审判员　　黄倩倩

书记员：马明泽