柯某某与姚某某执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：柯某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市。委托代理人：柯有强，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住址同上。原告柯某某之父。被告（申请执行人）：姚某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住广东省广州市天河区。第三人（被执行人）：大冶市圣发源实业有限公司，住所地湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，系公司执行董事。第三人（被执行人）：李名忠，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省大冶市。第三人（被执行人）：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄世升14号。法定代表人：周细香，系公司执行董事。上述第三人共同委托代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄石天域房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，系公司总经理。委托代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。

原告柯某某诉称,因被告姚某某申请执行第三人天域公司的财产，原告的位于湖北省黄石市团城山白马路1号“天域·名流天地二期”8栋1单元3101号房屋（以下简称3101号房屋）也被列为执行标的，原告向法院提出执行异议后，法院作出（2017）鄂0203执异40号裁定，驳回了原告的异议，故提起执行异议之诉。原告认为，1、被告姚某某申请查封的3101号房屋归原告所有。2015年1月24日，原告与天域公司签订商品房买卖合同《天域·名流天地二期认购书》（以下简称《认购书》），约定由原告购买天域公司开发的3101号房屋，房屋总价款63.2639万元。原告在签订《认购书》的同时，按照天域公司的要求支付购房款5万元。2015年12月30日，原告再次支付了购房款15万元。2016年4月16日，天域公司将3101号房屋交付原告，原告也对3101号房屋进行了装修，并已入住至今。2016年11月15日，原告从天域公司获悉，法院查封了3101号房屋。原告认为法院的查封是错误的，3101号房屋归原告所有。原告与天域公司签订合法有效的合同后，向天域公司交纳了购房款20万元，天域公司也将房屋交付原告，原告对3101号房屋进行了装修，并实际入住等事实，说明原告与天域公司对3101号商品房的买卖进行了正常履行，原告是3101号房屋的所有权人，原告的生活与3101号房屋形成了不可分割的联系，3101号房屋是原告和谐稳定生活的家。法院查封3101号房屋没有事实和法律依据。2、法院裁定驳回原告执行异议的理由不能成立。法院在（2017）鄂0203执异40号执行裁定书中，提出原告与天域公司的房屋买卖交易，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定价款的50%”的规定。原告认为，原告支付的价款没有超过合同约定价款的50%事出有因，是因为原告与天域公司约定以银行按揭分期付款的方式支付购房款。贷款后，原告自会按银行贷款约定支付余款。综上，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求，判令：1、解除对3101号房屋的查封，并终止对该房屋的执行；2、由被告承担本案诉讼费用。原告为证明自己的主张，提交了以下证据：证据一、原告、被告、第三人的身份或工商登记信息。证明原告、被告、第三人的主体适格。证据二、《认购书》。证明2015年1月24日，原告与天域公司签订3101号房屋商品房买卖合同。证据三、《收据》。证明原告分别于2015年1月24日、2015年12月30日，支付购房款5万元、15万元。证据四、《商品房交接书》。证明2016年4月16日，天域公司向原告交付3101号房屋。证据五、民事裁定书。证明法院驳回原告提出的执行异议。被告姚某某辩称，1、我国对商品房预售行为有强制性法律规定。第三人天域公司所有的位于黄石市团城山“天域?名流天地”小区二期商住楼小区商品房，于2013年6月27日取得《商品房预售许可证》。3101号房屋仍属预售商品房，其产权亦未初始登记，仍属开发商天域公司。原告的《认购书》不是《商品房预售合同》，也没有在房产管理部门登记备案，3101号房屋物权的转移不能成立。原告《认购书》不能对抗法院对3101号房屋的查封。2、3101号房屋未经法定验收合格，原告对3101号房屋的占有不受法律保护。3101号房屋至今没有取得政府相关部门的竣工验收，没有具备法定交付条件。因此，原告对3101号房屋的占有依法不成立，也不能排除法院的查封。3、3101号房屋在认购前，因银行贷款办理了抵押登记，现仍在抵押期间。天域公司未经抵押权人同意，将3101号房屋转让原告，其转让行为无效。4、3101号房屋没有办理过户登记手续，所有权没有发生变动，仍属于天域公司，不属于本案原告。原告虽已办理交房手续，即便原告受让房屋是善意的，价格是合理的，因支付的购房款没有达到购房款的50%，没有办理完成不动产权属变更登记手续，也不能排除法院的查封、拍卖。综上所述，3101号房屋归天域公司所有于法有据，事实清楚、证据确凿。法院对3101号房屋的查封符合法律规定。请求驳回原告提出的全部诉讼请求。被告姚某某为支持其抗辩理由，提交了以下证据：证据一、姚某某身份证。证明姚某某身份。证据二、黄房售字（2013）0022号湖北省商品房预售许可证。证明3101号房屋为预售商品房。证据三、民事裁定书、协助执行通知书、查封清单。证明2016年1月18日，法院查封3101号房屋。证据四、湖北银行股份有限公司黄石南京路支行与天域公司订立的《固定资产借款合同》、《抵押合同》及《抵押清单》。证明2013年9月18日，因向银行贷款，3101号房屋办理了抵押登记。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司没有到庭参加诉讼，在举证期限内，也没有提交证据及书面答辩意见。第三人天域公司述称，1、天域公司与原告柯某某签订的《认购书》，是具备商品房买卖合同全部内容的房屋买卖合同，《认购书》是合法有效的商品房买卖合同；2、3101号房屋虽未完成全部验收，但不能否认该房屋已具备全部居住使用条件。天域公司已将房屋钥匙交付，已经形成事实交付状态。交付不合格的责任应该由天域公司承担，不应该由原告承担；3、3101号房屋抵押给银行的事由，只能由银行主张相应的抵押权，不是由被告姚某某来主张。此外，因天域公司设立的是在建工程抵押，抵押权人允许天域公司售卖房屋，并将部分购房款用于偿还贷款，不存在被告主张的不能售卖3101号房屋的状况。4、原告交付购房款的行为，符合原告与天域公司之间的商品房买卖合同的约定，原告没有违约。原告应当交纳的其他购房款，按照原告与天域公司的约定，由原告贷款后交纳，也符合法律规定。法院应当保护原告的合法权益。5、法院的查封是在2016年年底公告的，原告也是在法院公告后，才知悉房屋被查封的事实。此前，法院在房产部门办理的查封，因没有公示效果，原告不可能知悉。因此，对原告而言，原告占有3101号房屋是在法院公示的查封之前，符合《执行异议规定》的情形，原告的实体权利可以阻却法院的查封。第三人天域公司在举证期限内，没有提交证据。经庭审质证，被告姚某某对原告提交的证据一无异议；对证据二有异议，认为《认购书》不是商品房买卖合同；对证据三有异议，认为没有银行转帐凭证证明原告付款的真实性；对证据四有异议，认为天域公司向原告交付房屋的行为在法院查封之后；对证据五无异议。第三人天域公司对原告提交的证据均无异议。原告对被告提供的证据一、二无异议；对证据三、四，均不知道是否真实。第三人天域公司对被告提供的证据一无异议；对证据二有异议，认为天域公司取得商品房预售许可的事实与本案无关；对证据三有异议，认为查封日期应当按房产部门的查封登记认定；对证据四有异议，认为抵押登记应当由银行在主张抵押权时提供，被告姚某某无权以该证据主张相应事由。对原告提供的证据一，因当事人均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据二、三、四、五，因当事人对真实性均未提出异议，也未提供相应证据反驳，本院予以采信。对被告姚某某提供的证据一，因当事人均无异议，本院予以采信；对姚某某提供的证据二、三、四，因当事人对真实性均未提出异议，也未提供相应证据反驳，本院予以采信。经审理查明：2016年1月18日，本院在执行申请执行人姚某某与被执行人圣发源公司、李名忠、圣山公司、天域公司借款合同纠纷一案中，查封了天域公司开发的3101号房屋。柯某某以其是该房屋的所有权人为由，向本院提出执行异议。本院审查后，以柯某某支付购房款20万元，没有超过购房合同约定价款的50%，3101号房屋也没有办理过户登记手续，该房屋所有权不属柯某某所有为由，于2017年6月23日作出（2017）鄂0203执异40号执行裁定：驳回柯某某的异议。柯某某不服，遂提出执行异议之诉。另查明，2015年1月24日，原告柯某某与天域公司签订《认购书》，约定由柯某某购买天域公司的3101号房屋，暂测面积为132.74平方米，总金额63.2639万元；付款方式为按揭付款：其中，首付款18.9792万元，余款44.2847万元，在收到天域公司通知后7日内与指定银行办理贷款支付，并按天域公司的通知签订《商品房买卖合同》；《认购书》自签署《商品房买卖合同》之日起失效。同日，天域公司向柯某某出具了收款收据，载明：今收到柯某某交来3101号房屋购房款5万元。2015年12月30日，天域公司再次向柯某某出具收款收据，载明：今收到柯某某交来3101号房屋购房款15万元。2016年4月16日，天域公司向原告交付了3101号房屋。再查明，第三人天域公司与案外人湖北银行股份有限公司黄石南京路支行于2013年9月18日签订《抵押合同》，将“天域?名流天地”二期部分房屋办理了抵押登记，3101号房屋包括在内。
原告柯某某诉被告姚某某、第三人大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告柯某某委托代理人柯有强、被告姚某某、第三人天域公司委托代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人圣发源公司、李名忠、圣山公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案的争议焦点是：原告主张的实体权利是否足以阻却人民法院执行3101号房屋。按照《执行异议规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，原告只有在满足《执行异议规定》第二十九条规定的情形，才能享有足以排除本院强制执行的民事权益。结合本案查明的事实，原告虽与天域公司签订了《认购书》，并交缴了购房款20万元，但因原告付款未达到全部总价款63.2639万元的50%，也未办理不动产变更登记，原告的购房情形，不符合《执行异议规定》第二十九条所规定的情形，即使其已实际占有、使用该房屋，也不能阻却人民法院的执行。因此，原告要求解除对3101号房屋的查封，并终止对3101号房屋的执行的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：

驳回原告柯某某的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告柯某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。