枝江市盛某华街商业管理有限公司与成晨房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：枝江市盛某华街商业管理有限公司。住所地：枝江市马家店街办花乔一巷**号。统一社会信用代码：xxxx。法定代表人：王荣柯，执行董事。委托诉讼代理人：刘鑫，公司员工。委托诉讼代理人：包宗涛，湖北隆中律师事务所律师。被告：成晨，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体，住宜昌市伍家岗区。

被告盛某华街公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同及物业服务合同》；2、被告向原告返还承租的“七星新天地”2025号商铺；3、被告向原告支付租金、物业服务费和中央空调使用费117975元（其中欠第一个租金年度六个月租金32175元，2016年10月1日至2017年8月1日第二个租金年度租金42900元、物业管理服务费25740元、空调使用费25740元，计85800元）；4、被告自2017年8月2日起按每日31元（以年租金64350元、物业费25740元、中央空调费25740元，共计115830元为基础/360日计算）向原告支付房屋占用费，至实际返还房屋之日止。5、被告自2015年11月1日起以32175元为基数，自2016年11月1日起以85800元为基数，分别按日万分之六点七向原告支付迟延付款违约金至付清租金、物业服务费和中央空调使用费之日止。事实与理由：原告盛某华街公司受湖北广泰置业有限公司委托出租管理枝江市“七星新天地”商铺房屋。2015年10月1日，原告与被告签订第一份《商铺租赁及物业管理合同》，合同约定：被告（乙方）承租原告“七星新天地”2025号的商铺房屋，计面积429平米，经营舞蹈培训；租赁期间自2015年10月1日至2018年10月1日；租金标准25元/平米、物业服务费标准5元/平米，中央空调使用费标准5元/平米。合同签订后，被告支付了第一个租金年度六个月的租金、全年的物业服务费和空调使用费，下欠第一个租金年度六个月的租金、第二个租金年度的租金、物业服务费和空调使用费。现经原告多次催要，被告拒不支付，故诉至法院，请求判如所请。被告成晨辩称，原告起诉的是2025号商铺，但被告最先承租的是2012号商铺，一年之后转到2025号商铺。被告欠原告第一个租金年度六个月的租金，且第二个租金年度原合同没有约定空调使用费，故空调使用费不应计算在内。在2017年4月，被告已经搬离了2025号商铺，不再经营，故2017年4月之后原告不应再要求被告支付租金。原告置换被告商铺时，承诺的装修效果未符合被告的要求，造成了被告的损失，故被告拒不支付租金是有原因的，即使要支付租金，原告也应赔偿被告因置换商铺造成的损失，包括装修损失、学员损失和贷款损失。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，原告（甲方）与被告成晨（乙方）签订《枝江市“七星.新天地”商铺租赁及物业服务合同》，合同约定：甲方同意将“七星、新天地”2012号商铺出租给乙方使用，乙方作为艺术培训业态的专业经营商，同意公司旗下品牌承租该商铺；本合同租赁期自2015年6月28日至2018年6月28日，商铺按建筑面积429平米计租；鉴于乙方在签订本合同时一次性支付6个月的租赁费及保证金，甲方同意给予乙方18个月免租期，免租期具体时间2015年12月28日至2016年6月28日，2016年12月28日至2017年6月28日，2017年12月28日至2018年6月28日；承租方所租商铺年租金，第一个租赁年25元/平米，为人民币64350元；乙方在签订本合同时，一次性支付第一个交租期租赁费32175元，本合同项下租金及费用按半年度支付，合同签署前，乙方应当向甲方支付人民币15000元作为履约保证金；乙方在该商铺内经营品牌为华彩艺术培训学校；物业管理服务费按出租面积5元/平米交纳，每年度25740元；中央空调使用费25740元/年；本合同项下租金及费用按半年度支付，每半年度为一个交租期，第一期租金支付时间为本合同签订后进场日前支付，第二期及以后交租期租金支付时间为上一个交租期最后一月的30日前，向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。合同签订之前，被告向原告交纳了15000元商铺定金。2015年5月13日，被告向原告交纳第一个租金年度六个月租金32175元、物业服务费和空调使用费51480元，共计83655元。被告租赁该商铺之后，用于经营“栩晨舞蹈文化机构”。2015年10月1日，“七星.新天地”开业。2016年11月，原告与被告商议，被告从2012号商铺置换到2025号商铺，由原告负责2025号商铺的装修。双方商议，免去第二个租金年度2个月的租金，年租金为42900元。11月底，原告先拆除了2012号商铺，2025号商铺经二个星期的装修后，被告搬入了2025号商铺。原被告双方重新签订了《枝江市“七星.新天地”商铺租赁及物业服务合同》（合同落款时间为2015年10月1日），合同约定：甲方同意将2025号商铺租赁给乙方使用，商铺建筑面积429平米，租赁期限自2015年10月1日至2018年10月1日；免租期为18个月，免租期为2016年4月1日至2016年10月1日，2017年2月1日至2017年10月1日（双方口头约定免第二个租金年度2个月租金），2018年4月1日至2018年10月1日；第一个租赁年度租金为64350元，第二个租金年度租金为42900元，第三个租金年度租金为64350元；物业服务管理费为25740元/年，中央空调使用费为25740元/年；租金支付方式及违约金约定同前一合同。2017年7月24日，原告在被告2025号商铺门口张贴了《催收通知书》，催促被告支付下欠的商铺租金、物业管理服务费和空调使用费。同时查明，2016年10月27日，被告与王伟、章某签订租赁合同，将被告租赁的部分场地租给王伟、章某用于开跆拳道馆，并按约定收取了租金。王伟、章某至今还在2025号商铺经营跆拳道馆。被告成晨陈述，被告装修原2012号商铺花费了20余万元的装修费，在双方协商置换商铺后，原告先拆除了被告的2012号商铺，才开始装修2025号商铺，因原告提供的装修太过粗糙，不符合被告的要求，但被告因经营需要迫于无奈才搬进2025号商铺，一直经营到2017年4月，被告在此期间多次找原告协商，但一直没有结果，因装修效果不好，影响到被告的经营，被告被迫搬离了2025号商铺。被告并非有意不交租金。上述事实，有商铺租赁合同、收款收据、催收通知书及照片、证人章某的证言及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，原被告签订的《枝江市“七星.新天地”商铺租赁及物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告交付了租赁房屋，被告应依约履行给付租金的义务。因被告拖欠原告的租金，现原告要求解除合同，被告同意解除合同，本院予以确认。被告对下欠第一个租金年度六个月的租金32175元没有异议，本院予以认定。关于第二个租金年度的租金，虽然被告辩称其经营的“栩晨舞蹈文化机构”于2017年4月就搬离了商铺，但因为被告将部分商铺租赁给了跆拳道馆，跆拳道馆尚在经营中，且被告搬离时没有通知原告，故被告辩称即使支付租金也应只支付到2017年4月的租金的辩解理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原被告在签订2025号商铺租赁合同时，因中央空调不能满足被告的需求，被告自己购买了空调，双方对空调费没有约定，但被告没有提供证据予以证明，故该辩解理由不能成立，本院难以支持。原告主张被告应支付第二个租金年度（2016年10月1日至2016年8月1日10个月）的租金42900元、物业服务管理费21450元（10个月），空调使用费21450元（10个月），共计85800元的请求符合法律规定，本院予以认定。原告主张被告自2017年8月2日起按每日321元（以商铺年租金64350元、物业管理服务费25740元、空调使用费25740元，合计115830元为基数÷360天计算）向原告支付房屋占用费，因第二个租金年度的商铺租金42900元已经得到了支持，应从2017年10月1日起可以纳入计算基数，之前的计算基数不应计算租金在内。因此，关于房屋占用费应自2017年8月2日起至2017年10月1日止按141元/天（以物业管理服务费25740元和空调使用费25740元共计51480元为基数÷365天）向原告支付房屋占用费，自2017年10月2日至起按317元/天（以第三个租金年度租金64350元、物业管理服务费25740元和空调使用费25740元共计115830元为基数÷365天）向原告支付房屋占用费至被告办理商铺时止。关于迟延支付租金、物业管理服务费、空调使用费的违约金。合同约定的违约金的计算方式为欠费金额1‰/日，过分高于了原告的实际损失，本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以支持。被告辩解因原告置换的商铺装修不符合被告的要求，造成了被告的损失，被告可对损失另行向原告主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：
原告枝江市盛某华街商业管理有限公司（以下简称“盛某华街公司”）与被告成晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛某华街公司的委托诉讼代理人刘鑫和包宗涛、被告成晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一、解除原告枝江市盛某华街商业管理有限公司与被告成晨于2015年10月1日签订的枝江市“七星.新天地”商铺租赁及物业服务合同》；二、被告成晨于本判决生效之日起十日内向原告枝江市盛某华街商业管理有限公司返还承租的“七星.新天地”2025号商铺；三、被告成晨向原告枝江市盛某华街商业管理有限公司支付第一个租金年度六个月租金32175元，第二个租金年度2016年10月1日至2017年8月1日租金42900元、物业服务管理费21450元（10个月），空调使用费21450元（10个月），共计117975元，于本判决生效之日起十日内给付；四、被告成晨自2017年8月2日起至2017年10月1日止按141元/天（以物业管理服务费25740元和空调使用费25740元共计51480元为基数÷365天）向原告枝江市盛某华街商业管理有限公司支付房屋占用费，自2017年10月2日至起按317元/天（以第三个租金年度租金64350元、物业管理服务费25740元和空调使用费25740元共计115830元为基数÷365天）向原告枝江市盛某华街商业管理有限公司支付房屋占用费至被告搬离商铺时止；五、被告成晨自2015年11月1日起以32175元为基数，自2016年11月1日起以85800元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率向原告枝江市盛某华街商业管理有限公司支付迟延付款违约金至清偿之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取计1330元，由被告成晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　李潘炜

书记员：黄燕妮