林某某与河北燕某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：林某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住赵县。
被告：河北燕某房地产开发有限公司，住所地石家庄桥东区中山东路189号。
法定代表人：王海鹰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：米忠海，河北咏远律师事务所律师。
第三人：侯亚欣，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，现住赵县。
委托诉讼代理人：范磊，河北凌众律师事务所律师。

原告林某某与被告河北燕某房地产开发有限公司、第三人侯亚欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告林某某、被告河北燕某房地产开发有限公司委托诉讼代理人米忠海、第三人侯亚欣及其委托诉讼代理人范磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林某某向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行原告与被告2013年1月9日订立的商品房买卖合同,将赵州首府3号楼1002室交付于原告；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月9日原告林某某与被告河北燕某房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，购买被告开发建设的赵州首府3号楼1002室，商品房预售许可证号为201007，2013年1月9日，原告向被告的赵县项目部缴纳该商品房首付购房款81848元。合同还约定:2014年5月31日被告交付房屋。2017年3月争议房屋竣工交付使用，第三人侯亚欣（侯玉伟）却交款占据了我所购买的房屋。第三人在2013年3月与被告曾订立合同，购买了原告的赵州首府3号楼1004房。无奈，原告具状起诉，请求法院判如所请。
原告提交的证据如下：
1、原、被告签订《商品房买卖合同》复印件一份。
2、被告出具的收款收据两张。
3、被告盖章及被告的赵县分公司法定代表人吴秋来签字的证明一份。
4、第三人购买的1004室的合同复印件一份，录音证明。
5、第三人装修涉案房屋时原告阻止第三人装修的录音证据及报警记录。
6、石家庄市商品房预售许可证副本，盖有被告章。
7、2017年赵县开发项目一手房平均价格情况介绍。
河北燕某房地产开发有限公司辩称,原告陈述的2013年1月9日与被告签订购买3号楼1002室的合同真实的；2、首付款81848元这是我方认可的，第二笔款项原告出示证据予以证明后，我方认可；3、关于2017年12月份被告将诉争房屋1002室交给第三人，第三人占有事实，我方不清楚。请求法庭根据原告证据依法裁判。
被告提交的证据如下：
1、提交2015年9月15日被告的赵县分公司与郭保月签订协议书中有一份附件“房屋销控表”。证明3号楼销售状况，被告对1002与1004室已进行了销售，证明诉争房屋已经销售完毕，已经与客户签订了房屋销售协议，根据协议约定郭保月是知道此情况的。
2、提交2015年9月15日郭保月签字的3号楼备案表、销控表及销售明细各一份。
以上证据证明被告对1002与1004室已进行了销售，且郭保月知情。
第三人侯亚欣述称，第三人于2013年3月份购买被告3号楼1002室房屋一套，且将房款交付给被告指定的账户。原告主张要求履行的房屋系法院于2012年4月份查封房屋，该房屋查封在前，原告购买在后，故原告购买行为属于无效行为。现第三人已经对房屋进行装修，入住，系房屋实际占有人。综上，请求法院驳回原告诉求，原告可另行起诉被告承担违约责任，保护其合法权利。
第三人提交的证据如下：
1、赵县住建局通知，内容为2013年1月-2013年11月份赵县住建局对赵州首府房款进行监管。
2、第三人于2013年3月26日购买被告开发建设的赵州首府3号楼1单元1004室房屋的购房合同复印件及交款凭证两份。
3、第三人提交的照片三张。证明第三人对涉案房屋已装修入住。
4、2017年12月7日，赵州首府3号楼内部认购书一份，认购书上加盖《河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司《赵州首府》项目部售楼专用章》和第三人的签字。证明第三人购买首府3号楼3-1-1002房屋，面积95.05平方米，单价2713元平方米。付款方式：2013年3月26日付定金137123元，2016年4月19日付房款（购小房、现改）12350元，2017年12月付房款108416元。
5、2017年12月7日和2017年11月30日，第三人向李庆燕账户转账的中国农业银行转账凭条两张，第三人向李庆燕账户转款117000元。
6、2017年12月7日缴款单位为第三人的《赵州首府》收款凭证八张，2016年4月19日缴款单位为第三人的《赵州首府》收款凭证一张，以上收款凭证均加盖《河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司《赵州首府》项目部售楼专用章》。
7、2014年8月14日被告河北燕某房地产开发有限公司与郭保月签订协议书复印件一份，证明郭保月负责投资《赵州首府》项目后期工程建设的全部资金投资事宜。
8、2015年1月15日河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司与郭保月签订的协议书复印件一份。协议内容为：
甲方：河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司（以下简称甲方）
乙方：郭保月以下简称乙方）
关于乙方2014年及以后对赵县《赵州首府》项目的资金投入和权利义务事宜，在2014年8月14号协议书的基础上经双方友好协商达成如下协议：
一、乙方负责支付三号楼自2014以后的全部工程款，负责三号楼西侧门脸的拆迁和重建，并负责联系办理该范围内的扩建计划及全部相关手续。
二、乙方的投资需经资金监管方、大包方及监理确认再报甲方确认后，从三号楼的售楼款中优先偿还。
三、自本协议签订生效之日起，三号楼整体的售楼由乙方负责价格由双方制定。甲方必须将三号楼以前的售楼明细表附在本协议书之后。三号楼的售楼由乙方全权负责直至还清乙方2014年及以后的投资为止，在乙方没有同意的情况下，甲方不得擅自售3号楼，如今后因甲方私自售3号楼出现一房多售情况，甲方负全部法律责任，并赔偿因此事给乙方运成的所有损失。
9、承诺书复印件一份。
10、赵州首府项目相关工作安排计划书复印件一份。
11、赵州首府项目印章（印模）使用说明书复印件一份。
12、赵州首府项目重新启用2014年9月15日印章（印模）声明书复印件一份。
13、2015年9月25日，河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司《赵州首府》项目部给河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司、吴秋来通知函复印件一份。2016年9月9日河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司《赵州首府》项目部给河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司：吴秋来通知函复印件一份。
本院根据第三人申请到栾城县人民法院调取如下证据：
1、栾城县人民法院（2012）栾民执字第144-1号民事裁定书
2、栾城县人民法院（2012）栾民执字第144-2号执行裁定书及协助执行通知书。
3、栾城县人民法院2014年4月3日（2012）栾民执字第144-3号执行裁定书及2014年4月8日协助执行通知书。2015年4月7日（2012）栾民执字第144-3号执行裁定书及协助执行通知书，2015年4月7日栾城县人民法院送达回证一份。
4、栾城县人民法院（2012）栾民执字第144-4号执行通知书。
5、栾城县人民法院（2012）栾民执字第144-5号执行通知书。
经组织质证，对原告提交的证据1，被告认为原告购买被告涉案3号楼1002房屋的真实性无异议，程序合法。对原告提交的证据2，被告无异议，款项确已收到。对原告提交的证据3、6、7真实性、关联性及证明的内容均无异议。对原告提交的证据5，被告不清楚。对原告提交的证据1、2、3，第三人质证认为商品房买卖合同不是原件，对原告提交的房屋买卖合同不认可，因为被告法定代表人违法犯罪，该项目无法进行，赵县建设局为该项目的售房资金进行了监管，监管时间为2013年1月份-2013年11月份，原告所交款项并未交到建设局监管账号，对此第三人不认可原告方的买卖房屋行为。原告的购买房屋行为属于个人之间的买卖。对原告提交的证据6、7的真实性无异议，但认为与本案无关联性，对原告提交的证据5，第三人承认在房屋装修期间，原告曾经阻止其装修。
对被告提交的证据，原告无异议。第三人对被告提交的证据不知情，不认可。再者，该证据是被告单方出具的，郭保月是否收到该销控表，我方不知情。
对第三人提交的证据:被告对第三人购买3号楼1004室的事实无异议。
被告认为，1、商品房买卖合同是真实的，商品房买卖合同约定的标的物为3号楼1004室，对证据真实性无异议。
2、对证据2，3号楼内部认购书质证意见如下：此协议书甲方即本案被告，但公章为项目部专用章，按照约定甲方名称应与合同公章一致，项目章不能对外使用。认为与本案无关。转账凭证是复印件，不能证明其真实性。转款名称为候亚欣，收款人为李庆燕，是否是被告收款无证据予以证实。赵州首府收款凭证虽然是原件，但与本案无关，此章是售楼专用章，而非被告财务专用章。此证据无关联性。另外，第三人提供的赵州首府收款收据显示购买1004室收取的现金，与第三人提供的银行转账凭证是相矛盾的。对装修押金及垃圾清理费、暖气接口费、天然气接口费、契税票据同以上质证意见，不是本案被告的财务专用章。
3、对证据3质证意见为，照片不能证明是1002室还是1004室，与本案无关。
对第三人提交的7-13号证据，原告认为证据无原件，不予认可。被告质证意见为：以上证据无证据原件，无法核实其真实性。以上7-13号证据为7部分，只对前2份协议书进行质证，9-13号证据因无证据原件，不予质证。被告认为7号证据协议书是一种投资法律关系，名为投资法律关系，实为民间借贷，从协议指定的目的及内容来看，为民间借贷法律关系，与本案无关，不能证明第三人主张的目的。
对8号证据被告质证意见为2015年1月15日协议书，此协议书是燕某分公司与郭保月签订的协议，不是销售房屋，而乙方只是负责三号楼的全部工程款及门帘拆迁重建，办理范围内的扩建规划及行政手续。（详见协议内容）.此协议是不完整的，缺少3号楼售楼明细，证据与本案无关。
对本院依第三人申请调取的证据，第三人无异议。原告认为与原告无关。被告认为以上证据与被告无关，与本案无关联性。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月9日原告林某某与被告河北燕某房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，购买被告建设的赵州首府第3幢1002室，商品房预售许可证号为201007，合同约定：该商品房建筑面积87.76平方米，单价为2300元平方米，2014年5月31日被告交房。2013年1月9日，原告向被告的赵县项目部缴纳该商品房首付购房款81848元，2013年5月24日原告向被告的赵县分公司缴纳该商品房购房款120000元，2017年3月争议房屋竣工。2013年3月26日，第三人侯亚欣（侯玉伟之子）与被告签定石家庄赵县商品房买卖合同，购买被告建设的赵州首府第3幢1004号房屋，建筑面积87.76平方米，单价2588元平方米。2013年3月19日和3月26日，第三人向被告的赵县项目部交款共计1371232元。2017年12月第三人占据原告所购买的房屋并进行装修入住。第三人在庭审中自认其所购买被告的赵州首府第3幢1004号房屋被拆迁户占据，开发商将案涉1002号房屋调整给第三人，第三人在庭审时提交首府3号楼内部认购书复印件一份，认购书上加盖河北燕某房地产开发有限公司赵县分公司《赵州首府》项目部售楼专用章，认购书载明第三人购买案涉3-1-1002号房屋，面积95.05平方米，单价2713元平方米，房款257889元。被告对第三人提交的认购书复印件以及2017年12月7日和2016年4月19日所缴纳的购买涉案房屋的购房款和第三人的所购房屋调换为1002号房屋均不不予认可。第三人取得争议房屋，进行装修时，原告曾经进行阻止并报警。另查明，2017年12月份赵县开发项目一手房平均价格情况是5600元平方米。

本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。本案中，原告已经依约缴纳全部房款，被告应该按照合同约定，在建设工程竣工后，将涉案房屋交付原告。从第三人提交的栾城县人民法院有关的查封裁定、协助执行通知书来看，查封裁定只是对被告相应价值的财产进行查封，并没有对涉案房屋予以限制，协助执行通知书只是对赵县住房和保障房产管理局发出的，第三人没有提交证据证明被告收到协助执行通知书。被告对工程施工建设并取得商品房预售许可证，现部分单元楼已有业主入住，故第三人关于原、被告签订的商品房买卖合同无效的请求，本院不予支持。另外，本案第三人在其所购被告房屋被拆迁户占有后，在被告不知情的情况下，于2017年12月份以比2017年12月份的赵县开发项目一手房平均价格5600元平方米有较大差距的单价2713元平方米不合理价格取得争议房屋。在原告阻止其装修房屋情况下，在极短的时间内装修入住，其取得争议房屋的行为不应认为是善意取得。第三人占据涉案房屋后至今没有办理房屋登记手续，故第三人占据涉案房屋的行为不具有合法性，应该退出争议房屋并将房屋恢复原状，由被告将涉案房屋交付原告使用。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（五）项的规定，判决如下：

本判决生效后十日内，第三人侯亚欣腾清退出赵县赵州首府第3幢1单元1002号房屋，恢复房屋原状。被告河北省燕某房地产开发有限公司将赵县赵州首府第3幢1单元1002号房屋交付给原告林某某使用。
案件受理费4326元，由被告河北燕某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长 陈建辉
审判员 吕占波
审判员 何立江

书记员： 付聪聪