林某某与崔某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）崔某，男，生于1954年9月30日，汉族，湖北省恩施市人，恩施自治州医疗器械维修管理站退休职工。
委托代理人（一般代理）任家清，湖北硒都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）林某某，女，生于1983年8月2日，汉族，福建省平潭县人，个体工商户，户籍地福建省平潭县平原镇梧凤楼村梧凤楼41号。

上诉人崔某因与被上诉人林某某房屋租赁合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2013）鄂恩施民初字第01010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月28日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员崔华、代理审判员李志华参加的合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
林某某在一审中诉称：2011年3月31日，林某某与崔某签订了名为《合作协议》实为门面转租合同一份，约定由崔某将恩施市航空大道226号即恩施州水利电力工程建设公司（以下简称州水利公司）办公楼第一层第五、六两间门面承包给林某某经营日化百货，合同期限为2011年3月31日至2013年3月31日，并在备注中将合同期限延长至2013年9月份；每年承包费（实为租金）60000元，按年度交纳，提前一个月支付下一年度的承包费，其中合同签订之日首次支付2011年4月9日共半年的租金30000元。合同签订时，崔某隐瞒了该门面系其从恩施州水利电力工程建设公司处租赁的，且合同到期日为2012年11月30日及其从中牟利这一重要事实。合同签订后，林某某按约定向崔某支付租金至2013年9月份共计150000元。但是当经营该门面到2012年11月时，突然接到恩施州水利电力工程建设公司的通知，称该门面合同期限已届满，公司要将所有门面收回后统一对外出租，现有商户要么和公司另行签订房屋租赁合同，要么腾退房屋。至此，林某某才知受骗，无奈之下被迫与恩施州水利电力工程建设公司重新签订了房屋租赁合同并支付了25000元租金。事后，林某某多次要求崔某退还其多收取的租金50000元和押金2000元，均遭到拒绝。综上，因崔某的欺诈行为，致双方的合同无法继续履行使林某某的合法权益受损，所以具状诉至法院，请求法院判令崔某退还租金（承包费）50000元和押金2000元，支付违约金12000元，并承担本案诉讼费用。
崔某在一审中答辩并反诉称：崔某与林某某在合同中约定门面不能转租，但林某某于2012年3月24日擅自将门面转租案外人朱维维已构成违约，应依合同约定支付崔某年度承包费20%的违约金。另外，崔某与林某某就多收的租金达成了协议应按其内容执行。现反诉请求法院判令林某某支付崔某违约金12000元，并承担反诉诉讼费。
林某某就崔某的反诉答辩称：林某某没有违约，在合同履行期间崔某未对转租事宜提出任何异议。
原审查明：崔某于2008年12月1日至2012年11月30日承租了州水利公司位于恩施市航空大道226号的办公楼的一楼。2011年3月31日，林某某与崔某签订名为合作协议实为房屋租赁合同一份，约定由崔某将其承租的该一楼第五、六两间门面（从州水利公司办公楼楼梯旁算起第五、六间）按60000元／年承包给林某某经营，时间为2011年3月31日至2013年3月31日连续两年，付款方式为一年一次性付清，下年度提前一个月交清，签订合同时交纳5000元保证金，并且约定若违约就按年度承包费的20%作为违约金支付给对方。在该协议第一条的空白处双方写了备注“4-9月交叁万元整到九月份交壹年承包费陆万元整，押金两仟”，此处指的是2011年的4-9月。2011年9月9日，崔某出具一份收条：“今收承包费叁万元整余下三万整十月一号前交齐。”2012年9月3日，崔某出具收条：“今收林某某现金陆万元整”。此外，崔某还写了一份未具时间的证明：“林某某2011年9月-2012年9月两个门面的房租我已收。”林某某称交给崔某的租金自2011年3月31日至2013年9月共15万元和押金2000元，而崔某自认以上收条和证明均为其本人书写，且承认收到林某某的租金仅为12万元。
原审另查明，2012年3月24日，林某某将其从崔某处承租来的门面其中面积为18平方米的小门面未经崔某同意转租给了案外人朱维维。崔某对此事亦知晓，但未提出异议。
原审认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。林某某与崔某签订的协议名为《合作协议》其实为房屋租赁（转租）协议。因崔某与出租方水利公司的房屋租赁协议的租赁期限至2012年11月30日，而本案合同租赁期限实际至2013年9月30日止，该转租期限超过2012年11月30日的部分无效。合同部分无效的，不影响合同其他部分的效力。本案合同的其他部分系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行约定的义务。虽然双方合同中约定的租赁期限为2011年3月31日至2013年3月31日，但从庭审查明事实并结合双方所提交的证据来看，崔某实际已分别于2011年9月及2012年9月收取了林某某2011年10月至2013年9月两年的租金，故双方所签订合同实际的租赁期限应为2011年3月至2013年9月。在履行过程中，双方对2011年3月至2012年9月的租金未发生争议，林某某于2012年9月3日向崔某交纳了租金60000元，按合同“下年度提前一个月交清”的约定，该款应当为2012年10月至2013年9月的租金。因崔某未与水利公司续约，致双方之间的合同仅履行至2012年11月30日，而对于2012年12月至2013年9月的租赁期限，一是因为该约定无效，二是因为双方未能实际履行，该部分租赁期限的租金崔某应予退还给林某某，故对于林某某请求崔某退还其已交的2012年12月1日至2013年9月的租金50000元（60000元／年÷12月／年×10月），应予以支持。关于林某某要求崔某退还押金2000元的主张，因无证据证实，不予支持。崔某将本案租赁合同的租赁期限超出崔某与房屋出租方州水利公司的租赁合同的部分为无效，故林某某要求崔某支付12000元的违约金请求，没有法律依据，不予支持。另外，崔某得知林某某在2012年3月24日将其出租门面其中面积为18平方米的小门面转租给案外人朱维维之后，在六个月内未提出异议，应视为其对转租行为的认可；同理，对于该转租期限超出2012年11月30日之后的转租期限亦为无效。故对崔某反诉林某某支付违约金12000元的请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告崔某（反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告林某某（反诉被告）房屋租金50000元。二、驳回原告林某某（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告崔某（反诉原告）的反诉请求。案件受理费1400元，减半交纳700元，反诉案件受理费50元，合计750元，由被告崔某负担。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为：崔某将其承租的州水利公司的房屋转租给林某某，双方签订的《合作协议》实质为房屋租赁合同，除租赁合同约定的租赁期限超过崔某与州水利公司的房屋租赁协议约定的租赁期限部分应认定无效之外，租赁合同的其他内容真实有效，本院依法予以确认。在履行合同的过程中，因州水利公司在与崔某租赁期限届满后，要收回租赁的房屋，致崔某与林某某的转租合同无法继续履行，林某某遂主张崔某返还其未实际使用房屋期间的租赁费。故本案争议的焦点为崔某实际收取林某某租金的数额问题。目前能够证明崔某收取相关租金的证据，有崔某于2011年9月9日、2012年9月3日出具的两份收条以及崔某出具的1份证明。从崔某2011年9月9日出具的收条内容来看，当时崔某收取了林某某3万元的租金，余下的3万元租金，要求林某某在10月1日前交齐，结合租赁协议中约定的“4-9月交3万元，到9月份交1年承包费6万元整”的内容，以及崔某出具的证明“2011年9月-2012年9月两个门面的房租我已收”的内容来看，2011年9月9日收条收取的3万元以及注明余下的3万元，系2011年10月至2012年9月期间的租金，而崔某的证明表明2011年9月至2012年9月期间的房屋租金已收，故应当认定林某某已经交纳了2011年9月至2012年9月的房屋租金。崔某2012年9月9日出具的收条，收到林某某6万元租金，从林某某已经交纳租金情况以及结合合同约定的租金交纳方式来看，崔某2012年9月9日应当是收取林某某交纳的2012年10月至2013年9月的房屋租金。在有证据表明崔某已经收取林某某2011年9月至2013年9月租金的情况下，林某某实际承租的2011年9月之前的租金，林某某是否已经交纳虽然没有相应条据来予以佐证，但从崔某已经给林某某出具的两张收款收据以及证明，并结合林某某已经实际承租使用租赁房屋的事实和交易习惯来看，原审认定林某某已经交纳了2011年9月之前的租金，符合客观实际以及双方合同约定的承租方式。综上，原审认定崔某已经收取林某某交纳的2011年4月至2013年9月期间的租金共计15万元，有事实依据。崔某与林某某合同约定的租赁期限为2011年3月31日至2013年3月31日，崔某与林某某租赁合同实际履行至2012年11月30日。对于林某某未实际使用的2012年12月至2013年9月租赁期间的租赁费，因该部分租赁期间无效，且未实际履行，故原审判令崔某将该部分租赁期间的租赁费5万元退还给林某某并无不当，本院予以维持。对于崔某辩称的林某某将门面转租给案外人朱维维的问题，因崔某在知晓林某某于2011年3月24日将部分门面转租给朱维维之后，在六个月内未提出异议，应视为崔某对林某某转租行为的认可，林某某的该转租行为不构成违约，故原审驳回崔某要求林某某支付违约金的诉讼请求是正确的。综上，原判认定事实清楚，审判程序合法，实体处理恰当，上诉人崔某的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1350.00元，由上诉人崔某负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　朱华忠 审　判　员　　崔　华 代理审判员　　李志华

书记员：谭绍丹