林淑萍与饶河县宏旭房地产开发有限公司、鞠某某、刘某某、董某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告、反诉被告）：林淑萍，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住饶河县饶河镇。
委托诉讼代理人：范长英，黑龙江姜鸿乐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：饶河县宏旭房地产开发有限公司，住所地饶河县饶河镇。
法定代表人：宋永刚，总经理。
委托诉讼代理人：周志山，黑龙江天乐平律师事务所律师。
原审被告：鞠某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住富锦市。
原审第三人：刘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：周志山，黑龙江天乐平律师事务所律师。
原审第三人：董某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住饶河县饶河镇。

上诉人林淑萍因与被上诉人饶河县宏旭房地产开发有限公司（以下简称宏旭房地产公司）、原审被告鞠某某、原审第三人刘某某、原审第三人董某某房屋买卖合同纠纷一案，不服饶河县人民法院（2016）黑0524民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林淑萍及其委托诉讼代理人范长英、被上诉人宏旭房地产公司委托诉讼代理人周志山、原审第三人刘某某及其委托诉讼代理人周志山、原审第三人董某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林淑萍上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、原审法院认定事实不清。一审法院没有查清上诉人购买房屋的使用性质，合同约定房屋按宾馆结构进行建设，房屋至今没有经消防验收合格；被上诉人交付上诉人房屋没有达到约定的面积和高度，约定的面积、层高与交付的面积、层高不符；争议房屋未经验收合格；一审法院未认定上诉人对其工程的投入38万元在所欠房款中予以扣除是错误的。2、一审法院适用法律错误。双方合同中约定2012年8月15日前交付房屋，逾期承担万分之五违约责任，一审未支持是错误的；上诉人接收争议房屋后，房屋部分工程未完工，上诉人对防水、供热等工程有实际投入，应予支持；被上诉人交付房屋面积与约定面积不符，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，支持上诉人诉请；一审判决上诉人支付被上诉人所欠购房款及利息没有法律依据；上诉人要求被上诉人承担逾期办理房屋权属证书期间的利息的请求应予支持。
宏旭房地产公司辩称：一审法院应当依法认定盖有项目部印章由于志波签字的《商品房买卖合同》是虚假、伪造、无效的，应依法驳回林淑萍的诉讼请求，支持宏旭公司的反诉请求，将本案移送公安机关，追究虚假诉讼行为的刑事责任。
鞠某某经合法传唤未到庭，亦未作答辩。
刘某某辩称：答辩意见同宏旭房地产公司的答辩意见一致。
董某某辩称：于志波当时确实是帮忙的，但如果没有授权是不会与林淑萍签订合同的，我可以证实。虽然有很多事我不知情，但上诉人应该给付房款。
林淑萍向一审法院起诉请求：2011年，被告开发饶河县富贵嘉园小区。2011年8月18日，我与被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的4号商品楼，总价款1670000元，签订合同之日我交付定金600000元，余款由被告负责为我办理按揭贷款，被告于2012年8月15日前交付房屋，如逾期每日按总价款万分之五支付违约金。合同签订后，我履行了应尽义务，但是被告未履行交房义务，致使地下室长期被水浸泡，导致墙面脱落，水暖电地热管道等全部作废，万般无奈之下，我于2014年10月接手进行修缮，2014年11月20日完工。被告的违约行为给我造成极大损失，为保护我的合法权益，现起诉到法院。请求法院依法判令：1、被告承担违约金676350元（2012年8月18日至2014年11月20日共计180天，每天违约金835元）；2、室外地面、室内防水款280000元、房屋配套费40000元；3、立即给我办理房照及房屋余款的按揭手续；4、要求被告支付因逾期办理房产证而发生的违约金（按照人民银行逾期贷款利息从2015年2月19日起计算至实际办理房屋权属证书时止）；5、要求被告对排水设施进行修理。诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：2011年8月18日，宏旭房地产公司（甲方）与林淑萍、鞠某某（乙方）签订商品房买卖合同，双方约定乙方购买富贵嘉园小区4号楼商品房，共计三层，每层20.05（21.05）×11米，总价值为1670000元；合同签订之日起，乙方交付定金柒拾万元，余款由甲方负责为乙方办理按揭支付。甲方于2012年8月15日前交付房屋（无论是否办成按揭，每推迟一天按万分之五交纳违约金）；正式房照未办理前，乙方可变更购买者姓名及出让该楼房，甲方不得以任何借口收取费用。合同签订后，原告林淑萍支付定金700000元。庭审中，被告宏旭房地产公司出具两张2011年8月17日收据“林淑萍4号楼楼款300000元”“鞠某某4号楼楼款300000元”。但在被告宏旭房地产公司于2011年8月26日记账凭证中却显示“收订金林淑萍350000元，鞠某某350000元。”且林淑萍、鞠某某购买住宅的时间系2012年5月26日。对此，原告林淑萍解释为因富贵家园小区4号楼设计变更建筑面积缩减，经双方协商将已支付的700000元定金（富贵家园小区4号楼）降至600000元，减少100000元定金转化为原告林淑萍购买富贵嘉园两栋住宅楼定金。双方当事人对于富贵家园小区4号楼已交房款600000元，剩余房款1070000元未付的事实均没有异议。被告宏旭房地产公司于2014年7月将房屋交付原告林淑萍使用。另查明，2015年1月1日，林淑萍与鞠某某签订房屋买卖协议书，鞠某某将富贵家园4号楼共有部分转让给林淑萍。一审法院认为，原告林淑萍与被告宏旭房地产公司签订的商品房买卖合同系其真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，原告依约支付了定金，根据合同约定被告应于2012年8月15日前交付房屋，而被告于2014年7月将房屋交付原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准，原告虽主张应以房屋总价款1670000元作为计算违约金基准，但考虑到原告损失的实际情况，兼顾合同的履行情况，应以原告已付购房款作为基准计算违约金，按照原告已付款600000元日万分之五计算，被告自合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，违约延迟23个月交付房屋，产生违约金207000元（600000元×0.0005×30天×23个月＝207000元）。原告主张室外地面、室内防水款、房屋配套费，且三项费用双方协商折抵剩余房款，因原、被告签订房屋买卖合同中并未约定，且三项费用均在尚欠房款中予以扣除系口头约定，其未提供相应证据予以佐证，故该主张本院不予支持。原告主张办理房屋按揭手续，房屋买卖合同中虽约定由被告办理房屋按揭手续，但从合同签订之日至今已达五年之久，包括争议房屋、办理按揭手续银行等在内的客观情况均发生变化，原告现要求办理房屋按揭手续已不适宜,故原告要求办理房屋按揭手续的诉讼请求，本院不予支持。同时，原告主张被告应当为其办理房屋产权证，被告虽将房屋交付原告使用，但原告至今尚欠部分购房款，待原告将剩余房款给付被告后，被告应当为其办理房屋产权证。原告主张给付逾期办理房屋产权证的违约金，因原告至今尚欠部分购房款，本院不予支持。
被告（反诉原告）宏旭房地产公司提起反诉，要求被告给付购房余款1070000元，因双方当事人明确约定，且房屋已经交付使用，故本院予以支持。被告（反诉原告）宏旭房地产公司主张给付自2014年8月时起至全部购房余款107万元给付之日止的利息，因2014年8月份该争议房屋已经交付给原告，且已经实际使用至今，原告已有近三年未支付购房余款，故对于被告（反诉原告）主张给付购房余款占用期间的利息，本院予以支持。被告（反诉原告）宏旭房地产公司主张二反诉被告林淑萍、鞠某某应当承担连带责任，因合同中明确约定正式房照未办理前，原告（反诉被告）可变更购买者姓名及出让该楼房，故本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告宏旭房地产公司于本判决生效之日起十日内向原告林淑萍支付违约金207000元。二、原告林淑萍于本判决生效之日起十日内向被告宏旭房地产公司支付购房余款1070000元及其利息（自2014年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）。三、被告宏旭房地产公司于原告林淑萍交齐购房款之日起三十日内办理房屋产权证。四、驳回原告林淑萍其他诉讼请求。五、驳回被告宏旭房地产公司的其他反诉请求。案件受理费15568元，由原告林淑萍负担12874元，被告宏旭房地产公司负担2694元；反诉费15700元，由原告林淑萍负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人林淑萍提交证据一、饶河县房地产管理处备案的富贵嘉园小区4号楼材料，该材料中记载的面积451平方米，证明我购买的房屋是680平方米，被上诉人在房产管理处少备案200多平方米。证据二、黑龙江省房屋建筑和市政基础设施工程施工图审查合格书、房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查报告书、建设工程消防设计备案申报表及图纸和相关材料，证明我购买的房屋未在消防部门进行备案，属于违规建筑，能够证明房屋面积为451平方米，与我购买的面积不符，被上诉人至今没有为上诉人进行消防备案，房屋交付给我时，应该完成的工程未完工。证据三、两份买卖房协议，证明宏旭房地产公司项目部的于志波与案外人签订过与上诉人类似的买卖房协议。被上诉人宏旭房地产公司对证据一的质证意见，对其真实性及证明的问题均有异议，认为该证据中印章无法辩别其真伪，商品房办理产权之前需经实地测量后确定面积，不是以备案面积办理证照，另外，该证据中分摊的摊字错写成海滩的滩，房产管理部门不会出现这样的错误。对证据二的真实性无异议，对证明的问题有异议，第三人刘某某、董某某明确当时房屋是按套出卖给上诉人的，证明上诉人上诉理由不成立，上诉人购买的4号楼按照规定不需要报消防设计，是上诉人装饰工程没有经过消防验收，和建筑消防是两个概念，上诉人的理由不成立。对证据三的真实性、证明的问题均有异议，该证据为复印件，仅能证明是于志波的个人行为。原审第三人刘某某的质证意见同宏旭房地产公司的质证意见一致。原审第三人董某某对证据一的质证意见，对其证据有异议，当时出售房屋时是按套出卖给上诉人的，房产只是备案层上面积，我们只是售房，房屋做什么用不管。对证据二的质证意见同宏旭房地产公司的质证意见一致。补充一点，楼盘开工前先到消防部门申报后才能开工，小区整体都已申报完毕，不需要消防部门再盖章了。对证据三的质证意见，开发小区时，我和刘某某是股东，一起合作的项目，我分了一部分房子，授权于志波将房子卖给案外人了。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人林淑萍提交的证据一、证据二，因被上诉人及原审第三人不予认可，本院不予认定；证据三，因无原件，本院不予认定。经二审审理，确认一审法院查明的事实。

本院认为，关于上诉人林淑萍于本案主张的争议房屋面积、层高与双方约定的不相符，并且至今没有通过消防验收合格问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条规定，上诉人林淑萍未于本案请求解除合同，并承担因此给其造成损失的赔偿责任。由于争议房屋已无法改变现状，林淑萍实际接收并使用至今，故对林淑萍此项主张本院不予支持。根据《建设工程消监督管理规定》第十三条、第十四条规定，结合林淑萍二审提交的建设工程消防设计备案申报表，其无证据证实争议房屋没有通过消防验收，该请求无依据本院不予支持。关于林淑萍主张的房屋接收后，房屋部分工程没有完工，其自行施工投入38万元应在购房款中予以扣除的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，对林淑萍自行施工工程在本案各方当事人未能达成一致处理意见的情况下，本案不作处理，对该请求可另行处理。关于林淑萍主张的因延期交付房屋，被上诉人应当承担违约损失的问题。双方约定交付房屋的日期为2012年8月15日，实际交付房屋日期为2014年7月，由于上诉人林淑萍欠付购房款，故一审法院计算给付违约金数额并无不当。
综上所述，林淑萍的上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：

一、维持饶河县人民法院（2016）黑0524民初522号民事判决第一、二、四、五项（一、被告饶河县宏旭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林淑萍支付违约金
207000元。二、原告林淑萍于本判决生效之日起十日内向被告饶河县宏旭房地产开发有限公司支付购房余款1070000元及其利息（自2014年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止）。四、驳回原告林淑萍其他诉讼请求。五、驳回被告饶河县宏旭房地产开发有限公司的其他反诉请求）；
二、变更饶河县人民法院（2016）黑0524民初522号民事判决第三项为被上诉人饶河县宏旭房地产开发有限公司于上诉人林淑萍交齐购房款之日起三十日内协助林淑萍办理诉争房屋的不动产权证。
一审案件受理费15568元，由上诉人林淑萍负担12874元，被上诉人饶河县宏旭房地产开发有限公司负担2694元；反诉费15700元，由林淑萍负担。二审案件受理费13764元，由上诉人林淑萍负担。
本判决为终审判决。

审判长　　李德良 审判员　　岳　明 审判员　　曹红霞

书记员：刘艳茹