林某某与崔某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告)：林某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地:辽宁省宽甸满族自治县,现住北京市东城区。
委托诉讼代理人：贺洪忠，北京市大嘉律师事务所律师。
被告(反诉原告)：崔某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，户籍地:辽宁省阜新市太平区,现住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：雷玲，北京闻道律师事务所律师。
第三人:白桂云,女,蒙古族,xxxx年xx月xx日出生,户籍地:辽宁省阜新市细河区,现住北京市东城区。

原告林某某（反诉被告）与被告崔某（反诉原告）、第三人白桂云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人贺洪忠，被告的委托诉讼代理人雷玲,第三人白桂云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告林某某诉称，2013年，被告来北京谋生，投奔在京的二伯父、二伯母（白桂云），2014年10月，被告崔某在廊坊市安次区购买商品房一套，面积59.37平方米，总价款358794元，其母亲支付了首付款近16万元，后房贷由被告与其母亲一起偿还。至2016年7-8月份，被告及其母亲无力偿还房屋贷款，被告让二伯母白桂云将房子卖掉，白桂云为帮侄子脱困，找到正准备购买婚房的林某某，在白桂云的撮合下，原、被告双方于2016年8月23日签订了房屋买卖合同，由原告购买位于廊坊市安次区德荣帝景的房子，合同签订后，原告支付了部分现金，其余经被告同意打了欠条，原告交付物业费等费用8000余元，自2016年8月起原告每月偿还被告房屋贷款至今。2016年8月23日，房屋买卖合同签订时，被告将房屋交付给原告，原告将生活物品放在房屋内，被告将原《商品房买卖合同》、房屋钥匙等全部手续一并移交给了原告。但随着2016年下半年，北京周边房价暴涨，被告开始后悔，妄图毁约。2017年4月，被告将该房屋的门锁换掉，致使原告无法装修房屋，原定婚期被迫推迟。第三人白桂云屡次调停未果。为维护自己的合法权益不受侵害，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决：1、被告按合同约定将房屋所有权转让给原告，协助办理过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告就其主张提交以下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，该合同应当继续履行。2、《委托书》一份，证明第三人白桂云于2016年8月22日代表被告办理房屋买卖及过户手续，2017年3月份第三人白桂云代理被告收取林某某17万元。3、录音两份，第三人白桂云提供，证明被告违反合同约定，拒收房款，撬门换锁。4、《商品房买卖合同》一份，证明被告购买的涉案房屋，证明房屋移交时原始合同被告一并交付给原告。5、《河北省商品住宅质量保证书》一份，证明目的与证据4相同。6、首付款收据，证明原告履行了合同义务。7、物业费收据，证明原告替被告支付了物业费。8、银行手续，证明原告购房后按期支付银行贷款。9、交房手续包括移交物品清单、钥匙、水电卡，第三人白桂云提供，证明白桂云作为被告代理人，办理了原告购房时的房屋交接手续，房屋自2016年8月22日已交付给原告。
被告崔某辩称，1、《房屋买卖合同》签订后原告并未支付被告首付款，仅支付了10期共11000元房屋贷款及物业费，其他款项均未支付。2、原告不具有买房资格，无法办理过户，根据相关法律规定，本合同目的不能实现，无法继续履行。3、该房屋目前实际由被告占有，并未实际交付。综上，不同意原告的诉讼请求。
被告就其辩称未提交相关证据。
被告就原告提交的证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但对证明目的有异议，合同无法履行系因原告因限购无法办理过户，不是被告导致的，而是房屋产权证至今未取得。对证据2的真实性不认可，不是被告本人签字，委托书内容为空白，仅是委托办理入住手续，并无其他授权。对证据3的真实性认可，但无法证明被告违反合同，且房屋现状是被告实际占有。对证据4、5的真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋是被告本人所有，具有完全所有权，没有任何形式的权属纠纷，没有设定抵押。对证据6的真实性不认可，收款人是第三人白桂云，并非被告本人，被告并未收到首付款项。对证据7真实性认可，证明目的不认可，原告代被告缴纳相关物业费用。对证据8真实性认可，证明目的不认可，被告与银行贷款发放的凭证，无法证明原告所述。对证据9的真实性认可，证明目的不认可，交房手续是物业与被告之间房屋交付的手续，能证明被告是房屋业主及实际使用人，无法证明被告向原告交付了房屋。
第三人白桂云述称，同意原告意见，签订合同在限购之前，因此不同意被告的意见。
第三人就原告提交的证据质证意见如下：同意原告的质证意见，不同意被告的质证意见。首付款是20万元，是给被告母亲4万元现金后，才会出具16万元的本金1万元利息的欠条，2017年3月份前原告要给我现金，我没敢收，怕被告反悔不卖房，给被告留了三个月考虑是否确定卖房，但没将上述事实告知原告，过年后原告再次要求给付首付款我就收了，在收款前再次征求被告意见，2017年3月份被告就因房子涨价不卖房了。
反诉原告崔某反诉称，2016年8月23日，反诉原告与反诉被告签订买卖合同，第三人白桂云和贾玉华作为证明人，合同约定房屋总价40万元，首付款20万元，余款20万元银行贷款由反诉被告于2016年8月13日开始还贷。合同签订后，反诉被告迟迟未支付首付款20万元，也未按合同约定承担贷款还款义务，已经严重违反合同约定，同时，反诉原告了解到反诉被告并无廊坊市商品房购房资格，客观上无法履行房屋买卖合同，合同目的无法实现。特提出反诉，请求法院依法判决：1、解除反诉原告与反诉被告签订的位于河北省廊坊市××楼××单元××室的房屋买卖合同；2、反诉被告承担诉讼费用。
反诉被告林某某辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，理由1、反诉原告与反诉被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，反诉原告在合同最后亲笔书写承诺我崔某自愿同意卖位于廊坊市安次区××楼××单元××室，不受任何人强迫。从合同签订之日起，本人已与该房屋没有任何关系，并积极配合买房人办理过户手续，如有违约，一切按合同执行。2、限购是地方政策，和法律强制规定无关，不能因房子限购否定房屋买卖合同的效力。3、反诉被告已经能够按合同履行了义务，没有违约，故合同应继续履行。
第三人白桂云述称，同意反诉被告的意见。
经审理查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经第三人白桂云介绍，于2016年8月23日签订了《房屋买卖合同》，约定：被告将坐落于河北省廊坊市××楼××单元××室的房屋出售给原告，建筑面积59.37平方米，实际成交价格40万元，原告支付现金20万元，余下银行贷款20万元由原告从2016年8月13日开始按月偿还房贷，该合同第二条约定：被告保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国际及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按照本合同将该房屋的所有权转让给原告并将该房屋实际交付原告使用，第三条约定：被告违反本合同第二条约定，由被告向原告支付成交价格的50%作为违约金，另外再赔偿给原告造成的全部经济损失，原告有权解除合同，要求被告退还所收取的全部购房款，第四条约定：不管以后涨价还是降价，跟被告没有任何关系，被告在房本下来办理过户时来签字，不能耽误原告正常办理过户手续，如果违约按成交价格的50%来补偿原告，证明人贾玉华、白桂云。贾玉华系被告之母，第三人白桂云与原告林某某、被告崔某存在亲属关系。
原告于本合同签订前即2016年8月22日，为该房屋办理入住手续代被告交纳了物业费1211元，契税3588元，抵押登记费80元，维修基金5047元，生活垃圾处置费36元，装修垃圾清运费237元，共10199元，原告取得房屋钥匙、水卡、电卡等，被告将该房屋交付给原告实际使用。2017年3月22日，原告将首付款17万元通过第三人白桂云交付给被告时，被告明确表示因为房屋涨价，不想出卖该房屋了，拒绝接收该房款，并更换涉案房屋门锁。原告自2016年8月份开始通过向被告扣款账户存款的方式,偿还该房屋10期银行贷款，共存入被告还款账户10920元。
另查明，廊坊市人民政府于2017年6月2日颁布了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，规定：无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房，包括新建商品住房和二手住房。
庭审中，原告称其不具有在廊坊市购买住房的资格，如《房屋买卖合同》被解除，被告应退还购房款4万元，偿还房屋贷款10期，共1.3万元，物业费等费用8000元，上述款项共6.1万元，并按照现房价支付违约金50万元。
上述事实有当事人当庭陈述，原告提交的《房屋买卖合同》、委托书、收据、电话录音等证据在案佐证。

本院认为，一、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行情形的除外。本案中，原、被告在签订《房屋买卖合同》后的履行过程中，廊坊市政府出台住房限购政策，因原告不具有在廊坊市购买住房的资格，根据相关规定，该合同不能继续履行，属事实上不能履行，依法应予以解除，故对原告要求被告按合同约定将房屋所有权转让给原告，协助办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持。
二、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，现虽因住房限购政策依法予以解除，但在该合同履行过程中，被告以拒收首付款、换门锁等方式明确表示因房屋涨价不再履行合同，致使原告无法实际占有使用所购房屋，因此被告存在违约行为，依据《房屋买卖合同》第四条约定其应承担违约责任。庭审中，原告称如原、被告的《房屋买卖合同》被解除，被告应退还购房款4万元，偿还房屋贷款10期，共1.3万元，物业费等费用8000元，上述款项共6.1万元，并按照现房价支付违约金50万元。经查原告代被告交纳物业费等费用共10199元，为偿还10期房屋贷款共支付10920元，原告庭审中主张返还8000元，符合法律规定，本院予以确认；对原告要求被告返还偿还的房屋贷款共1.3万元的主张，因超过原告实际支付的数额，对超出部分本院不予支持；原告虽未提交充分证据证实其实际损失情况，但根据本案合同履行情况及廊坊市房地产市场价格因素，本院认为按《房屋买卖合同》第四条约定即合同成交价格的50%计算违约金较为适宜，故原告要求支付50万元违约金数额过高，应为20万元（合同成交价40万元×50%）；原告要求被告返还购房款4万元，因原告提供的证据不足以证明其向被告支付过该款项，故对该主张本院不予支持。综上，本院对原告上述请求，部分予以支持。被告认为原告未依约支付购房首付款，属于根本违约，原告向第三人白桂云出具的欠条与本案无关。因《房屋买卖合同》中并未明确约定原告支付首付款的时间，被告已将涉案房屋交付原告实际使用，被告亦未提供充分证据证实在合同履行过程中向原告催要首付款，原告系依约履行义务，故对被告该主张本院不予采信。对被告主张原告签订《房屋买卖合同》时，明知该房屋未办理产权证书，无法办理过户手续，被告不存在违约行为，不应承担违约和赔偿责任的主张，因无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零七条之规定，判决如下：

一、原告林某某与被告崔某于2016年8月23日签订的《房屋买卖合同》依法予以解除；
二、被告崔某于本判决生效之日起十日内返还原告林某某18920元（包括代被告支付的物业费等费用共8000元，偿还的房屋贷款10920元）并向原告支付违约金200000元；
三、驳回原告林某某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2150元，反诉受理费500元，以上费用合计2650元，由被告（反诉原告）崔某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。

审判员 任增军

书记员： 宋晓晨